Mehrfamilienhaus verkaufen | Verkauf

Mehrfamilienhaus verkaufen – Top15-Tipps: Bewertung / Verkauf

Die KomplexitĂ€t, die ein Mehrfamilienhaus mit sich bringt, macht sich meist beim Verkauf bemerkbar. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen einem Einfamilienhaus bzw. einer Eigentumswohnung und einem Mehrfamilienhaus. Dies umfasst beispielsweise die Art der Nutzung, die Interessenten sowie die Bewertung und Vermarktung der Immobilie. Betrachtet man den Immobilienmarkt der letzten Jahre, kann ein regelrechter Hype um MehrfamilienhĂ€user festgestellt werden. Grund dafĂŒr ist die einwandfrei Eignung als Kapitalanlage, die große Investoren, aber auch vermögende Privatpersonen erkannt haben. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es grundsĂ€tzlich zwei Möglichkeiten, auf die im folgenden Beitrag detailliert eingegangen wird.

Wir von immobilie-verkaufen.info unterstĂŒtzen Sie gern hinsichtlich jeglicher Fragen, legen Ihnen jedoch auch die Beauftragung eines Immobilienmaklers ans Herz. Auch diesbezĂŒglich leisten wir volle UnterstĂŒtzung und empfehlen Ihnen professionelle Makler in ihrer NĂ€he.

Mehrfamilienhaus als komplexe Immobilie

Ein Mehrfamilienhaus ist eine sehr komplexe Immobilie, da sie fĂŒr das Zusammenwohnen mehrere Wohnparteien ausgelegt ist. Zumeist sind die die Wohneinheiten ĂŒber mehrere Etagen verteilt. Der Kauf von MehrfamilienhĂ€usern mit mehr als zwei Parteien ist vor allem in baugrundarmen Stadtgebieten sehr gefragt. Seit der Finanzkrise sehen viele potenzielle Investoren in MehrfamilienhĂ€usern recht risikoarme Investitionen. Die Abschreckung durch die ausfĂŒhrliche Betriebsabrechnung sowie der vielschichtigen Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung fĂŒr das Finanzamt hat abgenommen, was sich mithilfe von professionellen Hausverwaltungen und zuverlĂ€ssigen Mietern auch gut begrĂŒnden lĂ€sst. Durch Hausordnungen, die das Zusammenleben der Parteien regelt, lĂ€sst sich ein harmonischer Umgang gewĂ€hrleisten, der die Wohnsituation sowohl von Mietern als auch von EigentĂŒmern deutlich angenehmer und risikoĂ€rmer gestaltet.

Es gibt verschiedene Arten von MehrfamilienhĂ€usern, die jeweils auch unterschiedliche Zielgruppen als potenzielle KĂ€ufer anspricht. Die Art richtet sich immer nach GrĂ¶ĂŸe der Immobilie sowie wird sie von der Wohnsituation abgeleitet:

 

Zweifamilienhaus:
Das Zweifamilienhaus kann als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden, sofern die zwei DoppelhaushĂ€lften ĂŒber eine gemeinsame Seitenwand verfĂŒgen.

 

Klassisches Mehrfamilienhaus:
Die wohl bekannteste Art von MehrfamilienhĂ€usern ist gegeben, sofern mehrere Parteien auf mehreren Etagen in einem Haus leben, Miete zahlen und sich entweder der EigentĂŒmer selbst oder eine beauftragte Hausverwaltung um grundlegende Problem kĂŒmmern. In großen StĂ€dten und im Innenstadtbereich ist diese Immobilienform sehr oft anzutreffen.

 

Mehrfamilienhaus als EigentĂŒmergemeinschaft:
Der Unterschied zum klassischen Mehrfamilienhaus besteht darin, dass zumeist die EigentĂŒmer der Eigentumswohnungen selbst den Wohnraum nutzen. Sie bilden eine EigentĂŒmergemeinschaft, die durch regelmĂ€ĂŸige EigentĂŒmerversammlungen den Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt.

 

Generationenhaus:
Der Grundgedanke bezĂŒglich dieser Art der Immobilie ist das Zusammenleben. Alle Parteien haben grundsĂ€tzlich ihren eigenen abgeschlossenen Wohnbereich, es gibt jedoch zahlreiche Begegnungsorte, wo Menschen allen Alters zusammen kommen können. Diese können anhand von Hobby- oder GemeinschaftsrĂ€umen oder auch durch GĂ€rten sowie Höfe umgesetzt werden.

 

Stadtvilla als Mehrfamilienhaus:
Diese Bezeichnung erhalten gemeinhin freistehende MehrfamilienhÀuser. In der Praxis können darunter DoppelhÀuser, aber auch Immobilien mit mehreren Etagen und Wohneinheiten gezÀhlt werden.

Es gibt unterschiedliche Arten von MehrfamilienhÀusern.

Es gibt unterschiedliche Arten von MehrfamilienhÀusern.

Mieteinnahmen und Mieter

Die Mieter spielen bei MehrfamilienhĂ€usern eine entscheidende Rolle, denn stehen die Wohneinheiten leer, wirft dies einige Fragen und Probleme auf. Laufende MietvertrĂ€ge geben gerade auch bei dieser Immobilienart dem KĂ€ufer viel Sicherheit bezĂŒglich regelmĂ€ĂŸiger monatlicher Einnahmen. Im Verkaufsfall sollten Sie als VerkĂ€ufer dem Interessenten einen genauen Einblick in MietvertrĂ€ge und Karteien geben, denn nur daraus lĂ€sst sich ableiten, wie lukrativ die Investition sein könnte. Aus der Höhe der Mieteinnahmen kann der KĂ€ufer die unmittelbare Rendite erkennen, doch auch Mieterhöhungen bzw. -kĂŒrzungen sagen viel aus. MietkĂŒrzungen beispielsweise könnten von Seiten der Mieter aus auch auf Probleme hinweisen, die es hinsichtlich von BaumĂ€ngeln bereits gegeben hat. Jedoch können auch unterschiedliche Mieterhöhungen fĂŒr verschiedene Mietparteien ein Indiz fĂŒr einzelne MĂ€ngel in bestimmten Einheiten sein. Sollte es bestehende Unstimmigkeiten bzw. Streitigkeiten mit einzelnen Mieter geben, sollte Ihnen als Noch-EigentĂŒmer daran gelegen sein, diese vor einem Verkauf zu klĂ€ren. Einwandfreie MietverhĂ€ltnisse stellen einen der wichtigsten Faktoren dar.

Mit dem Einblick in die MietvertrĂ€ge ergibt sich nicht nur ein Blick auf den Zahlungsverkehr, sondern auch auf die Mieterstruktur selbst. Jeder EigentĂŒmer hat den Wunsch nach einer solventen Mieterschaft, die regelmĂ€ĂŸig zahlt und den Wohnraum auch zuverlĂ€ssig pflegt. Sogenannte Mietnomaden gefĂ€hrden in vielen FĂ€llen die komplette Finanzierung eines Immobilienkaufs. Daher ist es sehr wichtig alle Informationen transparent zu VerfĂŒgung zu stellen. Das Alter der Mieter sowie die Zusammensetzung in Familien, Rente oder vermehrte Singlehaushalte gibt Aufschluss ĂŒber viele elementare Fragen:

  • Wie lange laufen die MietvertrĂ€ge schon?
  • Wann ist mit freiem Wohnraum zu rechnen?
  • Besteht ein Enddatum von Mietvertragslaufzeiten?
  • Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen oder -erhöhungen verhindern könnten?

 

Daraus ergibt sich, dass nicht nur die Endsumme der Mieten interessant fĂŒr den KĂ€ufer ist, sondern eine generelle AufschlĂŒsselung der Mieter und ihrer VertrĂ€ge notwendig sein kann.

Doch nicht nur KĂ€ufern gegenĂŒber haben Sie der Pflicht nach AufklĂ€rung, Transparenz und Sicherheit nachzugehen. Auch Mieter haben in Deutschland ein Recht auf ihren Wohnraum, gerade dann, wenn Sie schon lange im Objekt Mieter sind. Im § 535 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist festgelegt, dass Erwerber einer Immobilie an bestehende MietvertrĂ€ge gebunden sind, also nicht einfach nach dem EigentĂŒmerwechsel alle MietvertrĂ€ge aufgrund eigener PlĂ€ne kĂŒndigen dĂŒrfen. Auch Sie als Noch-EigentĂŒmer können die Mieter durch Sozialklauseln im Mietvertrag schĂŒtzen.

Wichtige Hinweise sind die KĂŒndigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren, die die Mieter vor einer KĂŒndigung nach EigentĂŒmerwechsel schĂŒtzt. Sogar eine KĂŒndigung wegen Eigenbedarf ist in dieser Zeit nicht zulĂ€ssig. Des Weiteren haben die Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn Sie als EigentĂŒmer entscheiden, die Wohneinheiten einzeln zu verĂ€ußern. Das bedeutet: Sie sind in der Pflicht den Bewohnern ein gleichwertiges Kaufangebot zu machen, wenn Sie auf der Suche bzw. in Verhandlungen mit Investoren sind. Die Ausnahme wĂ€re ein Verkauf an einen Familienangehörigen. In diesem Fall haben die Mieter kein Recht auf Vorkauf. Entscheiden Sie sich fĂŒr den Globalverkauf, sprich den Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses, hat die Gemeinde bzw. Kommune noch ein recht auf den Kauf, da diese die Verantwortung hat, genĂŒgend Wohnraum zur VerfĂŒgung zu stellen.

Globalverkauf oder Aufteilung in Eigentumswohnungen?

Es gibt grundsĂ€tzlich zwei Möglichkeiten, den Wohnraum eines Mehrfamilienhauses zu verkaufen. Entweder Sie verkaufen die ganze Immobilie komplett, dann nennt sich dies Globalverkauf – oder aber es besteht die Möglichkeit und Sie verĂ€ußern die Wohneinheiten einzeln als Eigentumswohnungen, dann nehmen Sie eine Aufteilung des Mehrfamilienhauses vor.

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen kann einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen als der Globalverkauf. Jedoch sollten Sie als EigentĂŒmer die damit einhergehenden Kosten und den deutlichen Mehraufwand ebenfalls mit in den Blick nehmen.

  • Um ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen, bedarf es in Deutschland einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Voraussetzungen, um diese zu erhalten unterscheiden sich hinsichtlich der BundeslĂ€nder und sind in der jeweiligen Landesbauordnung niedergeschrieben. GrundsĂ€tzlich gilt jedoch: Die Wohnung muss in sich abgeschlossen sein, ein eigenes WC besitzen und Vorlagen bezĂŒglich WĂ€rme- und Schallschutz erfĂŒllen. Weiterhin werden zumeist eine KĂŒche und eine Abstellkammer außerhalb der Wohnung, beispielsweise im Keller, verlangt.
  • Sie als Noch-EigentĂŒmer sind in der Pflicht die Aufteilungen beim Grundbuchamt zu beantragen und deren Kosten zu ĂŒbernehmen.
  • Nachdem Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten haben, muss eine TeilungserklĂ€rung verfasst werden. Deren Inhalt bezeichnet die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum fĂŒr die neue EigentĂŒmergemeinschaft und muss notariell beurkundet werden.

 

Mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen geht logischerweise im Nachgang der Verkauf einher. Auch dabei sei darauf hinzuweisen, dass jede Wohneinheit eigenstÀndig bewertet und vermarktet werden muss. Dabei sind Grundrisse, FlÀchen und Quadratmeteranzahl sowie Zustand und Ausstattung jeder einzelnen Wohnung separat zu betrachten. Wie bereits erlÀutert, haben die Bewohner dieser Teilimmobilie ein Vorkaufsrecht, sofern Sie nicht an eigene Familienangehörige verkaufen.

Wie Sie sehen, ist die Möglichkeit der Aufteilung des Mehrfamilienhauses mit einigen MĂŒhen verbunden, doch nicht grundlos gehen viele Investoren genauso vor. Erst eine Mehrfamilienhaus kaufen und im Nachgang die einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen verĂ€ußern hat einen großen Vorteil: der Gewinn fĂ€llt meist deutlich höher aus.

Privat oder mit Makler verkaufen?

Unsere Empfehlung lautet, sich in Bezug auf den Verkauf eines Mehrfamilienhauses professionelle UnterstĂŒtzung durch einen qualifizierten Immobilienmakler zu holen. Wie auch bei allen anderen ImmobilienverkĂ€ufer bringt ein Makler viele generelle Vorteile mit sich:

  • ein großer Kontaktkreis an potenziellen KĂ€ufern
  • viel Erfahrung und Sachkenntnis
  • steuerliche und baurechtliche Kompetenzen
  • Wissen bezĂŒglich des regionalen Immobilienmarkts
  • ProfessionalitĂ€t gleicht emotionale Bindung des VerkĂ€ufers aus

 

Doch gerade mit Blick auf die KomplexitÀt des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses seien noch weitere Vorteile aufzulisten, die sich nur auf diese spezielle Verkaufssituation spezialisieren:

  • Interessenten sind meist erfahrene Investoren. Ihr Makler tritt ihnen mit der nötigen ProfessionalitĂ€t gegenĂŒber.
  • Der Vermögenswert ist extrem hoch, das heißt, im Schadensfall trĂ€gt die Vermögensschaden-Versicherung des Maklers diesen Verlust.
  • Ein Makler bewahrt vor teuren Fehlern wĂ€hrend des gesamten Verlaufs.
  • Der hohe Verkaufspreis fĂŒhrt aufgrund der Provision zu einer noch grĂ¶ĂŸeren Eigenmotivation, schnell und bestmöglich zu verkaufen.

 

Sie als VerkĂ€ufer sind jedoch nicht in der Pflicht, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Mit genĂŒgend Erfahrung können Sie als EigentĂŒmer auch in der Lage sein, Ihr Mehrfamilienhaus privat zu verkaufen. Voraussetzung sollte jedoch sein, dass Sie genĂŒgend Kenntnisse bezĂŒglich des Markts, der Unterlagen und der steuerlichen sowie baurechtlichen Vorgaben besitzen. Ein weiterer Vorteil des privaten Verkaufs kann die Ersparung der Maklerkosten von 3 bis 7 Prozent des Verkaufspreises sein.

Erforderliche Unterlagen

Die KomplexitĂ€t einer Mehrfamilienhausimmobilie bringt ebenso einen großen Umfang an erforderlichen Unterlagen mit sich. Da viele potenzielle KĂ€ufer sich sorgen, keine ausreichende Kenntnis bezĂŒglich ihres Neuerwerbs zu besitzen, sollten Sie fĂŒr einen erfolgreichen Immobilienverkauf zeitnah alle wichtigen Unterlagen vollstĂ€ndig vorliegen haben. Die wichtigsten Dokumente sind in der folgenden Liste aufgefĂŒhrt:

 

  • aktueller Grundbuchauszug (bezĂŒglich der Belastungen und Rechte Dritter)
  • genehmigter Bebauungsplan des GelĂ€ndes
  • Baugenehmigungen fĂŒr alle Um- und Anbauten
  • Flurkartenauszug bzw. Lageplan
  • BauplĂ€ne mit Maßstab 1:100 oder WerkplĂ€ne mit Maßstab 1:50
  • Versicherungsnachweis
  • Grundrisse aller einzelnen Einheiten und der gesamtem Immobilie
  • Berechnung der NutzflĂ€chen / der WohnflĂ€che
  • Kubaturberechnung (= Berechnung des umbauten Raumes)
  • Auszug aus Baulastenverzeichnis
  • Nachweise (Belege / Rechnungen) zu Umbauten, Renovierung, Sanierung, Instanthaltung der letzten 10-20 Jahre – fĂŒr die Gesamtimmobilie
  • Nachweise (Belege / Rechnungen) zu Umbauten, Renovierung, Sanierung, Instanthaltung der letzten 10-20 Jahre – fĂŒr die einzelnen Wohneinheiten
  • Baubeschreibung und alle Unterlagen zur Substanz des GebĂ€udes
  • Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherung, Energiekosten, Instanthaltung, sonstige Kosten)
  • VertrĂ€ge und Leistungsnachweise von Verwaltung, Hausmeister, etc.
  • Mieterliste bzw. Mieterkartei
  • MietvertrĂ€ge und Nebenkostenabrechnung mit Informationen zur aktuellen Miethöhe und Mieterhöhungen (wann / warum / wie angenommen / wie durchgesetzt?)
  • Energieausweis

Markt- und Interessentenanalyse

Um den höchstmöglichen Verkaufspreis erreichen zu können, mĂŒssen Sie zu Beginn die Art des Mehrfamilienhauses bestimmen. Damit können grundsĂ€tzlich auch Gedanken bezĂŒglich anderer Nutzungsmöglichkeiten einhergehen. Beispielsweise besteht in einem Mehrfamilienhaus die Möglichkeit, das Erdgeschoss bzw. die erste Etage als Laden- oder BĂŒroflĂ€che zu vermieten.

Anhand der Art des Mehrfamilienhauses kann auch die Zielgruppe abgeleitet werden, wobei dies fast ausschließlich vermögende Privatpersonen, Immobilienfonds oder Investoren sind. Die extrem hohe Kaufsumme schließt einen großen Interessentenkreis meist schon von vornherein aus, was wiederum bedeutet, dass Sie die wenigen potenziellen KĂ€ufer möglichst professionell ĂŒberzeugen sollten.

Auf dem Immobilienmarkt wird ein Mehrfamilienhaus zumeist nicht als Eigentumsimmobilie zum Wohnen gesehen, sondern gilt gemeinhin als Kapitalanlage. Investoren, die als KĂ€ufer infrage kommen, sind nicht am Wohnraum als solchen interessiert, sondern lassen sich von Zahlen und ErtrĂ€gen ĂŒberzeugen, die mit der Vermietung der Immobilie erreicht werden können. Diesen Unterschied in der Zielgruppe, vor allem im Vergleich zu Privatpersonen hinsichtlich EinfamilienhĂ€usern, sollten Sie als VerkĂ€ufer erkennen und demensprechend verhandeln. Die routinierte Vorgehensweise von Investoren verlangt auch vom VerkĂ€ufer ein rationales Auftreten, denn im Endeffekt soll der Verkaufspreis fĂŒr Sie möglichst hoch ausfallen.

Bewertung der Immobilie

Eine exakte Bewertung der Immobilie ist die Grundvoraussetzung fĂŒr einen angemessen Verkaufspreis. In Bezug auf EinfamilienhĂ€user stehen Einnahmen und Ausgaben im Vordergrund der Wertermittlung. Aufgrund dessen wird zumeist das Ertragswertverfahren als Berechnungsmethode zur Rate gezogen. GrundsĂ€tzlich wird hierbei der Bodenwert mit der Eigenkapitalrendite (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) addiert.

Wie schon zuvor angesprochen, ist die KomplexitĂ€t der Immobilienart auch hier nicht zu unterschĂ€tzen. Wo bei einer einzelnen Eigentumswohnung, die vermietet werden soll, der Ertrag einer WohnflĂ€che einbezogen wird, spielen jetzt alle Wohneinheiten eine Rolle. Jede Wohnung im Haus muss einzeln bewertet werden, unter BerĂŒcksichtigung des Mietvertrags, des Grundrisses, der Raumaufteilung usw. Sollten Sie als VerkĂ€ufer mit dem Gedanken spielen, jede Wohnung einzeln zu verkaufen, ist eine Einzelbewertung jeder Wohneinheit unumgĂ€nglich.

Dabei können große Unterschiede auftreten, allein schon im Hinblick auf die Lage der Wohneinheit im Objekt. Eine Erdgeschosswohnung ist weniger wert als die baugleiche Penthouse-Wohnung. Zugleich können Unterschiede im Grundriss oder erneuerte Fenster in einzelnen Einheiten den Wert beeinflussen. Der Quadratmeterpreis kann im gleichen Objekt aufgrund von verschiedenen Faktoren variieren, weshalb es so wichtig ist, separate Wertermittlungen vorzunehmen. Weiterhin ist bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses nicht nur die erzielbare Miete ein Bestandteil, sondern es mĂŒssen ebenso Prognosen der MietvertrĂ€ge vorgenommen werden. Genau wie oben beschrieben, muss dieses Verfahren fĂŒr jeden Vertrag einzeln und fĂŒr den Mindestzeitraum eines Quartals durchgefĂŒhrt werden.

Aufgrund des Ziels der EigentĂŒmer, mit der Immobilie Geld zu verdienen, sollten die Mieteinnahmen die Instandhaltungs- sowie laufenden Kosten nicht nur decken, sondern ĂŒbersteigen. Neben den ErtrĂ€gen spielen im Ertragswertverfahren jedoch genauso die Lage der Immobilie und dessen Gesamtzustand eine wichtige Rolle. Daneben sind fĂŒr den KĂ€ufer auch die folgenden Punkte interessant, da sich die Bewirtschaftungskosten in Grenzen halten und nicht nach dem EigentĂŒmerwechsel plötzlich auftauchen sollen:

  • Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
  • Zustand der Bedachung und Nachweis von Sanierungen
  • Alter und Zustand von Fenstern und TĂŒren
  • Wasserleitungen und Elektroinstallationen
  • Zustand von Keller und Dachboden (falls vorhanden)
  • Design und Alter der Badezimmer
  • EinbaukĂŒchen und weitere Ausstattungsdetails

 

Zusammenfassend ist die Bewertung eines Mehrfamilienhauses also sehr umfangreich. Wir empfehlen deshalb einen erfahren qualifizierten SachverstÀndigen damit zu beauftragen.

Verkaufspreis festlegen

Eine objektive und exakte Ermittlung des Verkehrswerts bildet die Grundlage fĂŒr den richtigen Verkaufspreis. Sowohl ein zu niedriger, als auch ein zu hoch angesetzter Preis wirkt sich negativ auf den Gewinn aus, denn entweder verkaufen Sie schnell, jedoch mit Verlust oder aber der Verkauf zieht sich ĂŒber einen zu langen Zeitraum und Sie finden keinen potenziellen KĂ€ufer.

Mit der Analyse des Markts und der Interessentengruppe sollte es möglich sein, die Lage gut zu ĂŒberblicken. Anhand von Angebot und Nachfrage muss der Verkaufspreis fĂŒr Ihr Mehrfamilienhaus nun festgelegt werden. Sie als VerkĂ€ufer sollten bezĂŒglich der Bewertung der Immobilie sowie zur Zusammensetzung des Verkaufspreises genauestens Bescheid wissen, um in GesprĂ€chen und Verkaufsverhandlungen einwandfrei argumentieren können. Mithilfe eines Immobilienmaklers mĂŒssen die wichtigsten Merkmale final betrachtet werden, um dann den bestmöglichen Verkaufspreis festzulegen:

 

  • richtiger Zeitpunkt
  • Lage
  • Höhe, Sicherheit, Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen
  • GrĂ¶ĂŸe und Raumaufteilung
  • konjunkturelle Gesamtlage des Markts
  • Ausstattungsniveau
  • Zustand: Sanierungs-, Instanthaltungs- oder Renovierungsbedarf

Vermarktung Ihrer Immobilie

Hinsichtlich der Vermarktung Ihrer Immobilie ist es sehr wichtig, diese an die Kommunikation der Zielgruppe anzupassen. Je nach Art des Mehrfamilienhauses unterscheiden sich potenzielle Interessenten bezĂŒglich der NachfragestĂ€rke, Ansprache und bevorzugter Werbung. Im vorliegenden Fall des Mehrfamilienhauses ist die anvisierte Zielgruppe meist die der Investoren. Anders als Privatpersonen, die das neue Eigenheim fĂŒr die Familie auf emotionaler Basis suchen, geht es hier um ErtrĂ€ge und Zahlen. Die wichtigste Frage nach der Höhe der Einnahmen muss immer als erstes beantwortet werden.

Sobald Sie die Vermarktung der Immobilie begonnen haben, sollte der Verkauf zĂŒgig abgewickelt werden, denn umso lĂ€nger ein Objekt auf dem Markt ist, desto unattraktiver wird es zumeist. Weiterhin sollten Sie beachten, dass Sie alle Unklarheiten und Streitpunkte mit Mietern vor der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie klĂ€ren.

Sowohl bei der Darstellung im Internet und ĂŒber Anzeigen, als auch bei Besichtigungsterminen muss die Immobilie optisch und auf dem Papier im besten Licht dastehen, um den Interessenten zu ĂŒberzeugen. Wir empfehlen die Erstellung eines ExposĂ©s. Das Ziel besteht in der bestmöglichen PrĂ€sentation des Objekts, welches mit einem aussagekrĂ€ftigen, vollstĂ€ndigen und sachlich informativen Inhalt erreicht werden kann. Zumeist sehen Kunden erst das ExposĂ© und entscheiden sich daraufhin fĂŒr oder gegen eine Besichtigung. Legen Sie deshalb Grundrisse und zahlreiche Fotos bei, um die inhaltlichen Fakten zu veranschaulichen. Dadurch steigt die GlaubwĂŒrdigkeit und Transparenz von Ihnen als VerkĂ€ufer und des Mehrfamilienhauses. Beantworten Sie im ExposĂ© schon die wichtigsten Fragen, die sich Ihrer Zielgruppe aufdrĂ€ngen könnten:

 

  • Wo befindet sich die Immobilie?
  • In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut bzw. erneuert / saniert?
  • Wie groß ist die Immobilie?
  • Mit welchen Mieteinnahmen ist grundsĂ€tzlich zu rechnen?
  • Welche Bewirtschaftungskosten sind zu beachten?

Ablauf des Verkaufs

Eine Besonderheit bei MehrfamilienhĂ€usern ist zumeist deren GrĂ¶ĂŸe. Scheuen Sie nicht vor einer zu langen Besichtigung, sondern planen Sie ausreichend Zeit ein, um jede Wohneinheit, alle TreppenhĂ€user und HeizungsrĂ€ume sowie den Dachboden hinreichend zu prĂ€sentieren und Fragen des Kaufinteressenten zu beantworten. Wichtig ist es, einen hochwertigen und attraktiven Eindruck der Immobilie zu erreichen. Dies ist mit ausreichend Licht und schön hergerichteten Wohneinheiten möglich, gerade dann, wenn Sie vermietet sind, genauso wie die Erledigung von Reparaturarbeiten und Instandsetzungen. Die Bereitstellung aller wesentlichen Unterlagen sollte ebenso Teil des Besichtigungstermins sein, um nicht nur die Ă€ußerlichen Vorteile hervorzuheben, sondern auch mit den ertragsmĂ€ĂŸigen Argumenten zu ĂŒberzeugen.

Sie haben einen KĂ€ufer gefunden und sind sich hinsichtlich des Preises einig? Im weiteren Verlauf muss der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt, von Ihnen unterschrieben, sowie notariell beglaubigt werden. Mit dem Übergang des Kaufpreises erfolgt die Übergabe des Mehrfamilienhauses an den neuen EigentĂŒmer. Dabei möchten wir Ihnen zwei wichtige Tipps mit auf den Weg geben: Zum einen empfehlen wir die PrĂ€senz eines unabhĂ€ngigen Zeugen, der die Übergabe begleitet. Weiterhin raten wir zur FĂŒhrung eines Übergabeprotokolls, welches von dem Dritten oder Ihrem Immobilienmakler ĂŒbernommen werden kann. Um spĂ€tere Haftungen Ihrerseits auszuschließen, ist es sehr wichtig alle Punkte schriftlich festzuhalten und unterschreiben zu lassen. Die folgende Übersicht soll eine Orientierung bieten, was in jedem Fall Teil des Übergabeprotokolls sein sollte:

 

  • Persönliche Daten von KĂ€ufer und VerkĂ€ufer (Name, Anschrift, Erreichbarkeit etc.)
  • Eckdaten zur Immobilie (Lage, GrĂ¶ĂŸe etc.)
  • Anzahl der ĂŒbergebenen SchlĂŒssel
  • Angaben zu allen ĂŒbergebene Dokumenten, Rechnungen, Belegen usw.
  • ZĂ€hlerstĂ€nde
  • MĂ€ngel bzw. SchĂ€den, damit VerkĂ€ufer nicht mehr haftbar gemacht werden kann
  • Zustand und MĂ€ngellosigkeit der Immobilie
  • Datum
  • Unterschriften

Besonderheiten bezĂŒglich der Steuern

Die KomplexitĂ€t eines Mehrfamilienhauses wurde bereits hĂ€ufig angesprochen. Ebenso verhĂ€lt sich dies in Bezug auf die Steuern, die beim Verkauf der Immobilie zu entrichten sind. Wir empfehlen Ihnen daher immer den Rat eines Steuerberaters einzuholen, um Fehler zu umgehen. GrundsĂ€tzlich mĂŒssen Steuern gezahlt werden, sofern Sie mit dem Verkauf der Immobilie Gewinn erwirtschaften. Welche Arten von Abgaben dies betrifft, wird in der folgenden Auflistung deutlich.

 

Spekulationssteuer
Diese Steuern bezieht sich darauf, dass der Gesetzgeber in Deutschland unterstellt, mit dem Erwerb einer Immobilie eine Wertsteigerung zu erfahren. Sollten Sie das Mehrfamilienhaus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verĂ€ußern, fĂ€llt diese Art der Abgabe nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz an.

 

Einkommenssteuer
Genauso wie Mieteinnahmen, die durch die Immobilie erwirtschaftet wurden, steuerpflichtig sind, ist auch der Verkauf. Auf den Verkaufserlös muss die Einkommenssteuer gezahlt werden, sofern innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Findet der Verkauf nach Ablauf dieser Frist statt, muss der gewinn trotzdem versteuert werden, der Spekulationsbeitrag fÀllt dann jedoch weg.

 

Gewerbesteuer
Hinsichtlich dieser Abgabeart gilt in Deutschland die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Sollten Sie als EigentĂŒmer innerhalb von fĂŒnf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, sieht das Finanzamt dies als einen gewerblichen GrundstĂŒckshandel an, der gewerbesteuerpflichtig ist. Die Höhe dieses Satzes legt die Gemeinde fest.

Umnutzungsmöglichkeiten

Besonders bei MehrfamilienhĂ€usern ist eine NutzungsĂ€nderung zumeist teilweise möglich. Diese Variante sollten Sie als Noch-EigentĂŒmer vorher bedenken, da es den Verkaufspreis erhöhen könnte. Denkbare wĂ€re beispielsweise eine Vermietung des Erdgeschosses bzw. der ersten Etage fĂŒr Laden- oder BĂŒroflĂ€chen. Damit wĂŒrde sich jedoch die Nutzung der Immobilie vom reinen Wohnen auf ein Wohn- und GeschĂ€ftshaus ausweiten. Entscheidend fĂŒr die Nutzung dieses Vorteils als Verkaufsargument ist der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung (BauNVO), der anhand des öffentliches Bau- und Planungsrechts sowie Emissionsschutzrechts, der nachbarrechtlichen Situation und der Altlastenfrage vorgibt, ob die Nutzung der Immobilie ausgeweitet oder verĂ€ndert werden darf. Sie mĂŒssen also beim zustĂ€ndigen Bauamt die Änderung ĂŒberprĂŒfen lassen, damit sie ins ExposĂ© und in die Vermarktungsstrategie aufgenommen werden darf. Wir empfehlen auch hier die Beratung durch einen geschulten und erfahrenen Immobilienmakler, der mit der rechtlichen Situation vertraut ist und entscheiden kann, ob eine Ausweitung bzw. Änderung in der Nutzung sinnvoll ist.

Top15-Tipps fĂŒr den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

  1. Erkennen Sie die große Nachfrage an MehrfamilienhĂ€usern und nutzen Sie dies fĂŒr sich, um den grĂ¶ĂŸtmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
  2. Legen Sie zu Beginn die Art des Mehrfamilienhauses fest, denn danach richten sich viele der nÀchsten Schritte (Zielgruppe, Vermarktung etc.).
  3. Mieter und deren MietvertrÀge stellen beim Verkauf von MehrfamilienhÀusern den wichtigsten Verkaufsfaktor dar. Achten Sie auf bestmögliche VerhÀltnisse.
  4. Entscheiden Sie, ob das Mehrfamilienhaus global, sprich im Ganzen verkauft werden soll oder ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht vielleicht die bessere Option darstellt.
  5. Beachten Sie bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen die wichtigsten Regeln: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilung beim Grundbuchamt und notariell beglaubigte TeilungserklÀrung.
  6. Beauftragen Sie im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses einen Immobilienmakler.
  7. Beschaffen Sie zeitnah alle wichtigen Unterlagen und achten Sie auf VollstÀndigkeit und Transparenz.
  8. Analysieren Sie den Markt genau und bestimmen Sie den Interessentenkreis, der zumeist aus erfahrenen Investoren besteht.
  9. Beauftragen Sie fĂŒr die Bewertung der Immobilie einen vereidigten SachverstĂ€ndigen, der die KomplexitĂ€t in GĂ€nze betrachten kann und alle Faktoren mit einbezieht.
  10. Legen Sie den Verkaufspreis nicht willkĂŒrlich fest, sondern beziehen Sie alle Merkmale der Immobilie und die Kenntnisse aus Markt- und Interessentenanalyse ein.
  11. Richten Sie die Vermarktung und Kommunikation auf die Zielgruppe aus und gestalten Sie dementsprechend auch das Exposé.
  12. Bereiten Sie die Besichtigung grĂŒndlich vor und nehmen Sie sich Zeit. Auch die Einsicht in wichtige Unterlagen wie den MietvertrĂ€gen sollte ein wesentlicher Bestandteil sein.
  13. Lassen Sie zur Übergabe einen unabhĂ€ngigen Dritten beiwohnen, der das Übergabeprotokoll fĂŒhrt.
  14. Beachten Sie die steuerlichen Besonderheiten und ziehen Sie in jedem Fall einen Steuerberater zu Rate.
  15. Beachten Sie mögliche Umnutzungsmöglichkeiten Ihres Einfamilienhauses. Die kann ein gutes Verkaufsargument sein, muss jedoch vorher vom Bauamt auf die Umsetzung geprĂŒft werden.

Mehrfamilienhaus verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

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