Grunderwerbsteuer | Bundesländer | Deutschland | Höhe | umgehen

Grunderwerbsteuer in Deutschland – Höhe je nach Bundesland & wie umgehen?

Wann immer Sie in Deutschland etwas erwerben, fallen Steuern an, die an den Staat abgeführt werden. Bei Konsumgütern wie Lebensmitteln oder technischen Geräten wird die Mehrwertsteuer berechnet, beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie die Grunderwerbsteuer. Letztere stellt inzwischen eine der größten eigenen Steuerquellen der Bundesländer dar. Während sich die Einnahmen des Bundes im Jahr 2004 noch auf 4,67 Milliarden Euro beliefen, waren es laut dem statistischen Bundesamt im Jahr 2018 bereits 14,08 Milliarden Euro. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem alles über die verschiedenen Grunderwerbsteuersätze der einzelnen Bundesländer, wann die Grunderwerbsteuer fällig wird, wer sie zahlen muss und wie sie umgangen bzw. gesenkt werden kann.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Wenn in Deutschland eine Wohnung, ein Haus oder ein freies Grundstück erworben wird, müssen neben dem Kaufpreis außerdem die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch gezahlt werden. Darüber hinaus fällt auch die Grunderwerbsteuer an.

Dabei handelt es sich um eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt und die, je nach Bundesland, unterschiedlich hoch angesetzt ist. Die Grunderwerbseuer zählt zu den Kaufnebenkosten und wird direkt nach dem Erwerb fällig. Sie wird auf den im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben, ist gegenüber dem Finanzamt zu entrichten und wird im Grunderwerbsteuergesetz geregelt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Dass Immobilien- und Grundstückskäufe bzw. -verkäufe immer über einen Notar abgewickelt werden müssen, ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Im Kaufvertrag kann vom Notar unter anderem festgehalten werden, wer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Vor dem Gesetz (gem. §13 Nr. 2 GrEStG) sind zunächst nämlich sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer Steuerschuldner. In den meisten Fällen übernimmt jedoch der Käufer die Grunderwerbsteuer. Zahlt er die Steuer nicht, kann das Finanzamt aber auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. Durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag lässt sich dies verhindern. In der Praxis akzeptieren Käufer die Zahlung aber meist und setzten diese zeitnah um. Das liegt vor allem daran, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine wichtige Voraussetzung ist, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden zu können.

 

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen & Erbpacht

Beim Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung heraus, ist die Grunderwerbsteuer für das Höchstgebot, auf das der Zuschlag erteilt wurde, zu entrichten. Bei Erbpachtgrundstücken verhält sich dies anders. Hier erwirbt der Käufer eine Immobilie, die sich auf einem Erbpachtgrundstück befindet. Dabei wird der Käufer aber nicht der Eigentümer des Grundstücks, sondern erwirbt lediglich ein Nutzungsrecht daran. Die Grunderwerbsteuer wird daher auch hier fällig. Die Bemessungsgrundlage der Steuer bilden neben dem Kaufpreis dabei außerdem die vereinbarte Pacht sowie die Laufzeit des Pachtvertrages.

Bemessungsgrundlage: Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Wie viel Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, hängt neben der Höhe des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises auch vom Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet, ab. Eine Übersicht mit den Grunderwerbsteuersätzen für die verschiedenen Bundesländer finden Sie im nächsten Abschnitt.

 

Beispielrechnung

Kaufpreis: 500.000 €

Grunderwerbsteuersatz in Thüringen: 6,5 %

Grunderwerbsteuerbetrag:  500.000 € * 0,065 = 32.500 €

In Thüringen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent. Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen demnach 32.500 Euro an. Zum Vergleich: für ein Haus mit demselben Verkaufswert fallen in Sachsen (3,5 % Grunderwerbsteuersatz) 17.500 Euro Grunderwerbsteuer an.

 

Besonderheiten bei der Berechnung

Natürlich gibt es bezüglich der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aber auch einige Besonderheiten. So besteht für Bauherren, die ein unbebautes Grundstück erwerben und erst später eine Immobilie errichten, die Chance, die Steuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen. Käufer eines bestehenden Hauses oder einer Eigentumswohnung zahlen die Grunderwerbsteuer dagegen immer auf den gesamten Kaufpreis inklusive Immobilien. Dass die Steuer auch beim Kauf von Eigentumswohnungen anfällt, liegt vor allem daran, dass Käufer hierbei auch immer einen Anteil des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, miterwerben. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt „10. Grunderwerbsteuer senken“.

Die Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

BundeslandGrunderwerbsteuersatzGültig seit
Baden-Württemberg5,0 %05.11.2011
Bayern3,5 %1998
Berlin6,0 %01.01.2014
Brandenburg6,5 %01.07.2015
Bremen5,0 %01.01.2014
Hamburg4,5 %01.01.2009
Hessen6,0 %01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %01.07.2019
Niedersachsen5,0 %01.01.2014
Nordrhein-Westfalen6,5 %01.01.2015
Rheinland-Pfalz5,0 %01.03.2012
Saarland6,5 %01.01.2015
Sachsen3,5 %1998
Sachsen-Anhalt5,0 %01.03.2012
Schleswig-Holstein6,5 %01.01.2014
Thüringen6,5 %01.01.2017

Der durchschnittliche Grunderwerbsteuersatz in Deutschland liegt bei 5,44 Prozent.

Historische Entwicklung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuersätze wurden nicht immer von jedem Bundesland individuell bestimmt. So gilt die Autonomie der Bundesländer für die Grunderwerbsteuer erst seit 2006. Seitdem können die einzelnen Länder nicht nur die Höhe des Steuersatzes festlegen, sondern auch entscheiden, ob die Einnahmen an die Kommunen weitergegeben werden. Diese Reform des Grunderwerbsteuergesetzes führte zu der im vorherigen Abschnitt dargestellten, unterschiedlichen Entwicklung der Steuersätze in den einzelnen Bundesländern.

So halten Bayern und Sachsen als letzte Bundesländer am grundlegenden Steuersatz von 3,5 Prozent fest, während die Grunderwerbsteuer in anderen Ländern seit 2006 nach und nach erhöht wurde. Den Anfang machte Berlin mit einer Anhebung auf 4,5 Prozent ab dem 01.01.2007. Zwei Jahre nach der ersten Grunderwerbsteuererhöhung in Berlin zog Hamburg als zweiter Stadtstaat nach. Alle Erhöhungen der unterschiedlichen Bundesländer zeigt die nachfolgende Tabelle. Die letzte Anpassung wurde im Juli 2019 von Mecklenburg-Vorpommern vorgenommen.

 

BundeslandSteuersatz 1997Erhöhung abauf Steuersatz
Baden-Württemberg3,5 %05.11.20115,0 %
Bayern3,5 %keine Erhöhung
Berlin3,5 %01.01.20074,5 %
01.04.20125,0 %
01.01.20146,0 %
Brandenburg3,5 %01.01.20115,0 %
01.07.20156,5 %
Bremen3,5 %01.01.20114,5 %
01.01.20145,0 %
Hamburg3,5%01.01.20094,5 %
Hessen3,5%01.01.20135,0 %
01.08.20146,0 %
Mecklenburg-Vorpommern3,5 %01.07.20125,0 %
  01.07.20196,0 %
Niedersachsen3,5 %01.01.20114,5 %
01.01.20145,0 %
Nordrhein-Westfalen3,5 %01.10.20115,0 %
01.01.20156,5 %
Rheinland-Pfalz3,5 %01.03.20125,0 %
Saarland3,5 %01.01.20124,5 %
01.01.20135,5 %
01.01.20156,5 %
Sachsen3,5 %keine Erhöhung
Sachsen-Anhalt3,5 %02.03.20104,5 %
01.03.20125,0 %
Schleswig-Holstein3,5 %01.01.20125,0 %
01.01.20146,5 %
Thüringen3,5 %07.04.20115,0 %
01.01.20176,5 %

Ablauf der Zahlung der Grunderwerbsteuer

Nachdem die beteiligten Parteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben, kümmert sich der Notar um alle weiteren notwendigen Formalitäten. Hierzu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer.

Ablauf der Zahlung der Grunderwerbssteuer 1. Der Notar informiert das Finanzamt

Da die Grunderwerbsteuer direkt nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages und nicht erst nach dem Zahlungseingang auf dem Konto des Verkäufers fällig ist, informiert der beauftragte Notar das Finanzamt unmittelbar nach der Vertragsunterzeichnung über den Verkauf. Das Finanzamt erstellt anschließend einen Steuerbescheid und sendet selbigen samt Zahlungsaufforderung an den Käufer.

 

2. Der Käufer überweist die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt

Gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz hat der Käufer nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids genau einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Das Finanzamt darf aber auch längere Zahlungsfristen setzen.

 

3. Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus

Sobald die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt eingegangen ist, wird eine sogenannte Unbedenklichkeitserklärung ausgestellt. Ohne sie kann der Käufer kein Eigentümer des Grundstücks und/oder der Immobilie werden. Mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung teilt das Finanzamt also mit, dass aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken mehr bestehen. Dem Käufer wird demnach bescheinigt, dass er all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dem Notar zugesendet.

 

4. Der Notar legt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor

Damit der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, reicht der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Grundstück und/oder Immobilie so lange im Besitz des Verkäufers bleiben, bis die Grunderwerbsteuer beglichen ist. Damit ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer unabdingbar für den Abschluss eines Immobilien- bzw. Grundstückkaufs.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Jede Regel hat ihre Ausnahme. Bei der Grunderwerbsteuer ist das nicht anders. In diesem Abschnitt erfahren Sie daher, unter welchen Umständen keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden muss. Wie Sie die Grunderwerbsteuer senken oder gar umgehen können, erfahren Sie dagegen in den Abschnitten „9. Grunderwerbsteuer umgehen“ und „10. Grunderwerbsteuer senken“.

Erwerben Privatpersonen ein Grundstück oder eine Immobilie, entfällt die Grunderwerbsteuerpflicht, sobald dem Erwerb eine Erbschaft oder eine Schenkung zugrunde liegt. Jedoch können auch solche Vorgänge eine Besteuerung nach sich ziehen. Die Bestimmungen werden dabei im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz anstatt im Grunderwerbsteuergesetz geregelt.

Auch Grundstücke und Immobilien, die zu einem Kaufpreis von weniger als 2.500 Euro erworben werden, sind gemäß §3 Nr. 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Derselbe Paragraf schließt die Grunderwerbsteuer auch beim Verkauf an Verwandte 1. Grades aus. Demnach ist keine Grunderwerbsteuer zu entrichten, wenn ein Haus oder eine Immobilie an den Ehe- bzw. Lebenspartner oder die Kinder verkauft wird.

Unterschied zur Grundsteuer

Da beide Steuerarten sehr ähnlich klingen und für künftige Immobilieneigentümer gleichermaßen relevant sind, soll an dieser Stelle die Grunderwerbsteuer von der Grundsteuer unterschieden werden. Denn es handelt sich um zwei völlig verschiedene Steuerarten, die ganz unterschiedliche Zwecke besteuern. So wird die Grundsteuer bei Grundbesitz fällig, während die Grunderwerbsteuer beim Grunderwerb zu entrichten ist.

Ein weiterer bedeutender Unterschied ist die Fälligkeit der Steuern. Die Grunderwerbsteuer fällt, wie bereits beschrieben, nur einmalig beim Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an und wird von dem Bundesland erhoben, in dem sich Grundstück oder Immobilie befinden. Sie richtet sich außerdem nach dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis. Die Grundsteuer ist dagegen jährlich fällig und wird von der Gemeinde erhoben. Die Bemessungsgrundlage bilden dabei der Einheitswert, der vom zuständigen Finanzamt für das Objekt festgelegt wird, der Steuermessbetrag sowie der jeweilige Hebesatz einer Gemeinde.

 

 GrunderwerbsteuerGrundsteuer
Besteuerter ZweckGrundstücks- und/oder ImmobilienkaufGrundstücks- und/oder Immobilienbesitz
Fälligkeiteinmalig im Rahmen des Kaufesjährlich
Bemessungs-grundlageKaufpreis & GrunderwerbsteuersatzEinheitswert, Steuermessbetrag & Hebesatz der Gemeinde

Grunderwerbsteuer umgehen – „Share Deals“ für Großinvestoren

Durch eine Lücke im Steuergesetz konnte die Grunderwerbsteuer bislang gerade im Rahmen von Transaktionen vieler Millionen schwerer Großprojekte völlig legal umgangen werden. So erwarben Großinvestoren bis zu 94,9 Prozent der Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt. Die restlichen mindestens 5,1 Prozent wurden entweder an einen Dritten veräußert oder vom Verkäufer gehalten. Die Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an. So gingen den Bundesländern bislang Steuereinnahmen in erheblicher Höhe verloren.

Um solche „Share Deals“ zu verhindern, hat die Große Koalition am 31.07.2019 eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beschlossen. Sie sieht vor, dass die Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist der Gesellschafter von fünf auf zehn Jahre verlängert wird. Die missbräuchliche Vermeidung der Steuer soll auf diese Weise eingeschränkt werden. Ursprünglich sollte die Gesetzesänderung am 01.01.2020 in Kraft treten. Im Oktober wurde die Reform jedoch auf das erste Halbjahr 2020 verschoben.

Grunderwerbsteuer senken – So funktioniert’s!

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist an und für sich schon teuer genug. Da verwundert es kaum, dass Käufer daran interessiert sind, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Abhängig davon, ob ein Neubau geplant ist oder sich der Erwerb auf eine bestehende Immobilie oder eine Eigentumswohnung bezieht, bestehen hierbei ganz unterschiedliche Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu senken.

 

Neubau – Wer selbst baut, zahlt weniger Grunderwerbsteuer

Wie bereits erwähnt, besteht für Bauherren, die ein unbebautes Grundstück erwerben und darauf erst später eine Immobilie errichten, die Chance, die Steuer nur für den Grundstückspreis zu entrichten. Sie ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. So prüft das Finanzamt diesen Vorgang sehr genau und gewährt das Sparmodell nur für den Fall, dass Grundstück und Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern gekauft werden, die in keinerlei Geschäftsbeziehung zueinander stehen.

Auch der zeitliche Abstand zwischen dem Grundstückskauf und der Beauftragung einer Baufirma wird hierbei berücksichtigt. Diese sogenannte Schamfrist sollte mindestens sechs Monate betragen. Aber selbst wenn die vertragliche Trennung und die Schamfrist eingehalten werden, gilt: Beim kleinsten Verdacht, dass der Grundstückskauf an den Bau der Immobilie gebunden ist, wird das Finanzamt von einem sogenannten „verbundenen Geschäft“ ausgehen und die Steuer sowohl auf das Grundstück als auch den geplanten Neubau erheben.

In folgenden beispielhaften Fällen wären Konflikte mit dem Finanzamt vorprogrammiert:

  • Der Verkäufer ist zugleich Bauträger und verkauft das Grundstück nur zusammen mit einer Immobile, die später darauf errichtet werden soll.
  • Der Verkäufer ist zugleich Bauträger und lässt das Grundstück über eine andere Firma verkaufen, um Käufern so dabei zu helfen, die Steuer einzusparen.
  • Der Verkäufer verkauft das Grundstück nur unter der Voraussetzung, dass später ein ganz bestimmter Bauträger mit dem Bau einer Immobilie beauftragt wird.

Bestehende Immobilien – Bewegliche Extras gesondert berechnen

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich grundsätzlich aus dem Wert des Grundstücks und der sich darauf befindlichen Immobilie inklusive all ihrer Bestandteile. Doch gerade hinsichtlich dieser Bestandteile besteht ein großes Einsparpotenzial. So existiert zum Beispiel die Möglichkeit, bewegliche Extras wie Einbauküchen, Möbel oder sogar Carports im Kaufvertrag gesondert mit einem eigenen Wert auszuweisen. Denn die Grunderwerbsteuer bezieht sich nur auf Gegenstände, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind.

Dabei sollte jedoch auf keinen Fall übertrieben werden. Wird die von der finanzierenden Bank festgelegte Beleihungsgrenze durch das Herausrechnen beispielsweise unterschritten, fällt der Immobilienwert auf dem Papier plötzlich zu gering aus. Dadurch steigt das Finanzierungsrisiko für die Bank, der die Immobilie als Sicherheit dient. Die Folge könnten erhöhte Zinsen sein. Machen die herausgerechneten Bestandteile außerdem mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, fordert das Finanzamt Belege für die Bestandteile ein. Deren Wert nach mehreren Jahren noch nachzuweisen, kann unter Umständen sehr schwierig werden.

 

Eigentumswohnungen – Keine Grunderwerbsteuer für Rücklagen

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung enthält in der Regel auch immer einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Diese Instandhaltungsrücklage fällt nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht und kann, wenn der Anteil im Vertrag gesondert ausgewiesen und beziffert wird, den Kaufpreis und somit auch die Grunderwerbsteuer senken. Der Kaufvertrag sollte dafür folgende Formulierung enthalten: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von XXXX.XX Euro“.

Mögliche Finanzierungswege für die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Immobilie auch immer weitere Nebenkosten an. Hierzu zählen beispielsweise die Maklergebühren, die Notarkosten oder auch die Grundbuchgebühren. Sie machen etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen in den meisten Fällen vom Käufer zusätzlich aufgebracht werden. Verfügt dieser über ausreichend Eigenkapital, zahlt er die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Ist nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden, müssen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten mittels Kredit finanziert werden. Für diesen Fall werden häufig zwei verschiedene Kredite aufgenommen: ein Baukredit zur Finanzierung der Immobilie und ein Ratenkredit zur Finanzierung der Nebenkosten.

Aber warum können die Kaufnebenkosten nicht über denselben Kredit wie die Immobilie finanziert werden? Die Antwort hierauf lautet: Weil der Bank das Risiko zu hoch ist. Gerade bei Baufinanzierungen bieten Banken wegen des verhältnismäßig geringen Finanzierungsrisikos nämlich sehr günstige Zinsen. Sie erhalten im Gegenzug für das verliehene Geld im Ernstfall nämlich einfach die Immobilie.

Bei den Kaufnebenkosten gibt es diese Sicherheit nicht. Deswegen werden sie in der Regel nicht von Banken in die Baufinanzierung aufgenommen. Ob der Käufer die Nebenkosten über einen höher verzinsten Ratenkredit erhält, hängt von seiner Bonität ab. So lassen sich Banken auf eine Finanzierung der Immobilie und der Nebenkosten in der Regel nur ein, wenn der Käufer über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen verfügt.

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Checkliste: Die Grunderwerbsteuer im Überblick

Die Grunderwerbsteuer ist im Rahmen von Immobilien- und Grundstückskäufen von Gesetzeswegen zu entrichten. Dabei gilt es jedoch einige wichtige Punkte zu beachten. Die wichtigsten haben wir als Checkliste für Sie zusammengefasst:

  • Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an.
  • Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes
  • Der Grunderwerbsteuersatz wird von jedem Bundesland individuell bestimmt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
  • Immobilien- und Grundstückskäufe müssen in Deutschland immer über einen Notar abgewickelt werden.
  • Der Notar regelt alle Formalitäten rund um die Grunderwerbsteuer.
  • Die Grunderwerbsteuer muss mindestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids gezahlt werden.
  • Der Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn er im Rahmen einer Erbschaft bzw. Schenkung stattfindet oder es sich bei den Käufern um Verwandte 1. Grades handelt. Die Grunderwerbsteuerbefreiung gilt ebenfalls sobald der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt.
  • Beim Kauf eines einzelnen Grundstücks ist darauf zu achten, dass kein „verbundenes Geschäft“ vorliegt.
  • Das Herausrechnen von „beweglichen Extras“ aus dem Kaufpreis sollte immer mit der Bank abgesprochen werden, um finanzielle Nachteile im Rahmen der Finanzierung zu vermeiden.

Der Autor

Mike Zink
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

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