Eigentumswohnung verkaufen | Wertermittlung

Eigentumswohnung verkaufen – Top10-Tipps: Bewertung & Co.

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt nicht nur Zeit und Geduld, sondern auch eine Menge Know-how und bestenfalls sogar schon erste Erfahrungen mit dem Handel von Immobilien. Als Laie kann man sich natürlich die Unterstützung von Immobilienprofis holen, doch möchte man auch dann nicht vollkommen ungewiss an die Sache herangehen. Darum erklären wir von immobilie-verkaufen.info Ihnen, worauf es bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung ankommt und leiten Sie schrittweise durch die unterschiedlichen Verkaufsphasen – von der Vorbereitung, über die Vermarktung bis hin zum rechtmäßigen Verkauf.

Wann lohnt sich der Wohnungsverkauf?

Wohnungen lassen sich im Sommer wie im Winter verkaufen und haben daher keine bestimmte Verkaufssaison. Allerdings bieten sich helle Monate für den Verkauf einer Eigentumswohnung eher an, da sich die langen Tage hervorragend für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine eignen. Wirklich entscheidend ist allerdings die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation am Immobilienmarkt sowie die Zinsentwicklung. Denn bei niedrigen Zinsen steigt das Interesse an Immobilienkäufen und umgekehrt. Sobald die Rahmenbedingungen für Käufer optimal sind, sollten Sie also schnell verkaufen und nicht zu lange auf steigende Immobilienpreise warten. Simultan könnten nämlich auch die Zinsen wieder ansteigen und so die Nachfrage drücken.

Wie schnell lässt sich eine Eigentumswohnung verkaufen?

Ebenso wie der Zeitpunkt hängt auch die Dauer bis zum endgültigen Verkauf von Angebot und Nachfrage ab. Entsprechend kann bei einer hohen Nachfrage nach Wohneigentum, welches oft mit den aktuellen Zinsen in Verbindung steht, eine Eigentumswohnung schneller verkauft werden. Doch natürlich hängt die Anzahl der Interessenten und somit die Wahrscheinlichkeit des schnellen Verkaufs auch von der Immobilie an sich ab. Wie gut ist die Lage, in welchem Zustand befindet sich die Eigentumswohnung und wie ist diese ausgestattet: All diese Faktoren und viele mehr beeinflussen die Verkaufsdauer. Sollten einem Zeit und Mittel zur Verfügung stehen, bietet es sich auch an, die Wohnung vor dem Verkauf ggf. zu renovieren. In der Regel sollte man ca. 3 bis 6 Monate für den Verkauf einplanen, wobei sich Objekte in der Stadt generell schneller vermitteln lassen als die in ländlichen Gegenden.

Eigentumswohnung privat verkaufen – vermietet oder unvermietet?

Die meisten kaufen sich eine Wohnung wegen Eigenbedarfs. Sollte sie noch vermietet sein, schreckt das hohe Prozessrisiko bei einer Kündigung des Mietverhältnisses die meisten Interessenten direkt ab. Daher kann man mit dem Verkauf einer freien Wohnung in aller Regel weit mehr erzielen, als mit dem Verkauf von vermieteten Objekten. Denn die Nachfrage nach freien Immobilien ist schlicht weg einfach höher. Bereits vermietete Wohnungen sind oftmals nur als Investitionsobjekt für Kapitalanleger interessant, die sich die Suche nach einem Mieter sparen und direkt erste Mietzahlungen einnehmen möchten. Doch selbst Kapitalanleger könnten eine leerstehende Wohnung bevorzugen, da sie so einen eigenen Mietvertrag mit neu berechnetem Mietpreis aufstellen und auch den Mieter selbstständig nach ihren Kriterien auswählen können. Im schlimmsten Fall kann eine bereits vermietete Immobilie den Kaufpreis dadurch um bis zu 30 Prozent verringern und die Dauer bis zum endgültigen Verkauf unnötig lange hinziehen. Dementsprechend ist es ratsam, ein bereits bestehendes Mietverhältnis vorab zu kündigen, um so nicht nur mehr Interessenten an Land ziehen zu können, sondern auch einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Ein erfolgreicher Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist dennoch trotzdem nicht ausgeschlossen.

Eigentumswohnung verkaufen – Mit oder ohne Makler?

Der erste Gedanke vor einem Immobilienverkauf sollte immer der Gleiche sein: Möchte ich einen Makler heranziehen oder den Verkauf komplett in die eigenen Hände nehmen? Entscheidend hierbei ist oftmals, ob man bereits Erfahrungen im Handel mit Immobilien machen konnte oder ob es sich um die erste Berührung mit dem lokalen Immobilienmarkt handelt. Im letzteren Fall sollten Sie die Unterstützung eines Maklers in Betracht ziehen. Dieser kann den Verkauf nicht nur erheblich erleichtern und beschleunigen, sondern auch einen höheren Kaufpreis herausschlagen, da er sich bestens mit dem aktuellen Immobilienpreisspiegel in Ihrer Region auskennt und aufgrund langjähriger Erfahrung ein sehr gutes Verhandlungsgeschick besitzt.

Jedoch ist ein Makler meist nicht ganz billig. Je nach Bundesland liegt dessen Anteil bei sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Oftmals wird die Maklerprovision (title: Maklerprovision Hausverkauf) zwar vollständig vom Käufer getragen, dies ist allerdings nicht gegeben. Dass Sie als Verkäufer zumindest einen kleinen Anteil der Provision übernehmen müssen, sollten Sie demnach nicht ausschließen. Doch: Ein guter Makler ist seinen Preis durchaus wert. Er übernimmt sämtliche Formalitäten, kann Sie im Hinblick auf die Verkaufsstrategie optimal beraten und führt Sie durch jeden Verkaufsschritt. Gegen einen kleinen Aufpreis übernimmt er sogar das Besorgen der wichtigsten Unterlagen bei den zuständigen Behörden und spart Ihnen somit lästige, zeitaufwendige Ausflüge zu den verschiedenen Ämtern. Möglicherweise hat er durch seine zahlreichen Kontakte sogar bereits einen passenden Käufer für Ihr Objekt und den Verkauf so immens vorantreibt.

Ein privater Verkauf ohne Makler schließt einen erfolgreichen Verkauf allerdings nicht aus – im Gegenteil. Ein Inserat mit dem Hinweis „Ohne Makler“ kann sogar Kaufinteressenten anlocken, die sich ebenfalls die Maklerprovision sparen wollen. Das A und O ist allerdings eine professionelle Vermarktung der Immobilie, inklusive ansprechender Präsentation in Inseraten und einer überzeugenden Verkaufsstrategie während den Besichtigungen. All das verlangt natürlich eine gute Organisation und gründliche Recherche. Ohne die Hilfe eines Maklers haben Sie dadurch natürlich deutlich mehr zu tun. Hier können Sie sich zur Unterstützung gegebenenfalls auch Hilfe bei bekannten Anlaufstellen (Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Architekt etc.) holen. Gerade wenn man noch keinerlei Erfahrungen im Immobilienhandel sammeln konnte, sollte man sich zunächst zumindest über sämtliche steuerliche und rechtliche Details informieren, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden.

Dokumenten-Checkliste – Was wird benötigt?

  • Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Sanierungsnachweise
  • Bau- und Grundrisszeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Aktuelle Hausgeld- / Wohngeldabrechnungen
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • Mietvertrag
  • Gebäudesach- und Brandversicherung
  • Teilungserklärung

Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab?

Vorbereitung für den Verkauf

Primär sollten Sie sich entscheiden, ob Sie den Verkauf mit oder ohne die Unterstützung eines Maklers durchführen möchten. Je nachdem sollten Sie nach qualifizierten Maklern in Ihrer Nähe recherchieren und einen geeigneten auswählen oder eben nicht. Dieser kann Ihnen jedoch bei den Verkaufsvorbereitungen professionell unter die Arme greifen. Vor allem für einen Laien ist es immer von großem Vorteil, einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben, welcher den Höchstpreis für Ihre Immobilie erzielen kann.

Anschließend sollten unbedingt vor der Vermarktung der Immobilie alle wichtigen Unterlagen bei den entsprechenden Behörden eingeholt werden. Auch dabei kann ein Makler Sie unterstützen. Auf Grundlage der vollständigen Unterlagen wird ein aussagekräftiges, ansprechendes Exposé erstellt. Dieses sollte professionelle Fotos der Wohnung, Grundriss, Wohnfläche etc. beinhalten, damit sich Interessenten bereits ein umfangreiches Bild von der Immobilie machen können. Natürlich sollte hier auch der angestrebte Verkaufspreis aufgeführt werden. Sind Sie sich nicht sicher, wie viel Ihre Eigentumswohnung wert ist, können Sie den Marktwert online oder von einem Gutachter vor Ort einschätzen lassen. Online-Wertermittlungen basieren dabei meist auf anderen vergleichbaren Immobilien in der Umgebung und deren Preise und sind nur eine grobe Einschätzung – dafür aber häufig kostenfrei und für die meisten Zwecke durchaus schon ausreichend. Ein professionelles Wertgutachten ist dagegen einiges aussagekräftiger und genauer.

Neben dem Wert der Wohnung ist es aber auch wichtig, Ihre Zielgruppe zu kennen und eine entsprechende Verkaufsstrategie zu entwickeln. Denn die Vermarktung der Immobilie variiert von Zielgruppe zu Zielgruppe. Kapitalanleger beispielsweise interessieren sich weniger für den Grundriss der Immobilie, sondern eher dafür, ob die Wohnung bereits vermietet ist oder welche Rendite bei einer Vermietung zu erwarten ist. Passen Sie Ihr Exposé entsprechend an.

 

Vermarktung und Besichtigungstermine

Nun muss die Immobilie potenziellen Käufern vorgestellt werden: In kostenfreien Online-Portalen für den Immobilienhandel oder Zeitungsannoncen können Sie Ihr zuvor angefertigtes Exposé veröffentlichen und möglichst viele Interessenten erreichen. Auch ein einfaches Schild an einem gut sichtbaren Fenster der Wohnung kann den ein oder anderen Kaufinteressenten anziehen. Ist das Exposé gelungen und die Nachfrage entsprechend, lassen die ersten Interessenten nicht lange auf sich warten. Und dann heißt es, Besichtigungstermine zu vereinbaren und durchzuführen.

Hierfür sollte die Immobilie so attraktiv wie möglich präsentiert werden. Denn mit einer gelungenen Präsentation Ihrer Wohnung können Sie die Verkaufsdauer Ihrer Immobilie um bis zu 50 Prozent reduzieren und den Verkaufspreis um bis zu 15 Prozent erhöhen. Ein aktuell beliebter, verkaufsfördernder Trend ist der des „Home Stagings“, was so viel bedeutet wie „sein Haus in Szene setzen“. Dabei richtet man die einzelnen Räume seiner Immobilie vorübergehend ein, um deren Vorzüge hervorzuheben und eine einladende Atmosphäre zu schaffen. Professionelles Home Staging kostet oft weniger als drei Prozent des angestrebten Verkaufspreises, kann diesen aber um einiges anheben und Ihnen so einen größeren Gewinn verschaffen. Mit etwas Feinspitzengefühl und einem Auge für Ästhetik ist es aber auch durchaus möglich, sein Verkaufsobjekt eigenhändig zu stagen.

Ist die Wohnung optimal vorbereitet, können die ersten Interessenten kommen. Davor sollten Sie allerdings noch einmal alle wichtigen Unterlagen und Fakten zur Wohnung durchgehen, damit Sie den Interessenten die wichtigsten Informationen ohne langes Suchen nennen und aufkommende Fragen spontan und souverän beantworten können. Dies zeugt von Professionalität und schindet einen positiven Eindruck bei den potenziellen Käufern. Engagieren Sie einen Makler, können Sie sich diesen Schritt sparen, da dieser die Besichtigungen für Sie übernehmen und mit dem höchsten Maß Professionalität durchführen wird.

Hat sich ein Interessent dazu entschlossen, Ihre Eigentumswohnung zu erwerben, werden endgültiger Verkaufspreis sowie wichtige Vertragskonditionen ausgehandelt. Bevor Sie sich allerdings endgültig für diesen Käufer entscheiden und allen anderen Interessenten absagen, sollten Sie zunächst dessen Bonität prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten: Eine Selbstauskunft vom Käufer, eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Notaranderkonto.

 

Vertragsabschluss und Übergabe der Immobilie

Nun wird der Vertrag auf Grundlage der gewünschten Vertragsinhalte (Personalien beider Seiten, Verkaufsobjekt und -preis etc.)  aufgestellt.  Dies übernimmt der vom Käufer oder von Ihnen gewählte Notar. Gemeinsam mit Käufer und Verkäufer erstellt der Notar einen ersten Vertragsentwurf und verliest diesen laut. Dabei können noch aufkommende Fragen und Anregungen geklärt werden. Gibt es keine Einwände, gelten die enthaltenen Konditionen als bewilligt und der Vertrag kann von beiden Parteien unterschrieben und vom Notar beurkundet werden.

Anschließend erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung, welche er in der Regel innerhalb von zwei Wochen begleichen muss. Die Schlüsselübergabe sollte, um Risiken für den Verkäufer zu vermeiden, nicht vor Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Sollte der Käufer nicht rechtzeitig zahlen, hat der Verkäufer Anspruch auf Verzugszinsen, Ersatz bei Verzugsschaden oder weitgehenden Schadensersatz. Sollte die Zahlung gar nicht erfolgen, kann er als letzte Konsequenz auch vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Erst wenn alle Formalitäten geregelt und die Zahlungsaufforderung beglichen wurde, wird ein Termin zur Objekt- und Schlüsselübergabe vereinbart. Währenddessen wird ein detailliertes Protokoll erstellt, in dem erneut u.a. Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe sowie eine Liste der überreichten Unterlagen aufgeführt werden, um den Verkäufer vor eventuellen Nachforderungen des Käufers zu schützen. Die Schlüssel werden übergeben und der Notar veranlasst die Änderung des Eigentümers im Grundbuch. Der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ist somit abgeschlossen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf einer Eigentumswohnung an?

Mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung fällt einiges an Kosten an. Gut für Sie: Die meisten Kosten übernimmt dabei der Käufer Ihrer Immobilie. Als Verkäufer muss man oft nur mit Kosten für die Anzeigenerstellung (Online-Exposé) und -bewerbung sowie für die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen rechnen. Allerdings können auch versteckte Kosten wie die einer Zwischenfinanzierung oder einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung auftreten. Da jegliche Art von privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig ist, sollte auch die Zahlung der Spekulationssteuer miteinkalkuliert werden. Diese wird am Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Zahlen müssen Sie sie aber nur, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen oder seit dem Kauf/Eigentumsübergang weniger als 10 Jahre verstrichen sind. Andernfalls fällt die Spekulationssteuer weg.

Alle anderen Kosten, wie die Notar- und Maklerkosten oder die Grunderwerbssteuer, werden in der Regel vollständig vom Käufer getragen. Im Falle der Notarkosten und Maklerprovision kann es in vereinzelten Fällen auch vorkommen, dass sich Käufer und Verkäufer auf eine Aufteilung dieser Kosten einigen.

Sonderregelungen für geerbte Eigentumswohnungen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben, die zum aktuellen Zeitpunkt unbewohnt ist, lohnt es sich in der Regel, die Immobilie zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten. So können Sie sich eventuelle Modernisierungsmaßnahmen sparen. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass Sie sich mit eventuellen Miterben einig sind und sich einvernehmlich für den Verkauf entschieden haben. Kann sich die Eigentümergemeinschaft nicht einstimmig einigen, besteht noch die Möglichkeit einer Erbauseinandersetzung.

Nun gibt es bei geerbten Objekten allerdings einiges zu beachten: Zunächst sollten Sie sich als Erbe versichern, dass Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch aufgeführt werden. Denn nur als eingetragener Eigentümer haben Sie das Recht, Ihre Wohnung auf dem Immobilienmarkt zum Verkauf anzubieten. Ebenso ist es wichtig, dass das Verkaufsobjekt vollständig abbezahlt ist und mit keiner Hypothek belastet ist. Sollte letzteres doch der Fall sein, kann gegebenenfalls mit der Bank eine aus dem Verkauf resultierende Tilgung geklärt werden. Auch sollte vorab geprüft werden, ob Rechte Dritter an der Immobilie (bspw. Nießbrauchrecht, Wohnrecht) bestehen, die sich negativ auf den Kaufpreis auswirken könnten.

Top-10 Goldene Regeln

  1. Entscheiden Sie sich zunächst für oder gegen den Verkauf mit einem Makler, indem Sie Vor- und Nachteile abwägen.
  2. Ganz wichtig: Besorgen Sie bereits vor der Vermarktung alle benötigten Unterlagen!
  3. Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie und lassen Sie ggf. ein Gutachten erstellen!
  4. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé für die optimale Vermarktung.
  5. Kalkulieren Sie alle Kosten ein.
  6. Setzen Sie Ihre Wohnung gekonnt in Szene mittels Home Staging.
  7. Sie führen die Besichtigungen selbst durch? Studieren Sie vorab erneut alle wichtigen Informationen, um auf sämtliche Fragen der Interessenten eingehen zu können.
  8. Ohne Notar kein Immobilienhandel – Informieren Sie sich über qualifizierte Notare in Ihrer Nähe!
  9. Prüfen Sie vor der endgültigen Wahl eines Käufers dessen Liquidität.
  10. Bei Schwierigkeiten nicht verzagen, immobilie-verkaufen.info fragen!

Wohnungsverkauf vs. Hausverkauf – Unterschiede

Grundsätzlich gibt es keine wesentlichen Unterschiede zwischen dem Verkauf einer Eigentumswohnung und dem eines Hauses. Lediglich beachtet werden muss, dass beim Kauf einer Wohnung nicht nur die Wohnung (Sondereigentum) selbst erworben wird, sondern auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex. Denn eine Wohnung ist immer Teil eines Wohnhauses. Generell haben alle Wohnungseigentümer in einem Wohnkomplex gleiche Anteile an allen Gebäudeteilen außerhalb der Wohnbereiche, ein sogenanntes Gemeinschaftseigentum. Dieses wird von allen Bewohnern gemeinschaftlich genutzt und in der Regel von der Hausverwaltung betreut. Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem Dach, Treppenhaus, Außenanlagen, Fundament sowie Heizungs- und Versorgungsleitungen.

Verkauf einer Eigentumswohnung mit immobilie-verkaufen.info

Der Verkauf einer Eigentumswohnung kann die eine oder andere Herausforderung mit sich bringen. Mit der Hilfe eines qualifizierten Maklers lässt sich der Verkauf aber deutlich vereinfachen und beschleunigen. Er hilft Ihnen bei der Sammlung aller wichtigen Unterlagen, vermarktet Ihre Immobilie auf entsprechenden Portalen oder kontaktiert gezielt mögliche, ihm bereits bekannte Kaufinteressenten und führt Besichtigungen und Preisverhandlungen durch. Kurzgefasst: Er übernimmt alle wesentlichen Aufgaben des Wohnungsverkaufes und berät Sie umfassend.

Sie haben sich für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung entschieden und möchten nun zunächst eine Einschätzung deren Wertes haben? Auf Grundlage des aktuellen Immobilienpreisspiegels ermitteln wir einen realistischen Marktwert Ihrer Immobilie – und das vollkommen kostenfrei. Bei Bedarf und auf Wunsch empfehlen wir Ihnen außerdem einen geeigneten Makler in Ihrer Nähe. Besuchen Sie uns einfach unter immobilie-verkaufen.info oder nehmen Sie hier direkt Kontakt mit uns auf und wir unterstützen Sie mit Ihrem Immobilienverkauf.

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