Wohnung verkaufen | privat | Wohnungsverkauf | Checkliste

Generell gibt es keine bestimmte Verkaufssaison: Wohnungen lassen sich im Sommer wie im Winter verkaufen. Helle Monate bieten sich dabei eher an für einen Wohnungsverkauf, da sich die langen Tage hervorragend für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine eignen. Wirklich entscheidend ist allerdings die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation am Immobilienmarkt. Sind die Zinsen niedrig, steigt das Interesse an Wohneigentum usw. Warten Sie also nicht zu lange auf steigende Immobilienpreise, wenn die Rahmenbedingungen für Käufer optimal sind, denn auch die Zinsen können simultan wieder ansteigen und so die Nachfrage drücken.

Wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt, hängt ebenso wie der Zeitpunkt des Verkaufs von Angebot und Nachfrage ab. Je nachdem wie gut die Lage, der Zustand und die Ausstattung der Eigentumswohnung ist, variiert auch die Verkaufsdauer. In der Regel sollten Sie als Verkäufer ca. 3 bis 6 Monate für den Verkauf einplanen, wobei sich Objekte in der Stadt schneller vermitteln lassen als solche auf dem Land.

Möchte der Käufer die Wohnung ebenfalls vermieten, könnte ein bereits bestehender Mietvertrag ein geringeres Problem darstellen. Möglicherweise bevorzugt dieser sogar eine vermietete Immobilie, da er sich so die Suche nach einem neuen Mieter sparen kann und er direkt erste Mietzahlungen einnimmt. Oftmals möchten Eigentümer seinen Mieter hingegen selbst auswählen und gegebenenfalls einen neuen Mietpreis berechnen. Im schlimmsten Fall kann eine bereits vermietete Wohnung den Verkaufspreis um 30 Prozent drücken. Auch die Zielgruppe wird dadurch eingeschränkt, da der Fokus vor allem auf Käufern liegt, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen. Für einen optimalen Kaufpreis sollte die Immobilie also bestenfalls leer stehen. Ein erfolgreicher Verkauf einer vermieteten Wohnung ist allerdings nicht ausgeschlossen.

• Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
• Energieausweis
• Lageplan
• Sanierungsnachweise
• Bau- und Grundrisszeichnungen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Aktuelle Hausgeld- /Wohngeldabrechnungen
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Mietvertrag
• Gebäudesach- und Brandversicherung
• Teilungserklärung

Einholen aller wichtigen Unterlagen

Als ersten Schritt sollten Sie alle oben aufgezählten Unterlagen zusammensuchen bzw. bei den entsprechenden Ämtern besorgen und strukturiert zusammenstellen. Diese benötigen Sie unter anderem auch, um ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen. Dies sollte sowohl professionelle Fotos als auch einen informativen Text enthalten. Insgesamt umfasst das Exposé:

• Baujahr des Gebäudes
• Zustand der Wohnung
• Zimmeranzahl
• Quadratmeterzahl
• Grundriss
• Ausstattung (Balkon/Terrasse, Stellplatz/Garage, Kellerabteil etc.)
• Nebenkosten
• Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Lautstärke etc.)

Abhängig von der Zielgruppe, die Sie mit Ihrem Exposé ansprechen möchten, sollten auch die darin enthaltenen Informationen variieren. Kapitalanleger interessieren sich beispielsweise weniger für den Grundriss Ihrer Immobilie, sondern mehr dafür, ob sie vermietet ist oder welche Rendite bei einer Neuvermietung zu erwarten ist. Passen Sie Ihr Exposé also demensprechend an.

Festlegen eines realistischen Verkaufspreises

Um eine Wohnung zu verkaufen, gilt es auch, deren Verkehrswert beziehungsweise Marktwert zu bestimmen. Denn dieser bildet die Grundlage für einen angemessenen Angebotspreis. Generelle Faktoren, die sich auf den Preis einer Wohnung auswirken, sind Baujahr, Etage, Größe, Zimmeranzahl, Schnitt, allgemeiner Zustand sowie weitere Ausstattungsmerkmale (Keller, Balkon, Garten, Stellplatz etc.). Auch die Lage der Eigentumswohnung ist natürlich von hoher Bedeutung. Denn je nach Land, Region und Stadt kann der Marktwert ganz unterschiedlich ausfallen. Vor allem unter den größeren Städten wie Berlin, Hamburg, München und Köln gibt es starke Schwankungen, die von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Im Allgemeinen ist der deutsche Markt für den Wohnungsverkauf aktuell allerdings sehr stabil und die Preise sind (besonders in Großstädten) sehr hoch.

All diese Einflussfaktoren im Auge zu behalten und einen realistischen Angebotspreis zu berechnen, ist als Laie nicht ganz einfach. Daher ist es ratsam, den Wert einer Wohnung von einem Experten bewerten zu lassen. Dazu können Sie auch ein professionelles Gutachten mit fachgerechter Einschätzung von einem zertifizierten Gutachter erstellen lassen. Alternativ gibt es auch zahlreiche Online-Portale, die den Marktwert einer Immobilie auf Grundlage der wichtigsten Faktoren einschätzen. Diese sind meist kostenfrei oder bieten eine Wertermittlung gegen eine kleine Gebühr an.

Aktuelle Mieter über das Vorkaufsrecht informieren

Das Vorkaufsrecht berechtigt bestimmte Personen, ein zum Verkauf stehendes Objekt vor anderen zu erwerben. Es unterliegt komplexen gesetzlichen Regelungen und wird in den meisten Fällen im Grundbuch eingetragen. Entgegen mancher Ansichten hat ein Mieter beim Verkauf seiner Wohnung jedoch nicht per se ein Vorkaufsrecht. Der Anspruch besteht nur, wenn die Wohnung zum ersten Mal als Wohnungseigentum verkauft wird. Sollte also beispielsweise ein Eigentümer eines ganzen Mehrfamilienhauses die einzelnen Wohnungen als Wohneinheiten verkaufen wollen, sind die Mieter durch das Vorkaufsrecht berechtigt, ihre Mietwohnungen zu kaufen. Besteht kein Anspruch, kann der Eigentümer nach §1094 Abs. 1 BGB einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht einräumen, wenn er dies wünscht. Ein solches Recht ist allerdings nicht übertragbar oder vererbbar.

Um eine Wohnung privat zu verkaufen, sind einige Vorbereitungen notwendig.

Wurden alle Dokumente besorgt, das Exposé erstellt und der Verkaufspreis festgelegt, muss die Immobilie nun potenziellen Käufern vorgestellt werden. Über beliebte Online-Portale für den Immobilienhandel oder über Zeitungsannoncen sollten das Exposé veröffentlicht werden. Ist es gelungen und die Nachfrage entsprechend, lassen die ersten Interessenten nicht lange auf sich warten: Sie können die ersten Besichtigungstermine vereinbaren.

Besichtigungen durchführen

Für die Besichtigungen sollte die Wohnung für die potenziellen Käufer so attraktiv wie möglich präsentiert werden. Also aufräumen und putzen nicht vergessen! Wer sein Objekt noch schneller verkaufen möchte, setzt auf den Trend „Home Staging“ und richtet seine Wohnung, falls diese leer steht, vorübergehend ein, um ihre Vorzüge hervorzuheben und Interessenten die Vorstellung zu erleichtern, später einmal darin zu wohnen. Bei bereits eingerichteten Wohnungen sollten zumindest gegebenenfalls kleine Reparaturarbeiten durchgeführt und persönliche Gegenstände vorübergehend entfernt werden.

Vorab noch einmal alle Unterlagen und Fakten zur Immobilie zu studieren, kann sich ebenfalls positiv auf den Verlauf der Besichtigungstermin auswirken. Den Interessenten die wichtigsten Fakten ohne langes Suchen nennen und aufkommende Fragen spontan beantworten zu können, erweckt einen positiven Eindruck bei den potenziellen Käufern und zeugt von Seriosität.

Haben Sie das Gefühl, einen vertrauenswürdigen Käufer mit wirklichem Interesse am Objekt gefunden zu haben, können Sie mit diesem alle näheren Informationen zum tatsächlichen Kauf besprechen und den Kaufpreis gegebenenfalls verhandeln. Bevor Sie sich endgültig festlegen, sollten Sie dennoch zunächst die Bonität der anderen Partei prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Zur Prüfung gibt es verschiedene Möglichkeiten wie die Selbstauskunft, die Finanzierungsbestätigung der Bank oder das Notaranderkonto.

Notargespräch und Aufsetzen des Kaufvertrags

Sobald ein Käufer gefunden wurde und alle wichtigen Vertragsinhalte ausgehandelt sind, kann ein Notar hinzugezogen werden. Dieser nimmt in einem ersten Gespräch die Personalien beider Seiten auf und erstellt auf Grundlage aller Angaben einen ersten Vertragsentwurf. Gemeinsam mit Käufer und Verkäufer wird der Vertragsentwurf vom Notar verlesen. Hier können noch aufkommende Fragen und Anregungen geklärt werden. Inhaltlich sollten sich alle Vereinbarungen, die Sie mit dem Käufer vorab besprochen haben, im Kaufvertrag wiederfinden. Sind alle Beteiligten mit dem Vertrag und den darin enthaltenen Bedingungen einverstanden, wird er vom Notar beurkundet und abgewickelt. Mit der notariellen Beglaubigung ist der Wohnungsverkauf offiziell rechtskräftig.

Zahlung des Kaufpreises

Die Zahlungsaufforderung erhält der Käufer in der Regel vom Notar und hat ab dann zwei Wochen Zeit, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen. Achten Sie darauf, dass das Eigentumsrecht erst nach vollständiger Kaufpreiserstattung übertragen wird. Auch die Schlüsselübergabe sollte, um Risiken für den Verkäufer zu vermeiden, nicht vor Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Sollte der Käufer nicht rechtzeitig zahlen, hat der Verkäufer der Eigentumswohnung Anspruch auf Verzugszinsen, Ersatz bei Verzugsschaden, weitgehenden Schadensersatz oder als letzte Konsequenz den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Schlüsselübergabe

Wurden alle Formalitäten geregelt und die Zahlungsaufforderung beglichen, werden dem Käufer die Schlüssel der Immobilie übergeben. Zugleich erhält er auch alle wichtigen zur Wohnung gehörenden Unterlagen. Bei der Wohnungsübergabe sollte ebenfalls immer ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin werden alle Mängel der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe sowie eine Liste der überreichten Unterlagen aufgeführt, um den Verkäufer vor eventuellen Nachforderungen des Käufers zu schützen.

Für den Verkauf einer Wohnung aus einer Erbschaft gibt es Einiges zu beachten: Zu Beginn sollte sich der Erbe der Immobilie versichern, dass er als neuer Eigentümer im Grundbuch aufgeführt wird. Denn nur als eingetragener Eigentümer sind Sie berechtigt, die entsprechende Wohnung auf dem Immobilienmarkt zum Verkauf anzubieten. Ebenso sollten Sie sich erkundigen, ob die Immobilie abbezahlt oder sie möglicherweise noch mit einer Hypothek belastet ist. In letzterem Fall kann gegebenenfalls mit der Bank eine aus dem Verkauf resultierende Tilgung geklärt werden.

Ob Rechte Dritter an der Immobilie (beispielsweise Nießbrauchrecht, Wohnrecht) bestehen, die sich negativ auf den Kaufpreis auswirken könnten, sollte auch vorab geprüft werden. Gibt es nicht nur einen Erben, sprich wurden im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer aufgeführt, müssen alle einem Verkauf zustimmen. Konnte sich die Eigentümergemeinschaft nicht einstimmig einigen, besteht noch die Möglichkeit einer Erbauseinandersetzung.

Kosten, die bei einem Wohnungsverkauf anfallen, müssen immer teilweise seitens des Käufers und teilweise seitens des Verkäufers übernommen werden. Generell übernimmt aber der Käufer die meisten Kosten. Beispielsweise werden die Notarkosten so gut wie immer vollständig vom Käufer übernommen. In einzelnen Fällen kann es aber auch sein, dass sich Käufer und Verkäufer auf eine Aufteilung dieser Kosten einigen. Auch die Grunderwerbssteuer wird in der Regel zu einhundert Prozent vom Käufer übernommen. Sollte dies nicht der Fall sein, wird der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet, da beide als Gesamtschuldner fungieren.

Der Verkäufer muss oft nur mit Kosten für die Anzeigenerstellung (Online-Exposé) und -bewerbung sowie mit versteckten Kosten wie die einer Zwischenfinanzierung oder einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Auch muss der Immobilienbesitzer gesamte Kosten für die Erschließung aller Unterlagen, wie bspw. Energieausweis übernehmen. Hat der Verkäufer die Wohnung selbst bewohnt oder sind seit dem Kauf/Bau der Wohnung mehr als 10 Jahre vergangen, fällt keine Spekulationssteuer an. Andernfalls muss auch diese in den Kosten mit einkalkuliert werden. Denn jegliche Art von privaten Veräußerungsgeschäften ist steuerpflichtig.

Ein Makler verlangt jedoch eine Provision. Dass diese vom Verkäufer getragen werden muss, ist allerdings nicht gegeben. Meist muss er maximal einen kleinen Anteil der Maklerprovision übernehmen. Dafür liegt bei einem privaten Wohnungsverkauf die meiste Kontrolle ganz bei Ihnen. Da Sie dadurch aber auch deutlich mehr zu tun haben, können Sie sich bei bekannten Anlaufstellen Unterstützung holen (Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Architekt etc.). Generell sollten Sie sich vor einem privaten Verkauf immer zunächst über sämtliche steuerliche und rechtliche Details informieren, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden.

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