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Wohnhaus verkaufen – Top10-Tipps: Wertermittlung / Verkauf

Sie wollen ein Wohn- oder Geschäftshaus verkaufen? Dann gilt es einige wichtige Dinge zu beachten: Verkaufen Sie das Haus mit oder ohne Unterstützung eines Maklers? Welcher Zeitpunkt ist der beste zum Verkaufen? Wie lässt sich das Haus am besten Vermarkten? Welche Unterlagen werden benötigt und mit welchen Kosten ist zu rechnen? Diese und viele weitere Fragen beantworten wir für Sie hier. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen die Top-10 Tipps für den Verkauf Ihres Wohn- oder Geschäftshauses.

Wohnhaus verkaufen – Mit oder ohne Makler?

Wer ein Wohn- oder Geschäftshaus verkaufen will, muss einige wichtige Regelungen beachten und eine grobe Schrittfolge einhalten. Inwiefern Sie sich in diese Details, auf die wir im Verlauf dieses Beitrags noch ausführlich eingehen werden, einarbeiten müssen, hängt vor allem davon ab, ob Sie die Immobilie eigenständig bzw. privat verkaufen oder auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers setzen. Eine der ersten Fragen, die es im Rahmen des Verkaufs von Wohnhäusern zu beachten gilt, ist also, ob das Haus mit oder ohne Makler verkauft werden soll.

Bei der Entscheidung spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle:

  • die Zeit, die ein Eigentümer bereit ist, in den Verkauf zu investieren
  • die Erfahrung des Eigentümers mit dem Verkauf von Immobilien

Wenn Sie bereit sind, viel Zeit in den Verkauf eines Wohn- oder Geschäftshauses zu investieren und in der Vergangenheit bereits erfolgreich Immobilien ohne die Unterstützung durch einen Makler verkauft haben, bewältigen Sie den Verkauf bestimmt auch ohne Makler. Verfügen Sie dagegen über weniger Zeit und/oder Erfahrung, ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler überaus empfehlenswert. So bietet der Verkauf über einen Makler folgende Vorteile:

  • Makler haben viel Erfahrung, wenn es um den Verkauf von Immobilien geht. Sie können also sicher sein, hervorragend beraten zu werden und laufen so weniger Gefahr, die falschen Entscheidungen zu treffen.
  • Makler kennen die aktuellen Preise und die Situation der regionalen Immobilienmärkte ganz genau. Dadurch sind Sie in der Lage, einen realistischen Immobilienwert zu bestimmen und eine individuelle Verkaufsstrategie für Ihre Immobilie zu entwickeln.
  • Makler verfügen über zahlreiche Kontakte in die Immobilienbranche und damit ein großes Netzwerk an potenziellen Käufern.
  • Ein Makler berät Sie nicht nur umfassend, sondern nimmt Ihnen auch alle Schritte im Verkaufsprozess vom Zusammensammeln der nötigen Unterlagen bis hin zur Schlüsselübergabe ab.

Als Nachteil wird häufig nur die Maklerprovision empfunden, die für die Leistungen des Maklers anfällt. Sie ist je nach Region entweder vom Käufer oder vom Verkäufer zu zahlen. Grundsätzlich zahlt sich die Maklerprovision für Eigentümer aber fast immer aus, da sich durch die Unterstützung eines Maklers in der Regel der beste Preis erzielen lässt.

Kontaktieren Sie uns gern über unser Kontaktformular, wenn Sie sich Unterstützung durch einen kompetenten Immobilienmakler wünschen. Wir von immobilie-verkaufen.info verfügen über ein weitreichendes Netzwerk an Immobilienexperten und finden so garantiert einen Makler in Ihrer Nähe.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um ein Wohnhaus zu verkaufen?

Haben Sie sich für oder gegen einen Makler entschieden, gilt es im nächsten Schritt einen geeigneten Verkaufszeitpunkt zu bestimmen. Grundsätzlich werden Wohn- und Geschäftshäuser zu allen Jahreszeiten verkauft. Wenn Sie es entsprechend einrichten können, sind Frühjahr und Sommer allerdings die besten Zeiträume, um Häuser zu verkaufen. Die Tage sind lang und hell, Gärten zeigen sich von Ihrer besten Seite – ideale Bedingungen für Hausbesichtigungen und Fotoaufnahmen.

Darüber hinaus spielt im Rahmen des Verkaufszeitpunkts auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt eine überaus wichtige Rolle. Ist sie zu niedrig, sollten Sie, sofern möglich, mit dem Verkauf der Immobilie warten. Auch wenn eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie in Aussicht steht, sollten Sie den Verkauf aufschieben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich die Lage des Hauses positiv verändert, also wenn sich die Infrastruktur verbessert, das Image des Viertels aufgewertet wird, attraktive Unternehmen Standorte errichten oder ähnliches.

Welche Dokumente werden beim Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern benötigt?

Es gibt eine ganze Reihe an Dokumenten, die im Rahmen des Verkaufs von Wohn- oder Geschäftshäusern notwendig sind. Sie liefern sowohl dem Verkäufer als auch potenziellen Käufern wichtige Informationen zur Immobilie. So gibt ein Grundbuchauszug beispielsweise Auskunft darüber, ob und falls ja welche Rechte gegenüber Dritten bestehen. Zudem benötigen auch Käufer eine Reihe von Unterlagen, wenn Sie den Kauf über einen Immobilienkredit oder eine Hypothek finanzieren wollen.

Um den Verkauf optimal vorzubereiten, gilt es folgende Dokumente zusammenzutragen – am besten bereits im Vorfeld:

DokumentBezugsquelle
Baupläne/GrundrissArchitekt, Bauträger oder Bauarchiv
EnergieausweisArchitekten, Ingenieure oder Energieversorger
GrundbuchauszugZuständiges Amtsgericht
Flurkarte (ergänzend zum Grundbuchauszug)Katasteramt
Bauakte (ergänzend zum Grundbuchauszug)Gemeinde/Stadt
Nutz-, Wohn- & GrundflächenberechnungArchitekt, Bauträger
SanierungsnachweiseEigentümer

Wenn Sie sich durch einen unserer Makler beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen lassen, entfällt für Sie das Einholen der erforderlichen Unterlagen. Wir übernehmen für Sie gern alle für den Verkauf erforderlichen Aufgaben – auch das Zusammentragen der notwendigen Dokumente.

Wie läuft der Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses ab?

Der Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern läuft im Wesentlichen in den folgenden drei Phasen ab:

 

Vorbereitung für den Hausverkauf

Die Vorbereitung und Organisation ist ein überaus wichtiger Grundpfeiler eines jeden Immobilienverkaufs. Unsere erfahrenen Makler unterstützen Sie dabei gern professionell.  Vor allem für Laien ist die Unterstützung durch einen Immobilienexperten von großem Vorteil, da es ohne Makler kaum möglich ist, den Höchstpreis zu erzielen.

Ein wichtiger Schritt in der Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist die Immobilienbewertung. Sie kann entweder online oder durch einen Gutachter vor Ort erfolgen. Im Rahmen von Online-Bewertungen werden Immobilien in der Regel automatisch und auf Basis von Vergleichs- und Durchschnittswerten bewertet. Diese Art der Bewertung bietet eine überaus kurze Bearbeitungszeit und ist meist kostenlos. Der auf diese Weise bestimmte Immobilienwert stellt jedoch nur eine grobe Einschätzung dar. Professionelle Wertgutachten, die im Rahmen der Bewertung vor Ort erstellt werden, sind dagegen deutlich genauer und aussagekräftiger. Darin werden alle Merkmale der Immobilie, wie Lage, Ausstattung und Zustand, erfasst und bewertet.

Wurde der Wert Ihres Wohn- oder Geschäftshauses bestimmt, gilt es eine geeignete Zielgruppe festzulegen und eine entsprechende Verkaufsstrategie zu entwickeln. Die Zielgruppe beeinflusst die Vermarktung der Immobilie maßgeblich. Kapitalanleger interessieren sich zum Beispiel weniger für den Grundriss einer Immobilie, sondern eher für die Lage oder die Ausstattung. Passen Sie Ihr Exposé, das Sie basierend auf den zusammengetragenen Unterlagen erstellen, also entsprechend an.

 

Vermarktung und Verkaufsverhandlungen

Im nächsten Schritt gilt es, die Immobilie potenziellen Käufern vorzustellen. Entsprechende Online-Portale, in denen Sie Ihr Exposé veröffentlichen können, sind hierfür hervorragend geeignet. Auch ein gut sichtbar platziertes Schild vor dem Haus kann den einen oder anderen Interessenten anziehen. Wenn Ihr Exposé gelungen und die Nachfrage entsprechend ist, werden die ersten Anfragen nicht lange auf sich warten lassen.

Sobald Sie einige Anfragen potenzieller Käufer erhalten haben, müssen die ersten Besichtigungstermine vereinbart und durchgeführt werden. Dabei sollten Sie die Immobilie natürlich so attraktiv wie möglich präsentieren. Sauberkeit und Ordnung stehen also an oberster Stelle. Wenn Sie Ihr Wohn- oder Geschäftshaus noch schneller verkaufen wollen, richten Sie es vorübergehend ein, um dessen Vorzüge hervorzuheben. Dies gilt vor allem, wenn die Immobilie leer steht.

Verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler, der auch die Besichtigungen für Sie organisiert und durchführt, sollten Sie alle Unterlagen und Daten zur Immobilie studieren. So können Sie Interessenten die wichtigsten Informationen umgehend nennen und aufkommende Fragen spontan und souverän beantworten. Dies zeugt nicht nur von Professionalität, sondern hinterlässt auch einen positiven Eindruck bei potenziellen Käufern.

Ist ein vertrauenswürdiger Käufer gefunden, wird über den Verkaufspreis und die Vertragskonditionen verhandelt. Prüfen Sie jedoch unbedingt immer erst die Bonität, bevor Sie sich auf einen Interessenten festlegen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Bonität zu prüfen: Selbstauskunft, Finanzierungsbestätigung der Bank oder die Kaufabwicklung über ein sogenanntes Notaranderkonto.

 

Vertragsabschluss und Übergabe der Immobilie

Nun muss ein Notar herangezogen werden, um den Verkauf erfolgreich abzuwickeln. Er nimmt bei einem ersten Beratungsgespräch zunächst die Personalien beider Parteien auf und erstellt einen ersten Vertragsentwurf. Dieser wird in Anwesenheit beider Parteien verlesen, wobei eventuell aufkommende Fragen und Anregungen umgehend geklärt werden können. Erklären sich beide Seiten mit dem Vertrag und den darin enthaltenen Konditionen einverstanden, wird der Kaufvertrag unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Erst mit dieser notariellen Beglaubigung ist der Verkauf offiziell rechtskräftig.

Im nächsten Schritt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung, die er innerhalb von zwei Wochen begleichen muss. Erst nachdem die Zahlung des Kaufpreises vollständig geleistet wurde, sollte das Eigentumsrecht übertragen werden. Um Risiken zu vermeiden, sollten Sie außerdem auch mit der Schlüsselübergabe bis zur vollständigen Kaufpreiserstattung durch den Käufer warten. Erfolgt die Zahlung zu spät, haben Sie als Verkäufer Anspruch auf Verzugszinsen, Ersatz bei Verzugsschaden, weitgehenden Schadensersatz oder dem Rücktritt vom Kaufvertrag als letzte Konsequenz, falls die Zahlung komplett ausbleibt.

Sind alle Formalien geklärt und wurde die Zahlungsaufforderung beglichen, wird ein Termin zur Schlüsselübergabe vereinbart. Um den Verkäufer vor eventuellen Nachforderungen durch den Käufer zu schützen, wird während der Übergabe ein detailliertes Protokoll erstellt. Darin werden unter anderem der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe sowie eine Liste mit den überreichten Unterlagen festgehalten. Im letzten Schritt werden die Schlüssel übergeben, bevor der Notar die Änderung beim Grundbuchamt veranlasst. Mit der Grundbuchänderung ist der Verkauf eines Wohn- oder Geschäftshauses abgeschlossen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf eines Wohn- oder Geschäftshauses an?

Allein wegen der Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar entstehen beim Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern grundsätzlich immer Kosten. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich bereits im Vornherein einen Überblick über die möglichen Kosten verschaffen.

Auch eine Reihe von Nebenkosten, wie Gebühren für die Besorgung eines Energieausweises (ab 40 Euro), dem Grundbuchauszug (10 bis 20 Euro) oder ähnlichem, sind beim Verkauf von Immobilien unumgänglich. Entscheiden Sie sich für die Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter, der ein professionelles Wertgutachten erstellt, müssen Sie je nach Umfang mit Kosten von bis zu 2.500 Euro rechnen. Die Höhe der zu entrichtenden Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Sie beläuft sich je nach Bundesland auf maximal 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Organisieren Sie den Verkauf dagegen ohne Makler, sparen Sie die Maklerprovision. Allerdings fallen auch in diesem Fall Kosten für die Vermarktung an.

Neben unumgänglichen Nebenkosten gibt es aber auch Nebenkosten, die nur unter Umständen entstehen und meist sehr stark variieren. Sie sind vor allem vom Verkaufspreis und der Steuerklasse des Verkäufers abhängig. Steuerpflichtig sind Immobilien aber nur dann, wenn

  • sie zum Betriebsvermögen gehören
  • Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft haben oder
  • zwischen Kauf/Bau und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen bzw. Sie die Immobilien nicht ausreichend selbst genutzt haben

Handelt es sich bei Ihrem Wohn- oder Geschäftshaus um einen Neubau, ist es relativ unwahrscheinlich, dass zwischen der Fertigstellung und dem Verkaufszeitpunkt bereits 10 Jahre vergangen sind. Daher sollte beim Verkauf von kürzlich fertiggestellten Gebäuden immer mit einer Spekulationssteuer gerechnet werden. Diese bemisst sich zum einen am Verkaufsgewinn und zum anderen an Ihrem Einkommenssteuersatz. Erzielen Sie mit dem Verkauf eines neu gebauten Wohnhauses also beispielsweise einen Gewinn von 80.000 Euro und beträgt Ihr Einkommenssteuersatz 40 Prozent, beträgt die zu entrichtende Spekulationssteuer 32.000 Euro.

Die wenigsten Käufer möchten eine Immobilie erwerben, die mit einer Grundschuld finanziell belastet ist. Soll eine Immobilie verkauft werden, ist es also empfehlenswert, eine bestehende Grundschuld bereits im Voraus zu löschen. Auch für diese Löschung einer Grundschuld fallen Kosten an. So fallen beispielsweise Notarkosten beim zuständigen Amt an. Die Bank selbst darf für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung grundsätzlich keine Gebühren verlangen. Die Höhe der Ausgaben einer Grundschuldlöschung variieren, es kann aber mit etwa 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld gerechnet werden.

Sollten sich die Eigentümer eines Wohn- oder Geschäftshauses im Falle einer Erbschaft oder Scheidung über den Verbleib des gemeinsamen Hauses nicht außergerichtlich einigen, können Verfahrenskosten entstehen, beispielsweise bei einer Teilungsversteigerung.

Checkliste: Top-10 Tipps

1. Bestimmen Sie im ersten Schritt, ob Sie die Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Können Sie folgende Fragen mit „Ja“ beantworten, können Sie die Immobilie auch ohne Makler verkaufen. Ist dies nicht der Fall, ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienexperten in jedem Fall empfehlenswert.

  • Habe ich Zeit, Geld, Wissen und Verkaufskanäle, um den Verkauf selbst durchzuführen?
  • Kann ich selbst ein Exposé erstellen

2. Verkaufen Sie Ihr Wohn- oder Geschäftshaus am besten in den Frühlings- und Sommermonaten. Hier sind die Bedingungen für Besichtigungen am günstigsten.

3. Warten Sie, wenn möglich, mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, falls die Nachfragesituation des regionalen Immobilienmarktes ungünstig ist oder eine Wertsteigerung der Immobilie in Aussicht steht.

4. Tragen Sie bereits im Vorfeld des Verkaufs folgende Unterlagen zusammen:

  • Baupläne bzw. Grundriss
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte & Bauakte
  • Nutz-, Wohn- & Grundflächenberechnung
  • Sanierungsnachweise

5. Lassen Sie Ihr Wohn- oder Geschäftshaus für ein möglichst genaues Ergebnis von einem erfahrenen Immobiliengutachter bewerten.

6. Präsentieren Sie die Immobilie bei Besichtigungsterminen so attraktiv wie möglich. Richten Sie es vielleicht sogar vorübergehend ein, um Vorzüge hervorzuheben.

7. Studieren Sie alle Unterlagen und Daten zur Immobilie ganz genau, falls Sie sie ohne Makler verkaufen. So können Sie Interessenten schnell die wichtigsten Informationen nennen, aufkommende Fragen souverän beantworten und einen positiven Eindruck hinterlassen.

8. Prüfen Sie immer erst die Bonität, bevor Sie sich auf einen Interessenten festlegen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

9. Warten Sie mit der Schlüsselübergabe unbedingt, bis der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat, um böse Überraschungen zu vermeiden.

10. Lassen Sie vor der Vermarktung der Immobilie ggf. unbedingt die Grundschuld löschen. Die wenigsten Käufer möchten eine finanziell belastete Immobilie erwerben.

Immobilienverkauf mit immobilie-verkaufen.info

Einen Käufer für Ihr Wohn- oder Geschäftshaus zu finden, sollte aufgrund der aktuellen Situation des Immobilienmarktes grundsätzlich nicht besonders schwer sein. Dennoch dürfen Eigentümerwechsel von Immobilien keinesfalls unterschätzt werden. Kennen Sie sich weder mit Immobilien noch mit den aktuellen Gegebenheiten des regionalen Immobilienmarkts aus, sollten Sie unbedingt die Leistung eines Maklers in Anspruch nehmen.

Gern helfen wir von immobilie-verkaufen.info Ihnen dabei, den besten Preis zu erzielen. Wir verfügen über ein weitreichendes Netzwerk an Immobilienexperten und finden so garantiert einen Profi in Ihrer Nähe. Dank des Fachwissens unserer Experten entwickeln wir auch gern eine individuelle Vermarktungsstrategie speziell für Ihre Immobilie. Außerdem pflegen wir zahlreiche Kontakte in die Immobilienbranche und können somit auf ein ganzes Netzwerk potenzieller Käufer zurückgreifen. So erzielen wir garantiert den Höchstpreis für Ihre Immobilie! Darüber hinaus nehmen wir Ihnen auch gern die vielen zeitaufwendigen Arbeiten, wie das Organisieren der Besichtigungen oder das Zusammentragen der erforderlichen Unterlagen, ab. Besuchen Sie uns jederzeit online oder kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gern bei Ihrem Anliegen weiter.

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