Mehrfamilienhaus verkaufen | Verkauf

Mehrfamilienhaus verkaufen – Top15-Tipps: Bewertung / Verkauf

Die Komplexität, die ein Mehrfamilienhaus mit sich bringt, macht sich meist beim Verkauf bemerkbar. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen einem Einfamilienhaus bzw. einer Eigentumswohnung und einem Mehrfamilienhaus. Dies umfasst beispielsweise die Art der Nutzung, die Interessenten sowie die Bewertung und Vermarktung der Immobilie. Betrachtet man den Immobilienmarkt der letzten Jahre, kann ein regelrechter Hype um Mehrfamilienhäuser festgestellt werden. Grund dafür ist die einwandfrei Eignung als Kapitalanlage, die große Investoren, aber auch vermögende Privatpersonen erkannt haben. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, auf die im folgenden Beitrag detailliert eingegangen wird.

Wir von immobilie-verkaufen.info unterstützen Sie gern hinsichtlich jeglicher Fragen, legen Ihnen jedoch auch die Beauftragung eines Immobilienmaklers ans Herz. Auch diesbezüglich leisten wir volle Unterstützung und empfehlen Ihnen professionelle Makler in ihrer Nähe.

Mehrfamilienhaus als komplexe Immobilie

Ein Mehrfamilienhaus ist eine sehr komplexe Immobilie, da sie für das Zusammenwohnen mehrere Wohnparteien ausgelegt ist. Zumeist sind die die Wohneinheiten über mehrere Etagen verteilt. Der Kauf von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Parteien ist vor allem in baugrundarmen Stadtgebieten sehr gefragt. Seit der Finanzkrise sehen viele potenzielle Investoren in Mehrfamilienhäusern recht risikoarme Investitionen. Die Abschreckung durch die ausführliche Betriebsabrechnung sowie der vielschichtigen Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung für das Finanzamt hat abgenommen, was sich mithilfe von professionellen Hausverwaltungen und zuverlässigen Mietern auch gut begründen lässt. Durch Hausordnungen, die das Zusammenleben der Parteien regelt, lässt sich ein harmonischer Umgang gewährleisten, der die Wohnsituation sowohl von Mietern als auch von Eigentümern deutlich angenehmer und risikoärmer gestaltet.

Es gibt verschiedene Arten von Mehrfamilienhäusern, die jeweils auch unterschiedliche Zielgruppen als potenzielle Käufer anspricht. Die Art richtet sich immer nach Größe der Immobilie sowie wird sie von der Wohnsituation abgeleitet:

 

Zweifamilienhaus:
Das Zweifamilienhaus kann als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden, sofern die zwei Doppelhaushälften über eine gemeinsame Seitenwand verfügen.

 

Klassisches Mehrfamilienhaus:
Die wohl bekannteste Art von Mehrfamilienhäusern ist gegeben, sofern mehrere Parteien auf mehreren Etagen in einem Haus leben, Miete zahlen und sich entweder der Eigentümer selbst oder eine beauftragte Hausverwaltung um grundlegende Problem kümmern. In großen Städten und im Innenstadtbereich ist diese Immobilienform sehr oft anzutreffen.

 

Mehrfamilienhaus als Eigentümergemeinschaft:
Der Unterschied zum klassischen Mehrfamilienhaus besteht darin, dass zumeist die Eigentümer der Eigentumswohnungen selbst den Wohnraum nutzen. Sie bilden eine Eigentümergemeinschaft, die durch regelmäßige Eigentümerversammlungen den Umgang mit Gemeinschaftseigentum regelt.

 

Generationenhaus:
Der Grundgedanke bezüglich dieser Art der Immobilie ist das Zusammenleben. Alle Parteien haben grundsätzlich ihren eigenen abgeschlossenen Wohnbereich, es gibt jedoch zahlreiche Begegnungsorte, wo Menschen allen Alters zusammen kommen können. Diese können anhand von Hobby- oder Gemeinschaftsräumen oder auch durch Gärten sowie Höfe umgesetzt werden.

 

Stadtvilla als Mehrfamilienhaus:
Diese Bezeichnung erhalten gemeinhin freistehende Mehrfamilienhäuser. In der Praxis können darunter Doppelhäuser, aber auch Immobilien mit mehreren Etagen und Wohneinheiten gezählt werden.

Mieteinnahmen und Mieter

Die Mieter spielen bei Mehrfamilienhäusern eine entscheidende Rolle, denn stehen die Wohneinheiten leer, wirft dies einige Fragen und Probleme auf. Laufende Mietverträge geben gerade auch bei dieser Immobilienart dem Käufer viel Sicherheit bezüglich regelmäßiger monatlicher Einnahmen. Im Verkaufsfall sollten Sie als Verkäufer dem Interessenten einen genauen Einblick in Mietverträge und Karteien geben, denn nur daraus lässt sich ableiten, wie lukrativ die Investition sein könnte. Aus der Höhe der Mieteinnahmen kann der Käufer die unmittelbare Rendite erkennen, doch auch Mieterhöhungen bzw. -kürzungen sagen viel aus. Mietkürzungen beispielsweise könnten von Seiten der Mieter aus auch auf Probleme hinweisen, die es hinsichtlich von Baumängeln bereits gegeben hat. Jedoch können auch unterschiedliche Mieterhöhungen für verschiedene Mietparteien ein Indiz für einzelne Mängel in bestimmten Einheiten sein. Sollte es bestehende Unstimmigkeiten bzw. Streitigkeiten mit einzelnen Mieter geben, sollte Ihnen als Noch-Eigentümer daran gelegen sein, diese vor einem Verkauf zu klären. Einwandfreie Mietverhältnisse stellen einen der wichtigsten Faktoren dar.

Mit dem Einblick in die Mietverträge ergibt sich nicht nur ein Blick auf den Zahlungsverkehr, sondern auch auf die Mieterstruktur selbst. Jeder Eigentümer hat den Wunsch nach einer solventen Mieterschaft, die regelmäßig zahlt und den Wohnraum auch zuverlässig pflegt. Sogenannte Mietnomaden gefährden in vielen Fällen die komplette Finanzierung eines Immobilienkaufs. Daher ist es sehr wichtig alle Informationen transparent zu Verfügung zu stellen. Das Alter der Mieter sowie die Zusammensetzung in Familien, Rente oder vermehrte Singlehaushalte gibt Aufschluss über viele elementare Fragen:

  • Wie lange laufen die Mietverträge schon?
  • Wann ist mit freiem Wohnraum zu rechnen?
  • Besteht ein Enddatum von Mietvertragslaufzeiten?
  • Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen oder -erhöhungen verhindern könnten?

 

Daraus ergibt sich, dass nicht nur die Endsumme der Mieten interessant für den Käufer ist, sondern eine generelle Aufschlüsselung der Mieter und ihrer Verträge notwendig sein kann.

Doch nicht nur Käufern gegenüber haben Sie der Pflicht nach Aufklärung, Transparenz und Sicherheit nachzugehen. Auch Mieter haben in Deutschland ein Recht auf ihren Wohnraum, gerade dann, wenn Sie schon lange im Objekt Mieter sind. Im § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist festgelegt, dass Erwerber einer Immobilie an bestehende Mietverträge gebunden sind, also nicht einfach nach dem Eigentümerwechsel alle Mietverträge aufgrund eigener Pläne kündigen dürfen. Auch Sie als Noch-Eigentümer können die Mieter durch Sozialklauseln im Mietvertrag schützen.

Wichtige Hinweise sind die Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren, die die Mieter vor einer Kündigung nach Eigentümerwechsel schützt. Sogar eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist in dieser Zeit nicht zulässig. Des Weiteren haben die Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn Sie als Eigentümer entscheiden, die Wohneinheiten einzeln zu veräußern. Das bedeutet: Sie sind in der Pflicht den Bewohnern ein gleichwertiges Kaufangebot zu machen, wenn Sie auf der Suche bzw. in Verhandlungen mit Investoren sind. Die Ausnahme wäre ein Verkauf an einen Familienangehörigen. In diesem Fall haben die Mieter kein Recht auf Vorkauf. Entscheiden Sie sich für den Globalverkauf, sprich den Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses, hat die Gemeinde bzw. Kommune noch ein recht auf den Kauf, da diese die Verantwortung hat, genügend Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Globalverkauf oder Aufteilung in Eigentumswohnungen?

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Wohnraum eines Mehrfamilienhauses zu verkaufen. Entweder Sie verkaufen die ganze Immobilie komplett, dann nennt sich dies Globalverkauf – oder aber es besteht die Möglichkeit und Sie veräußern die Wohneinheiten einzeln als Eigentumswohnungen, dann nehmen Sie eine Aufteilung des Mehrfamilienhauses vor.

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen kann einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen als der Globalverkauf. Jedoch sollten Sie als Eigentümer die damit einhergehenden Kosten und den deutlichen Mehraufwand ebenfalls mit in den Blick nehmen.

  • Um ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen, bedarf es in Deutschland einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Voraussetzungen, um diese zu erhalten unterscheiden sich hinsichtlich der Bundesländer und sind in der jeweiligen Landesbauordnung niedergeschrieben. Grundsätzlich gilt jedoch: Die Wohnung muss in sich abgeschlossen sein, ein eigenes WC besitzen und Vorlagen bezüglich Wärme- und Schallschutz erfüllen. Weiterhin werden zumeist eine Küche und eine Abstellkammer außerhalb der Wohnung, beispielsweise im Keller, verlangt.
  • Sie als Noch-Eigentümer sind in der Pflicht die Aufteilungen beim Grundbuchamt zu beantragen und deren Kosten zu übernehmen.
  • Nachdem Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten haben, muss eine Teilungserklärung verfasst werden. Deren Inhalt bezeichnet die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum für die neue Eigentümergemeinschaft und muss notariell beurkundet werden.

 

Mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen geht logischerweise im Nachgang der Verkauf einher. Auch dabei sei darauf hinzuweisen, dass jede Wohneinheit eigenständig bewertet und vermarktet werden muss. Dabei sind Grundrisse, Flächen und Quadratmeteranzahl sowie Zustand und Ausstattung jeder einzelnen Wohnung separat zu betrachten. Wie bereits erläutert, haben die Bewohner dieser Teilimmobilie ein Vorkaufsrecht, sofern Sie nicht an eigene Familienangehörige verkaufen.

Wie Sie sehen, ist die Möglichkeit der Aufteilung des Mehrfamilienhauses mit einigen Mühen verbunden, doch nicht grundlos gehen viele Investoren genauso vor. Erst eine Mehrfamilienhaus kaufen und im Nachgang die einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen veräußern hat einen großen Vorteil: der Gewinn fällt meist deutlich höher aus.

Privat oder mit Makler verkaufen?

Unsere Empfehlung lautet, sich in Bezug auf den Verkauf eines Mehrfamilienhauses professionelle Unterstützung durch einen qualifizierten Immobilienmakler zu holen. Wie auch bei allen anderen Immobilienverkäufer bringt ein Makler viele generelle Vorteile mit sich:

  • ein großer Kontaktkreis an potenziellen Käufern
  • viel Erfahrung und Sachkenntnis
  • steuerliche und baurechtliche Kompetenzen
  • Wissen bezüglich des regionalen Immobilienmarkts
  • Professionalität gleicht emotionale Bindung des Verkäufers aus

 

Doch gerade mit Blick auf die Komplexität des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses seien noch weitere Vorteile aufzulisten, die sich nur auf diese spezielle Verkaufssituation spezialisieren:

  • Interessenten sind meist erfahrene Investoren. Ihr Makler tritt ihnen mit der nötigen Professionalität gegenüber.
  • Der Vermögenswert ist extrem hoch, das heißt, im Schadensfall trägt die Vermögensschaden-Versicherung des Maklers diesen Verlust.
  • Ein Makler bewahrt vor teuren Fehlern während des gesamten Verlaufs.
  • Der hohe Verkaufspreis führt aufgrund der Provision zu einer noch größeren Eigenmotivation, schnell und bestmöglich zu verkaufen.

 

Sie als Verkäufer sind jedoch nicht in der Pflicht, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Mit genügend Erfahrung können Sie als Eigentümer auch in der Lage sein, Ihr Mehrfamilienhaus privat zu verkaufen. Voraussetzung sollte jedoch sein, dass Sie genügend Kenntnisse bezüglich des Markts, der Unterlagen und der steuerlichen sowie baurechtlichen Vorgaben besitzen. Ein weiterer Vorteil des privaten Verkaufs kann die Ersparung der Maklerkosten von 3 bis 7 Prozent des Verkaufspreises sein.

Erforderliche Unterlagen

Die Komplexität einer Mehrfamilienhausimmobilie bringt ebenso einen großen Umfang an erforderlichen Unterlagen mit sich. Da viele potenzielle Käufer sich sorgen, keine ausreichende Kenntnis bezüglich ihres Neuerwerbs zu besitzen, sollten Sie für einen erfolgreichen Immobilienverkauf zeitnah alle wichtigen Unterlagen vollständig vorliegen haben. Die wichtigsten Dokumente sind in der folgenden Liste aufgeführt:

 

  • aktueller Grundbuchauszug (bezüglich der Belastungen und Rechte Dritter)
  • genehmigter Bebauungsplan des Geländes
  • Baugenehmigungen für alle Um- und Anbauten
  • Flurkartenauszug bzw. Lageplan
  • Baupläne mit Maßstab 1:100 oder Werkpläne mit Maßstab 1:50
  • Versicherungsnachweis
  • Grundrisse aller einzelnen Einheiten und der gesamtem Immobilie
  • Berechnung der Nutzflächen / der Wohnfläche
  • Kubaturberechnung (= Berechnung des umbauten Raumes)
  • Auszug aus Baulastenverzeichnis
  • Nachweise (Belege / Rechnungen) zu Umbauten, Renovierung, Sanierung, Instanthaltung der letzten 10-20 Jahre – für die Gesamtimmobilie
  • Nachweise (Belege / Rechnungen) zu Umbauten, Renovierung, Sanierung, Instanthaltung der letzten 10-20 Jahre – für die einzelnen Wohneinheiten
  • Baubeschreibung und alle Unterlagen zur Substanz des Gebäudes
  • Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherung, Energiekosten, Instanthaltung, sonstige Kosten)
  • Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltung, Hausmeister, etc.
  • Mieterliste bzw. Mieterkartei
  • Mietverträge und Nebenkostenabrechnung mit Informationen zur aktuellen Miethöhe und Mieterhöhungen (wann / warum / wie angenommen / wie durchgesetzt?)
  • Energieausweis

Markt- und Interessentenanalyse

Um den höchstmöglichen Verkaufspreis erreichen zu können, müssen Sie zu Beginn die Art des Mehrfamilienhauses bestimmen. Damit können grundsätzlich auch Gedanken bezüglich anderer Nutzungsmöglichkeiten einhergehen. Beispielsweise besteht in einem Mehrfamilienhaus die Möglichkeit, das Erdgeschoss bzw. die erste Etage als Laden- oder Bürofläche zu vermieten.

Anhand der Art des Mehrfamilienhauses kann auch die Zielgruppe abgeleitet werden, wobei dies fast ausschließlich vermögende Privatpersonen, Immobilienfonds oder Investoren sind. Die extrem hohe Kaufsumme schließt einen großen Interessentenkreis meist schon von vornherein aus, was wiederum bedeutet, dass Sie die wenigen potenziellen Käufer möglichst professionell überzeugen sollten.

Auf dem Immobilienmarkt wird ein Mehrfamilienhaus zumeist nicht als Eigentumsimmobilie zum Wohnen gesehen, sondern gilt gemeinhin als Kapitalanlage. Investoren, die als Käufer infrage kommen, sind nicht am Wohnraum als solchen interessiert, sondern lassen sich von Zahlen und Erträgen überzeugen, die mit der Vermietung der Immobilie erreicht werden können. Diesen Unterschied in der Zielgruppe, vor allem im Vergleich zu Privatpersonen hinsichtlich Einfamilienhäusern, sollten Sie als Verkäufer erkennen und demensprechend verhandeln. Die routinierte Vorgehensweise von Investoren verlangt auch vom Verkäufer ein rationales Auftreten, denn im Endeffekt soll der Verkaufspreis für Sie möglichst hoch ausfallen.

Bewertung der Immobilie

Eine exakte Bewertung der Immobilie ist die Grundvoraussetzung für einen angemessen Verkaufspreis. In Bezug auf Einfamilienhäuser stehen Einnahmen und Ausgaben im Vordergrund der Wertermittlung. Aufgrund dessen wird zumeist das Ertragswertverfahren als Berechnungsmethode zur Rate gezogen. Grundsätzlich wird hierbei der Bodenwert mit der Eigenkapitalrendite (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) addiert.

Wie schon zuvor angesprochen, ist die Komplexität der Immobilienart auch hier nicht zu unterschätzen. Wo bei einer einzelnen Eigentumswohnung, die vermietet werden soll, der Ertrag einer Wohnfläche einbezogen wird, spielen jetzt alle Wohneinheiten eine Rolle. Jede Wohnung im Haus muss einzeln bewertet werden, unter Berücksichtigung des Mietvertrags, des Grundrisses, der Raumaufteilung usw. Sollten Sie als Verkäufer mit dem Gedanken spielen, jede Wohnung einzeln zu verkaufen, ist eine Einzelbewertung jeder Wohneinheit unumgänglich.

Dabei können große Unterschiede auftreten, allein schon im Hinblick auf die Lage der Wohneinheit im Objekt. Eine Erdgeschosswohnung ist weniger wert als die baugleiche Penthouse-Wohnung. Zugleich können Unterschiede im Grundriss oder erneuerte Fenster in einzelnen Einheiten den Wert beeinflussen. Der Quadratmeterpreis kann im gleichen Objekt aufgrund von verschiedenen Faktoren variieren, weshalb es so wichtig ist, separate Wertermittlungen vorzunehmen. Weiterhin ist bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses nicht nur die erzielbare Miete ein Bestandteil, sondern es müssen ebenso Prognosen der Mietverträge vorgenommen werden. Genau wie oben beschrieben, muss dieses Verfahren für jeden Vertrag einzeln und für den Mindestzeitraum eines Quartals durchgeführt werden.

Aufgrund des Ziels der Eigentümer, mit der Immobilie Geld zu verdienen, sollten die Mieteinnahmen die Instandhaltungs- sowie laufenden Kosten nicht nur decken, sondern übersteigen. Neben den Erträgen spielen im Ertragswertverfahren jedoch genauso die Lage der Immobilie und dessen Gesamtzustand eine wichtige Rolle. Daneben sind für den Käufer auch die folgenden Punkte interessant, da sich die Bewirtschaftungskosten in Grenzen halten und nicht nach dem Eigentümerwechsel plötzlich auftauchen sollen:

  • Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
  • Zustand der Bedachung und Nachweis von Sanierungen
  • Alter und Zustand von Fenstern und Türen
  • Wasserleitungen und Elektroinstallationen
  • Zustand von Keller und Dachboden (falls vorhanden)
  • Design und Alter der Badezimmer
  • Einbauküchen und weitere Ausstattungsdetails

 

Zusammenfassend ist die Bewertung eines Mehrfamilienhauses also sehr umfangreich. Wir empfehlen deshalb einen erfahren qualifizierten Sachverständigen damit zu beauftragen.

Verkaufspreis festlegen

Eine objektive und exakte Ermittlung des Verkehrswerts bildet die Grundlage für den richtigen Verkaufspreis. Sowohl ein zu niedriger, als auch ein zu hoch angesetzter Preis wirkt sich negativ auf den Gewinn aus, denn entweder verkaufen Sie schnell, jedoch mit Verlust oder aber der Verkauf zieht sich über einen zu langen Zeitraum und Sie finden keinen potenziellen Käufer.

Mit der Analyse des Markts und der Interessentengruppe sollte es möglich sein, die Lage gut zu überblicken. Anhand von Angebot und Nachfrage muss der Verkaufspreis für Ihr Mehrfamilienhaus nun festgelegt werden. Sie als Verkäufer sollten bezüglich der Bewertung der Immobilie sowie zur Zusammensetzung des Verkaufspreises genauestens Bescheid wissen, um in Gesprächen und Verkaufsverhandlungen einwandfrei argumentieren können. Mithilfe eines Immobilienmaklers müssen die wichtigsten Merkmale final betrachtet werden, um dann den bestmöglichen Verkaufspreis festzulegen:

 

  • richtiger Zeitpunkt
  • Lage
  • Höhe, Sicherheit, Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen
  • Größe und Raumaufteilung
  • konjunkturelle Gesamtlage des Markts
  • Ausstattungsniveau
  • Zustand: Sanierungs-, Instanthaltungs- oder Renovierungsbedarf

Vermarktung Ihrer Immobilie

Hinsichtlich der Vermarktung Ihrer Immobilie ist es sehr wichtig, diese an die Kommunikation der Zielgruppe anzupassen. Je nach Art des Mehrfamilienhauses unterscheiden sich potenzielle Interessenten bezüglich der Nachfragestärke, Ansprache und bevorzugter Werbung. Im vorliegenden Fall des Mehrfamilienhauses ist die anvisierte Zielgruppe meist die der Investoren. Anders als Privatpersonen, die das neue Eigenheim für die Familie auf emotionaler Basis suchen, geht es hier um Erträge und Zahlen. Die wichtigste Frage nach der Höhe der Einnahmen muss immer als erstes beantwortet werden.

Sobald Sie die Vermarktung der Immobilie begonnen haben, sollte der Verkauf zügig abgewickelt werden, denn umso länger ein Objekt auf dem Markt ist, desto unattraktiver wird es zumeist. Weiterhin sollten Sie beachten, dass Sie alle Unklarheiten und Streitpunkte mit Mietern vor der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie klären.

Sowohl bei der Darstellung im Internet und über Anzeigen, als auch bei Besichtigungsterminen muss die Immobilie optisch und auf dem Papier im besten Licht dastehen, um den Interessenten zu überzeugen. Wir empfehlen die Erstellung eines Exposés. Das Ziel besteht in der bestmöglichen Präsentation des Objekts, welches mit einem aussagekräftigen, vollständigen und sachlich informativen Inhalt erreicht werden kann. Zumeist sehen Kunden erst das Exposé und entscheiden sich daraufhin für oder gegen eine Besichtigung. Legen Sie deshalb Grundrisse und zahlreiche Fotos bei, um die inhaltlichen Fakten zu veranschaulichen. Dadurch steigt die Glaubwürdigkeit und Transparenz von Ihnen als Verkäufer und des Mehrfamilienhauses. Beantworten Sie im Exposé schon die wichtigsten Fragen, die sich Ihrer Zielgruppe aufdrängen könnten:

 

  • Wo befindet sich die Immobilie?
  • In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut bzw. erneuert / saniert?
  • Wie groß ist die Immobilie?
  • Mit welchen Mieteinnahmen ist grundsätzlich zu rechnen?
  • Welche Bewirtschaftungskosten sind zu beachten?

Ablauf des Verkaufs

Eine Besonderheit bei Mehrfamilienhäusern ist zumeist deren Größe. Scheuen Sie nicht vor einer zu langen Besichtigung, sondern planen Sie ausreichend Zeit ein, um jede Wohneinheit, alle Treppenhäuser und Heizungsräume sowie den Dachboden hinreichend zu präsentieren und Fragen des Kaufinteressenten zu beantworten. Wichtig ist es, einen hochwertigen und attraktiven Eindruck der Immobilie zu erreichen. Dies ist mit ausreichend Licht und schön hergerichteten Wohneinheiten möglich, gerade dann, wenn Sie vermietet sind, genauso wie die Erledigung von Reparaturarbeiten und Instandsetzungen. Die Bereitstellung aller wesentlichen Unterlagen sollte ebenso Teil des Besichtigungstermins sein, um nicht nur die äußerlichen Vorteile hervorzuheben, sondern auch mit den ertragsmäßigen Argumenten zu überzeugen.

Sie haben einen Käufer gefunden und sind sich hinsichtlich des Preises einig? Im weiteren Verlauf muss der Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt, von Ihnen unterschrieben, sowie notariell beglaubigt werden. Mit dem Übergang des Kaufpreises erfolgt die Übergabe des Mehrfamilienhauses an den neuen Eigentümer. Dabei möchten wir Ihnen zwei wichtige Tipps mit auf den Weg geben: Zum einen empfehlen wir die Präsenz eines unabhängigen Zeugen, der die Übergabe begleitet. Weiterhin raten wir zur Führung eines Übergabeprotokolls, welches von dem Dritten oder Ihrem Immobilienmakler übernommen werden kann. Um spätere Haftungen Ihrerseits auszuschließen, ist es sehr wichtig alle Punkte schriftlich festzuhalten und unterschreiben zu lassen. Die folgende Übersicht soll eine Orientierung bieten, was in jedem Fall Teil des Übergabeprotokolls sein sollte:

 

  • Persönliche Daten von Käufer und Verkäufer (Name, Anschrift, Erreichbarkeit etc.)
  • Eckdaten zur Immobilie (Lage, Größe etc.)
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Angaben zu allen übergebene Dokumenten, Rechnungen, Belegen usw.
  • Zählerstände
  • Mängel bzw. Schäden, damit Verkäufer nicht mehr haftbar gemacht werden kann
  • Zustand und Mängellosigkeit der Immobilie
  • Datum
  • Unterschriften

Besonderheiten bezüglich der Steuern

Die Komplexität eines Mehrfamilienhauses wurde bereits häufig angesprochen. Ebenso verhält sich dies in Bezug auf die Steuern, die beim Verkauf der Immobilie zu entrichten sind. Wir empfehlen Ihnen daher immer den Rat eines Steuerberaters einzuholen, um Fehler zu umgehen. Grundsätzlich müssen Steuern gezahlt werden, sofern Sie mit dem Verkauf der Immobilie Gewinn erwirtschaften. Welche Arten von Abgaben dies betrifft, wird in der folgenden Auflistung deutlich.

 

Spekulationssteuer
Diese Steuern bezieht sich darauf, dass der Gesetzgeber in Deutschland unterstellt, mit dem Erwerb einer Immobilie eine Wertsteigerung zu erfahren. Sollten Sie das Mehrfamilienhaus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußern, fällt diese Art der Abgabe nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz an.

 

Einkommenssteuer
Genauso wie Mieteinnahmen, die durch die Immobilie erwirtschaftet wurden, steuerpflichtig sind, ist auch der Verkauf. Auf den Verkaufserlös muss die Einkommenssteuer gezahlt werden, sofern innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Findet der Verkauf nach Ablauf dieser Frist statt, muss der gewinn trotzdem versteuert werden, der Spekulationsbeitrag fällt dann jedoch weg.

 

Gewerbesteuer
Hinsichtlich dieser Abgabeart gilt in Deutschland die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Sollten Sie als Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, sieht das Finanzamt dies als einen gewerblichen Grundstückshandel an, der gewerbesteuerpflichtig ist. Die Höhe dieses Satzes legt die Gemeinde fest.

Umnutzungsmöglichkeiten

Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist eine Nutzungsänderung zumeist teilweise möglich. Diese Variante sollten Sie als Noch-Eigentümer vorher bedenken, da es den Verkaufspreis erhöhen könnte. Denkbare wäre beispielsweise eine Vermietung des Erdgeschosses bzw. der ersten Etage für Laden- oder Büroflächen. Damit würde sich jedoch die Nutzung der Immobilie vom reinen Wohnen auf ein Wohn- und Geschäftshaus ausweiten. Entscheidend für die Nutzung dieses Vorteils als Verkaufsargument ist der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung (BauNVO), der anhand des öffentliches Bau- und Planungsrechts sowie Emissionsschutzrechts, der nachbarrechtlichen Situation und der Altlastenfrage vorgibt, ob die Nutzung der Immobilie ausgeweitet oder verändert werden darf. Sie müssen also beim zuständigen Bauamt die Änderung überprüfen lassen, damit sie ins Exposé und in die Vermarktungsstrategie aufgenommen werden darf. Wir empfehlen auch hier die Beratung durch einen geschulten und erfahrenen Immobilienmakler, der mit der rechtlichen Situation vertraut ist und entscheiden kann, ob eine Ausweitung bzw. Änderung in der Nutzung sinnvoll ist.

Top15-Tipps für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

  1. Erkennen Sie die große Nachfrage an Mehrfamilienhäusern und nutzen Sie dies für sich, um den größtmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
  2. Legen Sie zu Beginn die Art des Mehrfamilienhauses fest, denn danach richten sich viele der nächsten Schritte (Zielgruppe, Vermarktung etc.).
  3. Mieter und deren Mietverträge stellen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern den wichtigsten Verkaufsfaktor dar. Achten Sie auf bestmögliche Verhältnisse.
  4. Entscheiden Sie, ob das Mehrfamilienhaus global, sprich im Ganzen verkauft werden soll oder ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht vielleicht die bessere Option darstellt.
  5. Beachten Sie bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen die wichtigsten Regeln: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilung beim Grundbuchamt und notariell beglaubigte Teilungserklärung.
  6. Beauftragen Sie im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses einen Immobilienmakler.
  7. Beschaffen Sie zeitnah alle wichtigen Unterlagen und achten Sie auf Vollständigkeit und Transparenz.
  8. Analysieren Sie den Markt genau und bestimmen Sie den Interessentenkreis, der zumeist aus erfahrenen Investoren besteht.
  9. Beauftragen Sie für die Bewertung der Immobilie einen vereidigten Sachverständigen, der die Komplexität in Gänze betrachten kann und alle Faktoren mit einbezieht.
  10. Legen Sie den Verkaufspreis nicht willkürlich fest, sondern beziehen Sie alle Merkmale der Immobilie und die Kenntnisse aus Markt- und Interessentenanalyse ein.
  11. Richten Sie die Vermarktung und Kommunikation auf die Zielgruppe aus und gestalten Sie dementsprechend auch das Exposé.
  12. Bereiten Sie die Besichtigung gründlich vor und nehmen Sie sich Zeit. Auch die Einsicht in wichtige Unterlagen wie den Mietverträgen sollte ein wesentlicher Bestandteil sein.
  13. Lassen Sie zur Übergabe einen unabhängigen Dritten beiwohnen, der das Übergabeprotokoll führt.
  14. Beachten Sie die steuerlichen Besonderheiten und ziehen Sie in jedem Fall einen Steuerberater zu Rate.
  15. Beachten Sie mögliche Umnutzungsmöglichkeiten Ihres Einfamilienhauses. Die kann ein gutes Verkaufsargument sein, muss jedoch vorher vom Bauamt auf die Umsetzung geprüft werden.

Mehrfamilienhaus verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

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