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Immobilienmakler – Gesetze und Regelungen erklärt: § 34c GewO und Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Immobilienmakler ist ein interessanter und lukrativer Beruf, den man mit einer Weiterbildung erlernen kann. Nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) bedarf ein Immobilienmakler jedoch zum Ausüben der selbständigen Tätigkeit eine Erlaubnis der zuständigen Behörden. Diese wird umgangssprachlich auch als Makler-Schein bezeichnet und wird unter bestimmten Bedingungen vom Gewerbeamt ausgestellt.

Für den Immobilienmakler sind letzten Endes vor allem zwei gesetzliche Fundstellen relevant. Dies ist zum einen die Gewerbeordnung (GewO), da hiernach der Beruf überhaupt reguliert ist. Zum anderen ist es die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), in der die wichtigsten berufsrechtlichen Vorschriften enthalten sind. 

 

Im Nachfolgenden sollen diese beiden Gesetze einmal genauer unter die Lupe genommen und erläutert werden.

Was steht im § 34c GewO und wie ist dieser zu verstehen?

Der § 34c GewO umfasst fünf Absätze, von denen der vierte weggefallen ist und der zweite um einen Absatz 2a erweitert worden ist. In Abs. 1 werden die betroffenen Berufsgruppen aufgezählt:

Nr. 1: Immobilienmakler

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.

Nr. 2: Darlehensvermittler

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.

Nr. 3 lit. a): Bauträger

Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will.

Nr. 3 lit. b): Baubetreuer

Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will.

Nr. 4: Wohnimmobilienverwalter

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will (Wohnimmobilienverwalter).

In Abs. 2 werden dann die Gründe für ein Versagen der Erlaubnis aufgeführt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der zukünftige Immobilienmakler ein polizeiliches Führungszeugnis aufweisen muss, welches nachweist, dass er in den letzten fünf Jahren nicht zu den in S. 2 genannten Verbrechen verurteilt wurde. Zudem benötigt der Antragsteller einen Nachweis, dass er in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und beispielsweise von keiner Insolvenz betroffen ist. Als Nachweis werden in der Regel sowohl eine Auskunft vom Amtsgericht bezüglich möglicher Einträge aus dem Schuldverzeichnis als auch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt verlangt. Die Nachweispflicht einer Berufshaftpflicht begrenzt sich auf den Wohnimmobilienverwalter.

Mit dem Abs. 2a kam die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter hinzu. Sie müssen nachweisen, dass sie sich innerhalb von drei Jahren in einem Umfang von 20 Stunden weitergebildet haben. Die Weiterbildungspflicht beginnt mit dem 01. Januar des Kalenderjahres, in welchem die Erlaubnis erteilt wurde. Für Angestellte Makler und Verwalter gibt es hier noch Spezialregelungen. Das Thema Weiterbildung ist in § 15b MaBV genauer geregelt und wird später noch weiter erläutert.

Durch Abs. 3 wurde das Erlassen von Verordnungen, etc. gesetzlich legitimiert. Hierdurch konnte beispielsweise die Makler- und Bauträgerverordnung erlassen werden, die dann die wichtigen Aspekte der Berufsausübung regelt. Abs. 4 ist weggefallen.

In Abs. 5 sind Ausnahmen aufgeführt, die hauptsächlich den Darlehensvermittler betreffen. Allerdings nennt Nr. 4 auch eine Ausnahme für Immobilien. Hiernach gelten die Abs. 1 bis 3 nicht für jene Verträge, bei denen Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzesbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird.

Was ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und wie ist sie zu verstehen?

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Rechtsverordnung, die aus der Gewerbeordnung abgeleitet wird und primär Schutzbestimmungen rund um den Immobilienerwerb sowie den Abschluss von Bauverträgen enthält. Sie heißt mit vollem Titel „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer“ und trat am 01. September 1974 erstmalig in Kraft. Hierdurch wurden die landesrechtlichen Vorschriften abgelöst und stattdessen eine bundesweit einheitlicher Schutz eingeführt.

Sie reicht bis § 22 MaBV und enthält des Weiteren noch drei Anlagen (alle zu § 15b MaBV🡪 Weiterbildung). In § 1 MaBV ist der Anwendungsbereich geregelt. Die MaBV gilt hiernach allein für jene Gewerbetreibenden, die unter § 34c Abs. 1 GewO fallen (unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht) und nicht nach § 34c Abs. 5 GewO ausgeschlossen sind. Für reine Wohnimmobilienverwalter gilt nur einer beschränkte Anzahl an Paragrafen.

Die §§ 2 bis 7 sowie § 12 der MaBV regeln die Behandlung von Vermögensgegenständen, die der Gewerbetreibende (Immobilienmakler & Co.) von seinem Auftraggeber vereinnahmt, die jedoch letzten Endes nicht für ihn bestimmt sind. Es geht hier also nicht um seine Honorare und Vergütungen, sondern beispielsweise um Anzahlungen für Subunternehmer des Bauherren oder Kaufpreiszahlungen für den Verkäufer u. s. w. 

  • 2 MaBV regelt die Sicherheiten und Versicherung des Gewerbetreibenden. Diese Norm ist vor allem für Bauträger von hoher Wichtigkeit. Für Bauträger gibt es gar noch weitere Bestimmungen im § 3 MaBV. Für Immobilienmakler ist sie grundsätzlich nur dann interessant, wenn sie Vermögenswerte (Kaufpreiszahlungen, etc.) von ihrem Kunden (bspw. Käufer/Verkäufer) vereinnahmen, die allein für den späteren Empfänger (bspw. Verkäufer/Käufer) bestimmt sind. Nach § 6 MaBV hat der Gewerbetreibende solche (fremden) Vermögensgegenstände von seinem Vermögen und dem seiner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten. Auch hat der Gewerbetreibende in solchen Fällen grundsätzlich die Pflicht, dem Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages über die Verwendung dieser Vermögenswerte Rechnung zu legen. Er muss demnach nachweisen, für was er welche Mittel verwendet hat. Diese Rechnungslegungspflicht entfällt, wenn der Auftraggeber hierauf schriftlich verzichtet oder ein Festpreis vereinbart wurde. § 4 MaBV regelt die Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers, während § 5 MaBV die Fälle behandelt, in denen Hilfspersonal Vermögenswerte des Auftraggebers entgegennimmt bzw. verwendet. Mit dem § 7 MaBV gibt es Ausnahmen im Hinblick auf Sicherheiten, etc., die hauptsächlich wieder den Bauträger betreffen. Nach § 12 MaBV dürfen diesbezügliche Schadensersatzansprüche im Sinne des 2 Abs. 1 MaBV des Auftraggebers durch vertragliche Vereinbarung weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.

Mit § 9 MaBV beginnen die allgemein gültigen Pflichten eines Immobilienmaklers & Co. Hier ist beispielsweise die Anzeigepflicht geregelt. Sollten andere Personen als der Gewerbetreibende die Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung übernehmen oder ihn vertreten, ist dies unverzüglich dem zuständigen Gewerbeamt anzuzeigen.

Interessant wird es nun bei der Buchführungspflicht nach § 10 MaBV. Hiernach haben Gewerbetreibende hat von der Annahme des Auftrages Aufzeichnungen zu machen sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln. Dabei sind die Aufzeichnungen unverzüglich und in deutscher Sprache vorzunehmen. Abs. 2 listet die Informationen auf, die aus den Aufzeichnungen und Unterlagen sämtlicher Gewerbetreibender ersichtlich sein müssen. Abs. 2 ist somit eine allgemeingültige Auflistung. Auch die Auflistung in Abs. 5 gilt für alle Gewerbetreibende, jedoch nur soweit dies im Einzelfall in Betracht kommt.

Speziell für Immobilienmakler werden in § 10 Abs. 3 MaBV noch weitere Angaben aufgeführt, die aus den Aufzeichnungen und Unterlagen ersichtlich sein müssen. Abs. 4 gilt hingegen nur für Bauträger.

In § 11 MaBV wird die Informationspflicht gegenüber den Auftraggebern geregelt. Nach S. 1 Nr. 3 müssen Immobilienmakler bestimmte im Rahmen der Buchführungspflicht aufgezeichneten Angaben dem Auftraggeber zum einen unmittelbar nach der Annahme des Auftrags nennen und andere spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen über den vermittelten oder nachgewiesenen Vertragsgegenstand. Die restlichen Nummern beziehen sich auf Bauträger und Wohnimmobilienverwalter. 

Gemäß § 14 MaBV sind die in § 10 MaBV bezeichneten Geschäftsunterlagen 5 Jahre lang in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt dabei mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist. Es kann aufgrund anderer Vorschriften auch zu längeren Aufbewahrungspflichten kommen. Abs. 2 ist eine Vereinfachungsregelung, die ermöglicht, die aufzubewahrenden Unterlagen auch in Form einer verkleinerten Wiedergabe aufzubewahren, wenn gesichert ist, dass die Wiedergabe mit der Urschrift übereinstimmt.

Die §§ 15 und 15a MaBV beziehen sich allein die Versicherungspflicht eines Wohnimmobilienverwalters.

Mit dem § 15b kommen wir wieder zu einer sehr interessanten Vorschrift. Hier wird nämlich die Fortbildungspflicht genauer geregelt. Wie oben bereits angeführt, müssen Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gemäß § 34c Abs. 2a GewO alle drei Jahre 20 Stunden an Weiterbildung nachweisen. In den Anlagen 1, 2 und 3 MaBV finden sich die Lerninhalte, Anforderungen an die Qualität des Weiterbildung sowie ein Vordruck für den Nachweis der Weiterbildung, die als Maßstab anzusetzen sind. Grundsätzlich beginnt die Pflicht zur Weiterbildung mit dem 01. Januar des Kalenderjahres, in welchem die Erlaubnis erteilt wurde. Allerdings gibt es eine Spezialregelung für ausgebildete Immobilienkaufmänner oder Immobilienkauffrauen und für Geprüfte Immobilienfachwirte oder Geprüfte Immobilienfachwirtinnen. Hier beginnt die Pflicht zur Weiterbildung erst drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses. Die in S. 1 genannten Nachweise und Unterlagen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Dabei beginnt die Aufbewahrungsfrist mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.

Ein Immobilienmakler muss sich glücklicherweise nicht automatisch von einem vereidigten Buchprüfer oder Wirtschaftsprüfer prüfen lassen. Diese Prüfungspflicht obliegt nach § 16 Abs. 1 MaBV nur Darlehensvermittlern, Bauträgern, Baubetreuern und Wohnimmobilienverwaltern. Allerdings können Immobilienmakler vom Gewerbeamt zu einer außerordentlichen Prüfung aufgefordert werden. Dann greift auch hier der § 17 MaBV mit seinen Regelungen über die Rechten und Pflichten der an der Prüfung Beteiligten.

  • 18 MaBV listet die möglichen Ordnungswidrigkeiten auf. Sie bezieht auf die §§ 144, 145 und 146 der Gewerbeordnung und erklärt, welche Handlungen in deren Sinne als ordnungswidrig zu bezeichnen sind. Hierzu gehören beispielsweise die mangelhafte Aufzeichnung von wichtigen Angaben und die Nichteinhaltung der Aufbewahrungsfrist von 5 Jahren.

Während § 19 MaBV die Anwendung bei grenzüberschreitender Dienstleistungserbringung regelt, ist § 20 MaBV lediglich eine heute nicht mehr sehr relevante Übergangsvorschrift für Vermögenswerte des Auftraggebers, die nach den §§ 3 oder 7 Abs. 1 in der bis zum 28. Februar 1991 geltenden Fassung abzusichern waren. Zu guter Letzt sind die §§ 21 und 22 gegenstandlos bzw. weggefallen.

Insgesamt ist die Makler- und Bauträgerverordnung eine klar geregelte Verordnung, die den in § 34c Abs. 1 GewO genannten Gewerbetreibenden Regelungen an die Hand gibt, um ihren Pflichten korrekt nachkommen zu können.

Dieser Ratgeber soll zwei Funktionen erfüllen. Auf der einen Seite soll er allgemein geltende Antworten auf schnelle Fragen liefern und auf der anderen Seite einen „big picture“-mäßigen Überblick geben, um für diesen Themenkomplex ein gewisses Verständnis entwickeln zu können. Alle Angaben sind ohne Gewähr und beziehen sich allein auf den Zeitpunkt der letzten Aktualisierung.

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Der Autor

MIKE ZINK
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

 
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