Bestellerprinzip | Kauf | Verkauf | Makler

Bestellerprinzip – Kauf & Verkauf durch Makler (Gesetzesentwurf §§ 656a bis 656d BGB)

Ein Immobilienmakler kann eine große Hilfe und UnterstĂŒtzung beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bzw. bei der Vermietung und der Suche nach MietflĂ€che sein. Doch wie jeder Dienstleister kostet auch diese Arbeit Geld. FĂŒr lange Zeit existierten keine oder sehr schwammige Regelungen dazu, wer wann und wieviel der Provision bezahlen muss. Dies hat sich jedoch durch das Bestellerprinzip bereits geĂ€ndert und wird sich zukĂŒnftig noch weiterentwickeln, da die Bundespolitik darauf einen großen Fokus legt.

Im Folgenden wollen wir Ihnen Fragen zum Bestellerprinzip beantworten und auf die verschieden GeschĂ€ftssituationen und Akteure eingehen. Pauschale Aussagen sind im Immobiliengeschehen jedoch immer schwer zu beantworten, weshalb wir von immobilie-verkaufen.info Ihnen in jedem Fall anbieten, Sie in allen Situationen rund um Ihr Objekt, Ihre Traumimmobilie oder die Suche nach einer gĂŒnstigen Mietwohnung bestmöglich zu beraten.

ImmobiliengeschÀfte mit Makler

Jegliche GeschĂ€ftsbeziehungen, die mit Immobilien im Zusammenhang stehen, sind meist sehr komplex und verlangen eine hohe Sachkenntnis. Da EigentĂŒmer, Mieter oder Kaufinteressenten im Normalfall darĂŒber nicht verfĂŒgen, empfiehlt sich fast immer die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Dessen Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, bringt viele Vorteile mit sich:

  • großer Kontaktkreis fĂŒhrt auf schnellem Wege zur Interessengruppe
  • viel Erfahrung und Sachkenntnis
  • steuerliche und baurechtliche Kompetenzen
  • Wissen bezĂŒglich des regionalen Immobilienmarkts
  • ProfessionalitĂ€t
  • im Schadensfall trĂ€gt die Vermögensschadensversicherung des Maklers etwaige Verluste
  • Konkret EinschĂ€tzung des Marktwerts & Festlegung des Verkaufspreises
  • Kompetenzen in Bezug auf Mietrecht und KĂŒndigungsmodalitĂ€ten
  • Detaillierte EinschĂ€tzung der erzielbaren Rendite (auch fĂŒr die Zukunft)
  • PrĂŒfung der BonitĂ€t des KĂ€ufers
  • Entwicklung der gesamten Vermarktungsstrategie
  • Abwicklung von Besichtigung und Kaufpreisverhandlungen

Dieses große Portfolio eines gut ausgebildeten und erfahrenen Maklers hat jedoch auch seinen Preis. Genauso wie jede andere Dienstleistung ist auch fĂŒr die eines Immobilienmaklers ein Entgelt zu entrichten. Diese Provision kann der Makler nach § 652 BGB verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, der Makler gewisse TĂ€tigkeiten, wie beispielsweise eine Vermittlung erbracht hat, sich aus dieser ein Miet- oder Kaufvertrag ergab bzw. die Arbeit des Maklers als dessen Ursache betrachtet wird.

GrundsĂ€tzlich kann sowohl zwischen dem Makler und einem Immobiliensuchenden (Mieter oder KĂ€ufer) eine GeschĂ€ftsbeziehung bestehen, genauso wie zwischen Makler und Anbieter (Vermieter oder VerkĂ€ufer). Beide Parteien können aus der Beauftragung große Vorteile ziehen. In FĂ€llen der Vermietung ist die Provisionshöhe gedeckelt, das bedeutet als Honorar dĂŒrfen maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangt werden. In VerkaufsfĂ€llen ist die Höhe der Provision frei verhandelbar und hĂ€ngt auch eng mit dem Wert der Immobilie zusammen. Die derzeitige Gesetzeslage regelt nicht verbindlich, wer in VerkaufsfĂ€llen die Maklerprovision zahlen muss. Aus der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, in welchem Bundesland wie viel Provision gezahlt wird und wer diese normalerweise entrichtet. Da sich dies regional unterscheidet und teilwiese sehr unausgeglichen ist, zeigt sich die Bundespolitik gewillt, eine bundeseinheitliche Lösung zu finden.

 

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil VerkÀufer Anteil KÀufer
Baden-WĂŒrttemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0% 7,14%
Bremen 5,95% 0% 5,95%
Hamburg 6,25% 0% 6,25%
Hessen 5,95% 0% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen 7,14% oder 4,76-5,95% 3,57& oder 0% 3,57& oder 4,76-5,95%
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
ThĂŒringen 7,14% 3,57% 3,57%

Das Bestellerprinzip

Definition

Das Bestellerprinzip beschreibt einen Begriff aus der Immobilienwirtschaft und meint inhaltlich eine Neuregelung der Provisionszahlungen an Makler. GrundsĂ€tzliches Prinzip ist das folgende: Wer einen Dienstleister bestellt, bezahlt ihn auch. Die große Koalition nahm dieses Anliegen im Zusammenhang mit weiteren Vorhaben hinsichtlich der Immobilienbranche 2013 schon in den Koalitionsvertrag auf mit dem Ziel, gerade Mieter von finanziellen Lasten der Mietnebenosten zu befreien. Seit dem 1. Juni 2015 ist das Mietnovellierungsgesetz  bundesweit geltend in Kraft getreten und regelt seitdem die Zahlung der Maklerprovision bei Mietvermittlungen. Wichtig ist, dass dieses Prinzip nicht fĂŒr den Verkauf und auch nicht fĂŒr die Vermittlung (Verkauf/Vermietung) von Gewerbeimmobilien geltend ist.

Von nun an können Vermieter die Maklerkosten fĂŒr die Bewerbung der Immobilie nicht mehr auf den Mieter umlegen, denn wenn sie die Dienstleistung bestellt haben, mĂŒssen sie dafĂŒr auch selbst zahlen. Es zĂ€hlt also die Erstbeauftragung des Maklers durch eine schriftliche Anfrage, entweder zum Bewerben oder Suchen einer Immobilie. Wer diese Beauftragung zuerst vornimmt, schließt mit dem Makler einen Vertrag ĂŒber die zu erbringenden Leistungen und deren Kosten sowie erhĂ€lt zum Abschuss der GeschĂ€ftsbeziehung auch die Rechnung dafĂŒr.

Vor dem 1. Juni 2015 Seit dem 1. Juni 2015
Der EigentĂŒmer einer Mietimmobilie beauftragt einen Makler mit der Bewerbung dessen. Nach einer erfolgreichen Vermittlung muss der neue Mieter die Provisionskosten ĂŒbernehmen. Das Bestellerprinzip regelt die Provisionszahlungspflicht. Derjenige, der einen Makler beauftragt (Bewerbung/Suche etc.), zahlt auch die Provision. Das können sowohl der Suchende als auch der Vermieter sein.

Geltungsbereich: Vermietung

Das Bestellerprinzip gilt nur fĂŒr die WohnflĂ€chenvermietung von Mietobjekten fĂŒr die Privatnutzung. Das heißt, es greift weder bei ImmobilienverkĂ€ufen noch bei Vermietung oder Verkauf von Gewerbeimmobilien. Im Bereich der WohnflĂ€chenvermietung kann die Beauftragung eines Maklers durch den Suchenden und auch durch den Vermieter erfolgen. Je nachdem, wer zuerst die schriftliche Anfrage stellt, zahlt die Provision.

 

Anwendung fĂŒr Mieter & Vermieter

In den meisten FĂ€llen werden Immobilienmakler von Vermietern beauftragt, das Mietobjekt zu inserieren und zu bewerben. Da es in der Vergangenheit oft vorgekommen ist, dass die Vermieter die Kosten dann auf Mieter umlegen, wurde das Bestellerprinzip festgelegt. Trotz der Kosten kann es fĂŒr die Vermieter jedoch absolut sinnvoll sein, einen Immobilienmakler zu beauftragen, denn er koordiniert beispielsweise Besichtigungstermine, bearbeitet Anfragen, hĂ€lt ungeeignete Interessenten fern und vermarktet die Immobilie schnell und wirksam. Wenn der Vermieter der Auftraggeber ist, gibt es fĂŒr die Provisionshöhe so gesehen keine Obergrenze. In den meisten FĂ€llen arbeiten Makler aber sehr transparent mit Leistungspaketen, im Rahmen derer von vornherein klar ist, fĂŒr welche Kosten welche Dienstleistungen ausgefĂŒhrt werden. Weiterhin können die Vermieter die gezahlte Provisionshöhe beim Finanzamt geltend machen und sich somit auch wieder Ausgaben sparen.

Es ist ebenso oft der Fall, dass potenzielle Mieter einen Makler beauftragen, eine passende Mietimmobilie speziell nach deren WĂŒnschen zu suchen. In diesem Fall muss der Suchende natĂŒrlich die Provision ĂŒbernehmen, die jedoch anders als bei Beauftragungen durch Vermieter durch das Bestellerprinzip gedeckelt ist. Der Makler darf maximal ein Honorar von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. Die Vorteile fĂŒr den Mieter können sich durch die Marktkenntnis des Maklers ergeben, der schnell eine passende Mietimmobilie fĂŒr den Suchenden finden kann. Das kommt besonders hĂ€ufig vor, wenn Personen aufgrund einer neuen Arbeitsstelle möglichst zeitnah in grĂ¶ĂŸere StĂ€dte ziehen mĂŒssen oder bestimmte SonderwĂŒnsche beim Kunden bestehen. Der Mieter muss die Provision nicht zahlen, wenn die passende Wohnung sich schon vor der Anfrage im Bestand des Maklers befand oder anderen Kunden vorher schon einmal angeboten wurde, denn dann ist der Vermieter des Objekts der Erstauftraggeber und muss zahlen. Genauso wie Vermieter können Privatpersonen die Höhe der Provision bei der Steuer geltend machen. Dies gelingt nicht immer, es bestehen jedoch erhöhte Chancen, wenn ein neuer Job der Grund der Beauftragung war.

Ein Makler kann fĂŒr die Immobiliensuche beauftragt werden.

Ein Makler kann mit der Immobiliensuche beauftragt werden.

 

Umgehung des Bestellerprinzips

Da das Bestellerprinzip gesetzlich geregelt ist, verbietet der Staat Umgehungsmöglichkeiten. Trotzdem gibt es immer wieder Missachtungsversuche, die jedoch mit hohen Bußgeldern bestraft werden. Der betrogene Akteur hat dann neben SchadensersatzansprĂŒchen auch die Chance auf die ZurĂŒckzahlung der entrichteten Provision.

Im Folgenden zeigen wir Fallbeispiele auf, die einen Umgehungsversuch von allen beteiligten Akteuren beschreiben. Sollten Sie sich betrogen fĂŒhlen, empfehlen wir, sich an den Mieterschutzbund oder einen Anwalt zu wenden.

  • Vermieter legen die Maklerkosten indirekt durch viel zu hohe Abstandszahlungen, beispielsweise fĂŒr EinbaukĂŒchen, auf diese Weise auf den Mieter um, obwohl der Auftraggeber der Vermieter war und selbst zahlungspflichtig ist.
  • Der Interessent besichtigt eine Wohnung und geht nach dem Vertragsende mit dem Makler direkt auf den EigentĂŒmer zu, um einen Mietvertrag auszuhandeln. Bei Zustandekommen steht dem Makler eine Provision zu, da er die Vermittlung vorgenommen hat.
  • Ein Makler inseriert eine Wohnung, doch auf eine Meldung durch einen Suchenden ist dieses Objekt nicht mehr verfĂŒgbar. Er bietet dem Kunden eine andere Wohnung an und möchte so eine Beauftragung hervorrufen.
  • Ein Makler bewirbt eine Wohnung nicht, sondern zeigt diese erst nach einer Suchanfrage einem potenziellen Mieter. Diesem wird impliziert, er sei der Beauftragende, doch die Erstbeauftragung fand schon vorher durch den Vermieter statt, der auch zahlungspflichtig ist.
  • Im Kleingedruckten einen Maklers wird darauf hingewiesen, dass eine Kontaktaufnahme auf eine Anzeige mit einer Suchanfrage bzw. Beauftragung gleichgesetzt wird und somit die Provisionszahlung nach sich zieht. Doch eine Beauftragung muss immer schriftlich und deutlich formuliert erfolgen.

Makler-Gesetzesentwurf §§ 656a bis 656d BGB

Inhaltliche Schwerpunkte  

Heutzutage verhĂ€lt es sich im gesamten Bundesgebiet noch so, dass bei ImmobilienkĂ€ufen entweder der KĂ€ufer ganz allein die komplette Maklerprovision ĂŒbernimmt oder eine Teilung vorgenommen wird. Die Bundespolitik hat sich in Bezug auf den Kauf bzw. Verkauf von privat nutzbaren Immobilien ebenfalls Gedanken gemacht, ob das Bestellerprinzip ausgeweitet werden kann. Dazu soll es demnach nicht kommen, denn eine andere Lösung wurde vorgeschlagen.

Im vergangenen Jahr wurde ein Gesetzesentwurf fĂŒr das BĂŒrgerliche Gesetzbuch (BGB) entwickelt, der sich in §§ 656a bis 656d mit der „Verteilung der Maklerkosten bei Vermittlung von KaufvertrĂ€gen ĂŒber Wohnungen und EinfamilienhĂ€user“ beschĂ€ftigt. Dabei geht es um eine bundesweit geltende Regelung, wie die Maklerprovision zwischen KĂ€ufer und VerkĂ€ufer generell aufgeteilt wird. In der zweiten JahreshĂ€lfte von 2020 ist mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu rechnen.

Das Ziel dieser neuen Gesetzgebung ist zum einen die finanzielle Entlastung des KÀufers, zum anderen soll die QualitÀt der Maklerarbeit dadurch erhöht werden, da er nicht als Vertreter einer Verkaufspartei auftritt, sondern sich als unparteiischer Mittler sieht, der beide Akteure einwandfrei berÀt und so dann auch von beiden Seiten bezahlt wird.

Inhaltlich geht es in dem Maklergesetzesentwurf der §§ 656a bis 656d um eine Teilung der Maklerprovision zwischen KĂ€ufer und VerkĂ€ufer. Anders als beim Bestellerprinzip soll nicht der Beauftragende die komplette Provision allein ĂŒbernehmen.

  • Die MaklervertrĂ€ge mĂŒssen in Textform vorliegen und die Provisionszahlung klĂ€ren.
  • Da der KĂ€ufer möglicherweise ebenso von der MaklertĂ€tigkeit profitiert, soll es zu einer Verteilung der Provision kommen. Doch es dĂŒrfen maximal 50 Prozent der gesamten Provision auf den KĂ€ufer entfallen.
  • Der KĂ€ufer ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der VerkĂ€ufer mithilfe eines Nachweises beweisen kann, seinen Anteil entrichtet zu haben.
  • Wenn beide Parteien den Makler gleichermaßen beauftragen, werden die GebĂŒhren genau zur HĂ€lfte geteilt. Ansonsten entfĂ€llt der grĂ¶ĂŸte Teil immer auf den Beauftragenden.

 

Geltungsbereich: Kauf / Verkauf

Beim Verkauf von WohnflĂ€chen gilt das Bestellerprinzip nicht. Momentan gibt es keine bundesweit geltende gesetzliche Regelung zur Verteilung der MaklergebĂŒhren. Wie in der vorangegangenen Tabelle ersichtlich ist, gibt es große regionale Unterschiede. Von einer 50/50-Teilung der Provision bis zur alleinigen Zahlungspflicht des KĂ€ufers ist alles möglich. Auch diese Regelungen gelten nur fĂŒr selbstgenutzte Wohnimmobilien und nicht fĂŒr Gewerbeimmobilien.

Durch das neue Gesetz, bei welchem die Teilung der Provision im Vordergrund steht, wird eine faire Lösung angestrebt, die auch die ArbeitsqualitĂ€t des Maklers fĂŒr beide Parteien erhöhen soll. Auch die großen regionalen Unterschiede sollen damit verringert werden, denn die Lage der Immobilie ist in den meisten FĂ€llen vorbestimmt und sollte laut Politik nicht maßgebend fĂŒr die Höhe und Verteilung der Provision sein.

Immobilie verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

Die GesetzmĂ€ĂŸigkeiten bezĂŒglich des Immobilienhandels und der Vermietung befinden sich im Wandel. Der Politik ist ein Ausgleich und die Entlastung des finanziell schwĂ€cheren Akteurs wichtig, woraufhin in den vergangenen Jahren und auch weiterhin verbindliche und bundesweit geltende Regelungen diesbezĂŒglich getroffen werden. Trotz allem gibt es immer wieder Grauzonen, Schlupflöcher und Unklarheiten. Kontaktieren Sie jetzt unsere Experten, damit wir sie ganz individuell hinsichtlich Ihres Objekts oder Vorhabens beraten können.

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