Gewerbeimmobilie verkaufen | Bewertung

Gewerbeimmobilie verkaufen – Top15-Tipps: Bewertung & Co.

Wir von immobilie-verkaufen.info empfehlen Ihnen professionelle Makler in Ihrer Region. Weiterhin beraten unsere Immobilienprofis Sie bezüglich jeglicher Fragen zu Ihrer Gewerbeimmobilie. Mithilfe des folgenden Beitrages sollen Sie einen Überblick über die Verkaufssituation einer Gewerbeimmobilie erhalten sowie durch die Top15-Tipps bestens auf die Immobilienveräußerung vorbereitet werden.

Es gibt zahlreiche Unterscheidungen hinsichtlich der gewerblichen Nutzung von Immobilien. Diese bedingt dann weiterhin die anzusprechende Zielgruppe im Verkaufsfall. Zudem sind die Lage sowie die zu erreichenden Mieteinnahmen hinsichtlich der Nutzung entscheidend. Die folgende Auflistung zeigt Nutzungsmöglichkeiten von Gewerbeimmobilien auf:

• Produktion / Industrie (z. B. Kühlhalle, Industrieparks)
• Handel (z. B. Supermarkt, Ladenfläche, Einkaufszentrum)
• Büro / Dienstleistung (z. B. Büroflächen)
• Logistik (z. B. Lagerhallen)
• Freizeit (z. B. Schwimmhalle, Sportstudios)
• Gesundheit / Hygiene (z. B. Arztpraxis, Kliniken)
• Banken / Finanzdienste (z. B. Filialen, Automatenräume)
• Gastronomie (z. B. Restaurants, Kneipen)
• Spezielles / Sonstiges (z. B. Bahnhöfe)

Wir empfehlen Ihnen immer im Zusammenhang mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien einen professionellen Makler zu beauftragen. Grund dafür ist die hohe Sachkenntnis und der große Erfahrungsschatz. Es gibt spezielle Gewerbemakler, die sich auf den Verkauf solcher Immobilien spezialisiert haben, da es vor allem baurechtlich und steuerlich einiges zu beachten gibt. Neben den wirtschaftlichen Interessen der potenziellen Käufer hat ein Makler ebenfalls detaillierte Kenntnis in Bezug zum öffentliches Bau- und Planungsrecht. Ein weiterer Vorteil ist das große Netzwerk an potenziellen Käufern, welches ein Makler durch seine Arbeit in der Branche aufweisen kann. Gerade in Situationen, in denen Sie als Verkäufer erstmals eine Gewerbeimmobilie veräußern wollen, kann ein Gewerbemakler sie dahingehend unterstützen in Verhandlungs- und Verkaufsgesprächen eine professionelle und zielgerichtete Kommunikation vorzunehmen.

Darüber hinaus benötigen Sie zumeist ein detailliertes Wertgutachten Ihrer Immobilie. Diese Dienstleistung kann aufgrund rechtlicher Vorschriften nur ein vereidigter Sachverständiger vornehmen. Wir können Ihnen professionelle Makler vermitteln, die Sie von der Bewertung über die Vermarktungsstrategie bis zum Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie in jeglicher Hinsicht unterstützen. In jedem Fall müssen Sie die Kosten für einen professionellen Makler einkalkulieren, die je nach Bundesland zwischen drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises betragen. Dafür sparen Sie Zeit, können Sie auf andere wichtige Dinge Ihres Gewerbes konzentrieren und profitieren zu Schluss vom bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Gewerbeimmobilie.

Jeder Eigentümer ist in der Lage seine Gewerbeimmobilie auch privat zu veräußern. Grundsätzlich gibt es keine Pflicht, einen Makler für den Verkauf zu beauftragen. Wenn Sie Kenntnisse bezüglich des Ablaufs, der wichtigsten Unterlagen und der steuerlichen Verpflichtungen haben, können Sie den Verkauf auch selbstständig abwickeln. Sollte es nicht der erste Verkauf einer Gewerbeimmobilie sein, besteht zumeist auch schon gewisse Erfahrung und Sachkunde bezüglich der Branche. 

Anders als bei privaten Wohnimmobilien ist es am empfehlenswertesten, eine Gewerbeimmobilie vermietet zu verkaufen. Laufende Mietverträge geben zum einen dem Verkäufer eine gewisse Sicherheit und zum anderen einen aussagekräftigen Überblick über die erzielbare Rendite. Dem neuen potenziellen Vermieter bietet die Aufstellung der Einnahmen eine gute Kalkulationsmöglichkeit und lässt eine realistische Einschätzung des Risikos zu, falls Zahlungen ausfallen würden. Weiterhin ist der Inhalt der gewerblichen Mietverträge wichtig für den Käufer, da hohe Laufzeiten im Vertrag auch eine vorläufige Garantie darstellen, dass die Einnahmen auch über längere Zeit weiter bestehen bleiben. Zuletzt impliziert eine hohe Nachfrage bezüglich des Mietraums auch zumeist einen höheren Verkaufspreis, den Sie erzielen können.

In einigen Situationen kann man als Verkäufer nicht vermeiden eine leerstehende Gewerbeimmobilie zu verkaufen. Und auch dieser Fall kann Vorteile mit sich bringen, beispielsweise wenn ein Käufer gefunden wird, der die Gewerbeimmobilie privat zum Wohnen nutzen möchte. Sicherlich ist dies nicht bei allen Arten realisierbar, da es immer auf die ursprüngliche gewerbliche Nutzung ankommt. Sollte die laufenden Mietverträge schon eine zu lange Zeit laufen oder zu wenig Einnahmen generieren, kann es auch sinnvoller sein, unvermietet zu verkaufen als sonst im Endeffekt keinen passenden Käufer zu finden. Zudem können unzuverlässige Mieter oder aufgetretene Zahlungslücken den potenzieller Käufer auch abschrecken.

Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien sind verschiedene Unterlagen von Nöten. Ein erfahrener Gewerbemakler kann Sie dahingehend unterstützen, diese Liste bezüglich Ihrer speziellen Immobilie zu vervollständigen und Ihnen bei der Beschaffung der Schriftstücke behilflich zu sein:

• aktueller Grundbuchauszug (bezüglich der Belastungen und Rechte Dritter)
• genehmigter Bebauungsplan des Geländes
• Flurkartenauszug bzw. Lageplan
• Baupläne mit Maßstab 1:100 oder Werkpläne mit Maßstab 1:50
• Berechnung der Nutzflächen
• Kubaturberechnung (= Berechnung des umbauten Raumes)
• Auszug aus Baulastenverzeichnis
• Baubeschreibung und Nachweise (Belege / Rechnungen) zu Umbauten, Renovierung, Sanierung, Instanthaltung
• Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherung, Energiekosten, Instanthaltung, sonstige Kosten) der vergangenen 2 Jahre
• Mietverträge und Nebenkostenabrechnung der letzten 3 Jahre
• Energieausweis

Marktanalyse

Aufgrund verschiedener Nutzungsmöglichkeiten, die Gewerbeimmobilien besitzen können, gibt es auch zahlreiche Teilmärkte. Wichtig ist es zu Beginn immer, der Immobilie ein Gewerbe zuzuordnen, denn daraus ergibt sich der Teilmarkt, welcher unbedingt analysiert werden muss. Jeder Bereich hat eigene Marktpreise und -gesetze sowie unterschiedliche Kaufpreisfaktoren. Bezüglich der Teilmarktanalyse müssen diese Schwerpunkte identifiziert werden. Im gleichen Arbeitsschritt gilt es, die Zielgruppe zu definieren, um den richtigen Käuferkreis ansprechen zu können. Versetzen Sie sich als Verkäufer in die Zielgruppe rein und versuchen Sie folgende Fragen zu beantworten:

• Für welche Art von Gewerbe ist die Immobilie geeignet?
• Welche Ausstattungen sprechen wen genau an?
• Was könnten Hindernisse für potenzielle Käufer sein?
• Wie können diese Nachteile bis zum Verkauf behoben werde?

Das Ziel der Teilmarktanalyse ist es, ein großes Maß an potenziellen Käufern auszumachen, damit Sie als Käufer auch eine gute Verhandlungsposition haben. Weiterhin sollte die Analyse die Grundlage für die Vermarktungsstrategie sein, auf die im Folgenden auch noch näher eingegangen wird.

Bewertung der Immobilie

Nachdem die Analyse des Teilmarkts erfolgt ist, gilt es, auch den Verkehrswert der Gewerbeimmobilie korrekt zu ermitteln, denn diese beiden Faktoren führen im nächsten Schritt zur Festlegung des Kaufpreises. Das bedeutet: Die Bewertung der Immobilie hat Einfluss auf den Verkaufspreis und damit auch auf die Höhe der Steuern. Weiterhin ist der Wert der Immobilie sowohl für Sie als Verkäufer im Hinblick auf professionelle Verhandlungen wichtig, jedoch aber auch für die Käufer relevant, da sie sich im Vorfeld sicherlich auch am Markt umgeschaut und verglichen haben. Bei Gewerbeimmobilien kommt in den häufigsten Fällen das Ertragswertverfahren zum Einsatz, weil die zu erwartenden Mieteinnahmen einen wichtigen Faktor darstellen. Basis dieses Bewertungsverfahrens ist zum einen der Wert von Grund und Boden sowie zum anderen die erzielbaren Erträge, die auch Jahresrohertrag genannt werden, wovon noch die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie abgezogen werden müssen.

Die Lage der Immobilie stellt immer eine wichtige Komponente bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar, so auch bezüglich des Verkehrswertes von Gewerbeimmobilien. In diesem Fall ist nur darauf zu achten, welche Lage für das Gewerbe nützlich ist. Gastronomische Betriebe oder Verkaufsflächen bevorzugen Einkaufsstraßen in Fußgängerzonen bzw. Innenstädten, während Lager- oder Logistikhallen eine gute Verkehrsanbindung benötigen und zumeist in Industriegebieten anzutreffen sind. Der Vorteil eines professionellen Wertgutachtens von einem qualifizierten Sachverständigen ist der, dass dieser nicht nur die Marktgesetze des jeweiligen Teilmarktes beachtet, sondern weiterhin Transparenz für Käufer und Verkäufer schafft.

Verkaufspreis festlegen

Nachdem die Analyse des Teilmarkts erfolgt und eine Wertermittlung der Gewerbeimmobilie an sich vorgenommen wurde, stellt der nächste Schritt die Festlegung des Verkaufspreises dar. Wie in jedem wirtschaftlichen Sektor wird der Preis für Waren oder Dienstleistungen immer an Angebot und Nachfrage ausgerichtet. Mit der Marktanalyse sollte dies identifiziert sein.

Der Schritt der Preisfestsetzung ist sehr bedeutend, denn legen Sie als Verkäufer den Preis zu niedrig an, verkaufen Sie wohlmöglich sehr schnell, doch machen ebenso deutlichen Verlust. Andersherum können zu hohe Verkaufspreise potenzielle Kunden abschrecken und der Verkauf kann sich über lange Zeit hinziehen. Wichtige Faktoren beim Verkauf von Gewerbeimmobilien sind Folgende:

• Die Lage: abhängig von der Art der gewerblichen Nutzung
• Vermietet oder leerstehend: vermietet Gewerbeimmobilien vermitteln Käufer mehr Sicherheit
• Mieteinnahmen: dabei ist die Höhe, die Sicherheit der Zahlung sowie die Dauerhaftigkeit (z. B. über Laufzeiten gesichert) entscheidend
• Der Zustand: Sanierungs-, Instanthaltungs- oder Renovierungsbedarf muss transparent gemacht werden

Weiter wichtige Komponenten, die den Verkaufspreis beeinflussen sind: Verkaufszeitpunkt, Größe und Raumaufteilung, Transport- und Personenzugänge (z. B. Aufzüge, Rampen etc.), Schaufensterfront, konjunkturelle Gesamtlage des Gewerbes und Ausstattungsniveau. All diese Schwerpunkte kann auch ein Gewerbemakler gut analysieren und Sie bei der Festlegung des Verkaufspreises unterstützen.

Vermarktung einer Gewerbeimmobilie

Die Vermarktungsstrategie muss immer an die Art der gewerblichen Nutzung und die Zielgruppe angepasst sein. Beispielsweise sind potenzielle Kunden für Lagerhallen in Industrieparks eher Großinvestoren anstatt Einzelhändler. Weiterhin ist der richtige Angebotszeitpunkt hinsichtlich des Immobilienverkaufs wichtig zu bedenken. Gewerbeflächen für Eisdielen werden zumeist nicht Ende Herbst, sondern zu Beginn wärmerer Jahreszeiten angeboten. Wie schon angesprochen, gibt es spezialisierte Gewerbemakler, die Sie als Verkäufer bezüglich der Gewerbeimmobilie individuell beraten können und genau auf solche Sonderfälle eingehen. In diesem Fall ist ein Hotelverkauf beispielgebend, da eine Nutzungsänderung sehr schwer bis unmöglich umzusetzen ist und die Vermarktung auch dahingehend ausgerichtet sein sollte.

In jedem Fall sollte ein Exposé Teil der Vermarktung der Gewerbeimmobilie sein. Das Ziel dieser ist die einwandfreie Präsentation des Objekts mit dem Zweck eines erfolgreichen und schnellen Verkaufs. Grundsätzlich sollte das Exposé vollständig, aussagekräftig und ansprechend sein, damit es möglichst viele potenzielle Kunden anspricht. Zumeist sehen Interessenten als erstes das Exposé der Immobilie und entscheiden davon ausgehend, ob sich eine Besichtigung lohnen könnte. Daraus ergibt sich, dass alle wichtigen Fragen schon hier grundlegend beantwortet werden sollten. Versetzen Sie sich in die Zielgruppe und bedenken alle wichtigen Eigenschaften der Immobilie.

• Wo befindet sich die Immobilie?
• In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut bzw. erneuert / saniert?
• Wie groß ist die Immobilie?
• Für welche Gewerbe bietet sich eine Nutzung an?
• Ist die Immobilie vermietet oder leerstehend?
• Mit welchen Mieteinnahmen ist grundsätzlich zu rechnen?
• Welche Bewirtschaftungskosten sind zu beachten?

Legen Sie dem Exposé den Grundriss der Gewerbeimmobilie bei und veranschaulichen Sie es mithilfe zahlreicher Fotos. Damit werden Transparenz und Vertrauenswürdigkeit aussagekräftige Elemente.

Die richtige Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist wichtig und trägt maßgeblich zum Verkauf bei.

Ablauf des Verkaufs

Nachdem ein potenzieller Käufer gefunden wurde, geht es beim Besichtigungstermin um eine einwandfreie Präsentation der Immobilie. Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance, daher sollten Sie als Eigentümer wichtige Tipps beachten, damit der Verkauf auch wirklich zu Stande kommt. Es ist sehr wichtig, die Immobilie auch bei gewerblicher Nutzung nochmals herzurichten. Damit sind eine effiziente Reinigung sowie die Herstellung einer Grundordnung gemeint. Je nachdem, welche Art von Gewerbe für die Nutzung eine Rolle spielt, gibt es auch spezielle Hinweise, die sich beachten sollten. Ein spezialisierter Gewerbemakler kann Sie auch dahingehend gut beraten, da er weiß, worauf Kunden als erstes ihren Blick werfen. Sorgen Sie für freundliches Licht und schaffen Sie eine der Situation angemessen Atmosphäre. Je hochwertiger und attraktiver die Gewerbeimmobilie wirkt, desto schneller kann der Kunde überzeugt werden, den Kaufpreis zu zahlen. Wir empfehlen Ihnen außerdem, notwendige Reparaturarbeiten sowie wichtige Instandsetzungen durchzuführen, damit Sie nicht in Erklärungsnot geraten bzw. potenzielle Käufer nicht mit Pflichten überrumpelt werden.

Nachdem ein Käufer gefunden, der Kaufvertrag, unterschrieben und notariell beglaubigt wurde, erfolgen noch zwei wichtige Schritte im Ablauf des Verkaufs. Mit dem Übergang des Kaufpreises zu Ihnen als Verkäufer sind Sie in der Pflicht, das Objekt an den neuen Eigentümer zu übergeben.

Unser erster Tipp besteht darin, mindestens einen unabhängigen Zeugen dabei zu haben. Weiterhin raten wir zu einem schriftlichen Übergabeprotoll, welches im besten Fall vom Makler oder einer anderen dritten Person geführt wird, damit keine Unannehmlichkeiten auftreten. Es ist sehr wichtig, alle Punkte im Protokoll schriftlich festzuhalten und dann von beiden Parteien sowie der dritten unabhängigen Person unterschreiben zu lassen. Anhand der folgenden Übersicht sollen Sie eine Orientierung über die wichtigsten Inhalte des Protokolls bekommen:

• Persönliche Daten von Käufer und Verkäufer (Name, Anschrift, Erreichbarkeit etc.)
• Eckdaten zur Immobilie (Lage, Größe etc.)
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Angaben zu allen übergebene Dokumenten, Rechnungen, Belegen usw.
• Zählerstände
• Mängel bzw. Schäden, damit Verkäufer nicht mehr haftbar gemacht werden kann
• Zustand und Mängellosigkeit der Immobilie
• Datum
• Unterschriften

Einkommenssteuer:

Mieteinnahmen, die Sie als Eigentümer einer Immobilie erhalten, sind genauso versteuerungspflichtig, wie der Gewinn, den Sie mit dem Verkauf der Immobilie machen. Sie müssen als Verkäufer eine Einkommensteuer auf den Verkaufserlös zahlen, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben und wenn Sie den Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb der Immobilie vornehmen. Gehört die Immobilie jedoch zum Betriebsvermögen, muss der Verkauf trotzdem versteuert werden. Es gibt nach §16 Abs 4 ESTG die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn auch zu begünstigen. Wenn der Verkäufer das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauerhaft berufsunfähig ist, steht ihm in Bezug auf den Verkauf einer Immobilie einmalig ein Freibetrag von 45.000 € zu.

Spekulationssteuer:

Der Gesetzgeber unterstellt jedem Neueigentümer, dass er mit dem Erwerb einer Immobilie auf eine Wertsteigerung spekuliert. Nach dem Verkauf einer Immobilie fällt diese Steuer dann an und richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers sowie nach dem Verkehrswert der Gewerbeimmobile. Wie schon bezüglich der Einkommenssteuer beschrieben, verfällt die Spekulationssteuer nach Ablauf der zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie, wenn sie zum Betriebsvermögen zählt. Dann muss nur der Gewinn versteuert werden.

Gewerbesteuer:

Bezüglich der Gewerbesteuer gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Das bedeutet, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, sieht der Gesetzgeber dies als gewerblichen Grundstückshandel an und nicht mehr als private Vermögensverwaltung. In diesem Fall sind Sie als Verkäufer auch gewerbesteuerverpflichtet. Die Höhe des Gewerbesteuersatzes legt die zuständige Gemeinde fest.

1. Sichern Sie ab, dass es sich auch wirklich um eine Gewerbeimmobilie handelt, das heißt mindestens 80 Prozent gewerblich genutzt werden.
2. Bestimmen Sie den Typ bzw. die Nutzung des Gewerbes.
3. Beauftragen Sie im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie einen professionellen Makler.
4. Verkaufen Sie die Gewerbeimmobilie wenn möglich in vermietetem Zustand.
5. Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Beschaffung aller wichtigen Unterlagen.
6. Nehmen Sie eine kritische Marktanalyse des betreffenden gewerblichen Teilmarkts vor.
7. Lassen Sie den Verkehrswert der Gewerbeimmobilie mittels Ertragswertverfahrens von einem professionellen Gutachter vornehmen.
8. Legen Sie den Kaufpreis auf Grundlage der Teilmarktanalyse und der Bewertung fest und beachten Sie vor allem Lage, Vermietungszustand, ggf. Mieteinnahmen und den Zustand der Immobilie.
9. Richten Sie die Vermarktungsstrategie auf die Nutzung und die Zielgruppe für Ihre Gewerbeimmobilie aus.
10. Nutzen Sie ein Exposé für die optimale Präsentation Ihrer Gewerbeimmobilie. Verwenden Sie dabei Fotos und beantworten Sie grundlegende Fragen.
11. Bereiten Sie die Immobilie für die Erstbesichtigung im Hinblick auf Sauberkeit, Ordnung und einen ansprechenden Eindruck vor. Nehmen Sie notwendige Reparaturarbeiten und Instantsetzung rechtzeitig vor.
12. Lassen Sie bei der Übergabe des Objekts ein Übergabeprotokoll von einer dritten Person führen, um jegliche Haftung im Nachhinein auszuschließen.
13. Beachten Sie die besonderen Vorgaben im Hinblick auf die Einkommens- und Gewerbesteuerpflicht für Ihre Gewerbeimmobilie.
14. Infomieren Sie sich bezüglich bau- und planungsrechtlicher Belange speziell zur Ihrer Gewerbeimmobilie.
15. Recherchieren Sie gründlich im Vorfeld und scheuen Sie nicht sich Hilfe beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zu holen.