Kaufvertrag Haus | Muster | Immobilienverkauf | PDF | Word | ausfüllbar

Kaufvertrag Haus – Muster für Immobilienverkauf in PDF & Word ausfüllbar

Nachdem Käufer und Verkäufer sich hinsichtlich des Verkaufs einer Immobilie einig sind, geht es darum den Kauf mit Hilfe eines Kaufvertrages rechtsgültig abzuwickeln. Damit rechtlich keine Problem auftreten, sollten Sie einige Dinge beachten, sich viel Zeit nehmen und ausgiebig recherchieren. Damit möglichst keine Fehler im Zusammenhang mit der Transaktion von hohen Geldsummen auftreten, sollten Sie sich professionelle Hilfe suchen, denn im Geschäft mit juristischen Vorgaben und bürokratischen Hürden sind viele offene Fragen zu klären. Wir von immobilie-verkaufen.info unterstützen Sie gern bei der Erstellung des Kaufvertrages und der Abwicklung des Kaufes. Weiterhin beraten wir Sie bei der Suche nach einem qualifizierten Notar in Ihrer Nähe. Denn der Verkauf einer Immobilie kann aufgrund der Tragweite nur mit Hilfe der juristischen Aufklärung und Beglaubigung durch einen Notar durchgeführt werden. Im folgenden Beitrag möchten wir Ihnen hilfreiche Tipps bei der Erstellung Ihres Kaufvertrages geben und stellen Ihnen kostenlose Vorlagen zum Selbstausfüllen zur Verfügung.

Was passiert vor dem Abschluss eines Kaufvertrags?

Reservierungsvereinbarung

Wenn ein Käufer sich für eine Immobilie entschieden hat, teilt er sein Interesse dem Verkäufer oder vermittelndem Immobilienmakler mit. Die Reservierungsvereinbarung bestätigt, dass das Objekt bis zu einem bestimmten Zeitpunkt keinem weiteren Interessenten angeboten wird, damit die Parteien Zeit haben in Verhandlungen bezüglich des Preises und weiterer Vereinbarungen zu treten. Wichtig ist, dass alle Beteiligten diese Vereinbarung unterschreiben, sich also Kunde, Verkäufer und je nach Fall auch Immobilienmakler einig über die Zusammenarbeit sind.

 

Verhandlung und Einigung

Nach erfolgreichen Verhandlungsabsprachen bezüglich der zu verkaufenden Immobilie sollten sich Käufer und Verkäufer über alle wichtigen Punkte des Verkaufes einig sein. Mit Hilfe eines Kaufvertrages wird die Eigentumsübertragung dann später rechtsgültig, ein Handschlag oder eine mündliche Zusage reichen dafür nicht aus. In dieser Phase ist es sehr wichtig, sich sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer ausreichend zu informieren und Wünsche und Anliegen klar zu kommunizieren, damit es bei der Aufsetzung des Kaufvertrages nicht zu Komplikationen kommt.

 

Beauftragung und Vorgespräche mit einem Notar

Noch vor der Erstellung des Kaufvertrages steht die Suche nach dem richtigen Notar, dessen Mitwirkung das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit §311b in Deutschland bei der Abwicklung eines Immobilienverkaufes mit notarieller Beglaubigung vorschreibt. Der Notar übernimmt die Position des neutralen Vermittlers zwischen beiden Vertragspartnern. Normalerweise zahlt der Käufer die Kosten für den Notar, die sich grob auf ca. 2 % des Kaufpreises belaufen. Allerdings sind auch andere Absprachen unter den Vertragspartnern bezüglich der Notarkosten möglich.

Das erste Gespräch beider Vertragspartner mit dem Notar dient der Auflistung aller wichtiger Faktoren, der Beantwortung grundlegender (rechtlicher) Fragen und der Prüfung aller wichtigen Dokumente, wie beispielsweise dem Grundbucheintrag. Auf Grundlage dieser Informationen bereitet der Notar den Kaufvertrag vor und profitiert von Vorbereitungen Ihrerseits. Diese Vorgespräche sind sehr wichtig, damit beim offiziellen Beglaubigungstermin nicht noch grundsätzliche Dinge besprochen werden müssen. Wir unterstützen Sie gern bei der Vermittlung zu Notaren (Verlinkung) in Ihrer Nähe.

 

Vorvertrag

In Bezug auf einen Immobilienverkauf kann ein Vorvertrag sinnvoll sein. Da auch diese Form des Vertrages jedoch notariell beglaubigt werden muss und zusätzliche Kosten anfallen, kommt er in der Praxis selten zum Einsatz. Die Vorteile sind auf der anderen Seite, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer schon vor der bindenden notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages eine gewisse Sicherheit erhalten, beispielsweise wenn ein Verkäufer möglichst schnell veräußern muss oder wenn der Kunde dringend eine vorläufig bindende Zusage benötigt.

Auch ein Vorvertrag sollte schon die wichtigsten Faktoren enthalten:

  • Namen der Vertragspartner
  • Kaufgegenstand
  • Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, zu der der Kaufvertrag abgeschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel (für den Fall, dass es nicht zum Kaufvertrag kommt)
  • Rücktrittsrecht (z.B. in Todesfällen)

Was passiert während des Kaufvertragsabschlusses?

Aufgaben des Notars

Die Aufgaben des Notares belaufen sich auf die juristische Belehrung bezüglich des Kaufes und die Wiedergabe des Willens der Vertragspartner im Kaufvertrag. Weder die Beurteilung des Kaufpreises, noch andere moralische Wertungen stehen im Zusammenhang mit der Arbeit des Notars. Die neutrale Beratung beider Parteien spielt die wichtigste Rolle. Daneben achtet der Beamte aber auch darauf, dass der Kaufpreis ordnungsgemäß gezahlt wird und er ist für die Beantragung der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch verantwortlich.

 

Der Kaufvertrag

Die vollständige Auflistung aller Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind der elementare Bestandteil des Vertrages. Der Kaufvertrag bildet die Grundlage des Verkaufes und hat die Aufgabe, alle beteiligten Vertragspartner vor etwaigen Risiken zu schützen. Der Verkauf von Immobilien muss immer notariell beglaubigt werden, vorherige mündliche Vereinbarungen oder schriftliche Verträge sind unwirksam. Im Verlauf dieses Beitrages erfahren Sie, welche Informationen ein Kaufvertrag in jedem Fall enthalten muss und was Ihre Aufgaben als Käufer oder Verkäufer im Zusammenhang damit sind.

 

Prüfung des Kaufvertrages

Der Notar bereitet auf Grundlage aller Informationen und Dokumente den Kaufvertrag vor und lässt ihn beiden Parteien ca. zwei Wochen vor dem Beglaubigungstermin zukommen. Die Prüfung des Kaufvertrages sollte von allen Beteiligten in Bezug auf Personalien, Gegenstand, Preis, Fristen und Besonderheiten gründlich vorgenommen werden, damit alle Unstimmigkeiten vor der Beglaubigung geklärt sind.

 

Unterzeichnung und Beglaubigung des Kaufvertrages 

Zum Beglaubigungstermin liest der Notar den Kaufvertrag in aller Ausführlichkeit vor und beantwortet jede Frage. Weiterhin besteht hier die Möglichkeit, kleine Änderungen und Ergänzungen vorzunehmen. Nur wenn Käufer und Verkäufer mit jedem Detail einverstanden sind, alles verstehen und akzeptieren, beglaubigt der Notar den Vertrag und damit den Eigentumsübergang der Immobilie. Der Vertrag ist rechtskräftig und jede Partei muss nun ihren Teil der Vereinbarung einhalten. Daraus ergibt sich, dass spätestens zum Termin der Beglaubigung ein umsetzbarer Finanzierungsplan des Käufers steht, damit auch der Aspekt der Kostenübernahme abgesichert ist.

Was passiert nach dem Abschluss eines Kaufvertrags?

Übergabe des Eigentums

Der Notar leitet nach dem Vertragsabschluss alle wichtigen Schritte in die Wege:

  • Die Abwicklung eines Immobilienverkaufes ist mit vielen Schritten verbunden. Informieren Sie sich als Käufer oder Verkäufer immer umfassend und in Bezug auf alle wichtigen Faktoren. Wir von immobilie-verkaufen.info unterstützen Sie von der Bewertung über die Verhandlung bis hin zur Abwicklung des Kaufvertrages. Weiterhin beraten und vermitteln wir Ihnen qualifizierte Makler und Notare in Ihrer Nähe. Beachten Sie, dass es immer einen Notar benötigt, der den Kaufvertrag aufsetzt und beglaubigt. Die vorliegenden Muster gelten als Orientierung und Informationsmaterial für Sie, reichen jedoch für einen korrekt abgewickelten Immobilienverkauf nicht aus und sind nicht rechtsgültig. Melden Sie sich bei uns über das Kontaktformular für Ihre persönliche Beratung von unseren erfahrenen und qualifizierten Mitarbeitern.

Rücktritt vom Kaufvertrag /Rechtsschutzmöglichkeiten

Die Beglaubigung des Kaufvertrages durch den Notar binden sowohl den Käufer als auch den Verkäufer an die Erfüllung der Pflichten. Das heißt, dass der Vertragsabschluss grundsätzlich nicht rückgängig gemacht werden kann und kein Widerrufsrecht besteht.

  • Wenn keine besondere Vereinbarung im Vertrag erfolgt, ist der Rücktritt des Käufers nur in gesetzlich geregelten Fällen möglich, wenn beispielsweise erhebliche Mängel vorliegen und verschwiegen wurden (feuchter Keller) oder falsche Angaben gemacht wurden (Baujahr der Immobilie nicht korrekt). Im Bezug darauf ist der Käufer jedoch in der Beweispflicht. Der Verkäufer kann auch nur in dem Fall vom Vertrag zurücktreten, wenn der andere Vertragspartner seinen Teil nicht erfüllt, exemplarisch den Kaufpreis nicht fristgerecht oder unvollständig überweist. In diesem Fall haftet der Käufer mit seinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung
  • Sollte es vorher im Kaufvertrag festgelegte Regelungen für einen Rücktritt vom Kaufvertrag geben, gelten diese vor den gesetzlichen Bestimmungen.
  • Alternativ ist in jedem Fall eine gerichtliche Anfechtung im Fall von Irrtum oder Täuschung auf einer der Vertragspartnerseiten möglich.
  • Die Minderung des Kaufpreises ist nach der Feststellung etwaiger Mängel eine weitere Option.

 

Unterlagen Kaufvertrag

Checkliste: das muss im Kaufvertrag enthalten sein

HINWEIS: Die Abwicklung eines Immobilienverkaufs bedarf immer der Beglaubigung eines Notars!

 

Elementare Angaben im Kaufvertrag:

Vertragspartner:

Alle persönlichen Daten des Käufers und des Verkäufers (vollständiger Name, Geburtsdatum, Anschrift, Personalausweisnummer)

Grundbucheintrag:

Prüfung des Grundbuchstandes auf etwaige Schulden auf dem Objekt und dessen Umgang damit

Vertragsgegenstand:

  • Genaue Beschreibung des Objekts (Lage, Größe, Anschrift, Aufteilung, Grundbuchbezirk, Grundbuchnummer, Angaben zum Grundbesitzer, bestehende Mängel)
  • Vollständige Auflistung aller nicht mit dem Haus verbundenen/aller beweglichen Gegenstände, z.B. Möbel. Sind diese Positionen im Kaufvertrag gesondert aufgelistet, muss darauf keine Grundsteuer gezahlt werden!
  • Kaufpreis: Höhe des Kaufpreises, Datum der Zahlung, Angaben zum Ablauf der Zahlung (kompletter Betrag oder Raten), wenn notwendig mit Zahlungsplan (Ratenplanung), Angaben zum Empfängerkonto
  • Verzugszinsregelungen: Regelung für den Fall, dass der Eigentümer nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann
  • Aufstellung von Nebenkosten und Reglung der Jahresabrechnung
  • Zeitpunkt und Ablauf der Besitzübergabe: Mit der Eigentumsübergabe gehen alle Rechten und Pflichten an den neuen Eigentümer über, auch wenn die Grundbucheintragung noch nicht stattfand.
  • Gewährleistungsansprüche: Auflistung aller bekannter oder vorhersehbarer Mängel, Regelungen bezüglich Garantie und Ansprüchen auf Reparaturen/Nachbesserungen, beispielsweise auch Vereinbarung „Gekauft wie Gesehen“). Bei neuen Immobilien ist dieser Anspruch gesetzlich für 5 Jahre festgelegt!
  • Besondere Vereinbarungen (bezüglich Gegenständen im Haus, Renovierungen etc.)
  • Erbrechtliche Regelungen und eventuelle Nutzungsrechte

In 11 Schritten zum Kaufvertrag

  1. Käufer und Verkäufer finden zu einer Einigung bezüglich des Immobilienverkaufes. Eine Reservierungsbescheinigung schützt diese Einigung.
  2. Die Finanzierungsbestätigung des Käufers verspricht dem Verkäufer die Zahlungsfähigkeit.
  3. Das erste Notargespräch dient der Klärung von generellen Informationen, der Beschaffung wichtiger Dokumente und der juristischen Aufklärung.
  4. Der Notar arbeitet einen ersten Entwurf des Kaufvertrages aus.
  5. Beide Parteien haben eine Frist von zwei Wochen, um den Vertrag zu prüfen.
  6. Beim Beurkundungstermin unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag und der Notar beglaubigt dies amtlich.
  7. Der Notar veranlasst die Auslassung im Grundbuch als verbindliche Reservierung.
  8. Nachdem der Notar den Kauf an das Finanzamt meldet, zahlt der Käufer die Steuern, Notarkosten und Grundbuchgebühren.
  9. Mit der Zahlung des Kaufpreises, eventuell über ein Notaranderkonto, beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
  10. Der Besitz bzw. die Schlüssel werden übergeben.
  11. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzers.

Wichtige Dokumente für Abschluss eines Kaufvertrags

Spätestens zum ersten Notartermin sollten beide Parteien die wichtigsten Dokumente vorlegen können, damit der Notar seiner Aufgabe der juristischen Prüfung des Kaufes und der Aufsetzung des Kaufvertrages nachkommen kann.

 

Dokumente vom KäuferDokumente vom Verkäufer
Gültiger Ausweis der PersonalienGültiger Ausweis der Personalien
FinanzierungsbestätigungAlle wichtigen Dokumente zum Objekt (Baupläne, Grundrisse, Belege über Sanierung und Renovierung, jegliche Beschreibungen)
 Energieausweis
 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
 Grundbuchstand (Vorlage auch durch Notar möglich)

Mustervorlagen eines Kaufvertrages in PDF & Word

Anhand dieser Vorlagen können Sie sich einen Eindruck verschaffen, welche Faktoren in welcher Form dargestellt werden sollten.

WICHTIG! Grundsätzlich wird jedoch in jedem Fall eines Immobilienkaufss ein Notar benötigt, der den Vertrag aufsetzt und den Kauf beglaubigt. Ein normaler schriftlicher Vertrag, wie nach den vorliegenden Mustern, ist nicht rechtskräftig.

Besonderheiten beim Verkauf von Wohnungen

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Im Fall des Verkaufs einer Eigentumswohnung ist es wichtig, auf spezielle Faktoren gesondert eizugehen und wichtige Dokumente beizulegen. Kaufen oder verkaufen Sie eine Wohnung, geht es nicht nur um den Eigentumswechsel eines einzelnen Objekts, sondern es erfolgt die Veräußerung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Der Käufer wird anstelle des Verkäufers neues Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft.

Anschaulich betrachtet, erwerben oder verkaufen Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung an sich bezeichnet das Sondereigentum, wohingegen das Mehrfamilienhaus mit allen zugehörigen Komponenten (Rohre, Elektronik, Hausflur, Garten oder Gemeinschaftsräume etc.) anteilig veräußert wird. Das bedeutet, dieses Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern zu einem bestimmten Teil, kann von allen genutzt werden, muss jedoch auch gemeinsam in Stand gesetzt, gehalten und saniert werden.

 

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung

Grundsätzlich sollten Sie als Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung die gleichen Dinge beachten wie beim Immobilienverkauf anderer Objekte. Zum einen ist die explizite Beschreibung der Wohnung an sich erforderlich, des Weiteren muss jedoch auch die Aufteilung und Anteilhabe am Gemeinschaftseigentum genauestens aufgelistet sein. Wie bei einem Hauskauf gehören auch hier Lage, Größe und Grundbuchinformationen in den Kaufvertrag. Daneben gilt jedoch, der Aufzählung der Rechte am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise die Nutzung eines Gartens, sowie der Privilegien des Sondereigentums, wie zum Beispiel der Verwendung eines privaten Parkplatzes, gleich viel Bedeutung im Vertrag beizumessen. Der Verkäufer ist immer in der Pflicht, schon bei der Besichtigung und den Vorgesprächen die Gemeinschaftsordnung zu erläutern, in der die Kostenregelungen und Instandsetzungsgrundlagen für das Gemeinschaftseigentum aufgelistet sind. Der neue Eigentümer muss Kenntnisse bezüglich des Verwalters, der Eigentümerschaft und deren bisherigen Versammlungen haben, damit nach dem Immobilienverkauf keine Unklarheiten bezüglich des gemeinsamen Eigentums auftreten. Es besteht die Möglichkeit, dass alle Eigentümer monatlich ein sogenanntes Hausgeld an den Verwalter zahlen. Denn im Schaden- oder Sanierungsfall von Gemeinschaftseigentum kümmert sich der Verwalter um die Instandsetzung und Zahlung dessen. Diese Institution vereinfacht die Lösung gemeinsamer Probleme, denn der Verwalter gilt als verlängerter Arm der Eigentümergemeinschaft und handelt ausschließlich auf Grundlage von deren Interessen. Die Höhe eines solchen Hausgeldes sowie die Herangehensweise in der speziellen Gruppe müssen dem Käufer bewusst gemacht werden und Teil des Kaufvertrages sein, genauso wie alle anderen oben aufgelisteten Faktoren und Dokumente im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf.

Finanzierung beim Immobilienkauf

Die meisten Menschen benötigen für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung. Im Zusammenhang damit sind einige wichtige Faktoren zu beachten:

  • Suchen Sie sich geeignete Ansprechpartner für Ihren Finanzierungsplan, wie beispielsweise Baufinanzierungsexperten oder Ihren Bankberater.
  • Mit dem Plan eines Immobilienkaufes sollte Sie auch die Umsetzung der Finanzierung mitbedenken und sich zunächst darüber informieren.
  • Schließen Sie ein Darlehen nicht zu früh ab. Man empfiehlt, grob zwei Wochen vor dem Beglaubigungstermin zu unterschreiben, weil Sie als Käufer dann noch die Chance auf einen Rücktritt haben, sollte der Immobilienkauf nicht planmäßig verlaufen.
  • Kalkulieren Sie über den Kaufpreis hinaus noch finanzielle Mittel mit ein, denn Steuern, Notar- und Grundbuchkosten fallen zusätzlich zum reinen Preis ebenfalls für Sie an.

Immobilie mit immobilie-verkaufen.info verkaufen

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Der Autor

Mike Zink
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

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