Bestellerprinzip | Kauf | Verkauf | Makler

Bestellerprinzip – Kauf & Verkauf durch Makler (Gesetzesentwurf §§ 656a bis 656d BGB)

Ein Immobilienmakler kann eine große Hilfe und Unterstützung beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bzw. bei der Vermietung und der Suche nach Mietfläche sein. Doch wie jeder Dienstleister kostet auch diese Arbeit Geld. Für lange Zeit existierten keine oder sehr schwammige Regelungen dazu, wer wann und wieviel der Provision bezahlen muss. Dies hat sich jedoch durch das Bestellerprinzip bereits geändert und wird sich zukünftig noch weiterentwickeln, da die Bundespolitik darauf einen großen Fokus legt.

Im Folgenden wollen wir Ihnen Fragen zum Bestellerprinzip beantworten und auf die verschieden Geschäftssituationen und Akteure eingehen. Pauschale Aussagen sind im Immobiliengeschehen jedoch immer schwer zu beantworten, weshalb wir von immobilie-verkaufen.info Ihnen in jedem Fall anbieten, Sie in allen Situationen rund um Ihr Objekt, Ihre Traumimmobilie oder die Suche nach einer günstigen Mietwohnung bestmöglich zu beraten.

Immobiliengeschäfte mit Makler

Jegliche Geschäftsbeziehungen, die mit Immobilien im Zusammenhang stehen, sind meist sehr komplex und verlangen eine hohe Sachkenntnis. Da Eigentümer, Mieter oder Kaufinteressenten im Normalfall darüber nicht verfügen, empfiehlt sich fast immer die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Dessen Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, bringt viele Vorteile mit sich:

  • großer Kontaktkreis führt auf schnellem Wege zur Interessengruppe
  • viel Erfahrung und Sachkenntnis
  • steuerliche und baurechtliche Kompetenzen
  • Wissen bezüglich des regionalen Immobilienmarkts
  • Professionalität
  • im Schadensfall trägt die Vermögensschadensversicherung des Maklers etwaige Verluste
  • Konkret Einschätzung des Marktwerts & Festlegung des Verkaufspreises
  • Kompetenzen in Bezug auf Mietrecht und Kündigungsmodalitäten
  • Detaillierte Einschätzung der erzielbaren Rendite (auch für die Zukunft)
  • Prüfung der Bonität des Käufers
  • Entwicklung der gesamten Vermarktungsstrategie
  • Abwicklung von Besichtigung und Kaufpreisverhandlungen

Dieses große Portfolio eines gut ausgebildeten und erfahrenen Maklers hat jedoch auch seinen Preis. Genauso wie jede andere Dienstleistung ist auch für die eines Immobilienmaklers ein Entgelt zu entrichten. Diese Provision kann der Makler nach § 652 BGB verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde, der Makler gewisse Tätigkeiten, wie beispielsweise eine Vermittlung erbracht hat, sich aus dieser ein Miet- oder Kaufvertrag ergab bzw. die Arbeit des Maklers als dessen Ursache betrachtet wird.

Grundsätzlich kann sowohl zwischen dem Makler und einem Immobiliensuchenden (Mieter oder Käufer) eine Geschäftsbeziehung bestehen, genauso wie zwischen Makler und Anbieter (Vermieter oder Verkäufer). Beide Parteien können aus der Beauftragung große Vorteile ziehen. In Fällen der Vermietung ist die Provisionshöhe gedeckelt, das bedeutet als Honorar dürfen maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangt werden. In Verkaufsfällen ist die Höhe der Provision frei verhandelbar und hängt auch eng mit dem Wert der Immobilie zusammen. Die derzeitige Gesetzeslage regelt nicht verbindlich, wer in Verkaufsfällen die Maklerprovision zahlen muss. Aus der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, in welchem Bundesland wie viel Provision gezahlt wird und wer diese normalerweise entrichtet. Da sich dies regional unterscheidet und teilwiese sehr unausgeglichen ist, zeigt sich die Bundespolitik gewillt, eine bundeseinheitliche Lösung zu finden.

 

BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg7,14%3,57%3,57%
Bayern7,14%3,57%3,57%
Berlin7,14%0%7,14%
Brandenburg7,14%0%7,14%
Bremen5,95%0%5,95%
Hamburg6,25%0%6,25%
Hessen5,95%0%5,95%
Mecklenburg-Vorpommern5,95%2,38%3,57%
Niedersachsen7,14% oder 4,76-5,95%3,57& oder 0%3,57& oder 4,76-5,95%
Nordrhein-Westfalen7,14%3,57%3,57%
Rheinland-Pfalz7,14%3,57%3,57%
Saarland7,14%3,57%3,57%
Sachsen7,14%3,57%3,57%
Sachsen-Anhalt7,14%3,57%3,57%
Schleswig-Holstein7,14%3,57%3,57%
Thüringen7,14%3,57%3,57%

Das Bestellerprinzip

Definition

Das Bestellerprinzip beschreibt einen Begriff aus der Immobilienwirtschaft und meint inhaltlich eine Neuregelung der Provisionszahlungen an Makler. Grundsätzliches Prinzip ist das folgende: Wer einen Dienstleister bestellt, bezahlt ihn auch. Die große Koalition nahm dieses Anliegen im Zusammenhang mit weiteren Vorhaben hinsichtlich der Immobilienbranche 2013 schon in den Koalitionsvertrag auf mit dem Ziel, gerade Mieter von finanziellen Lasten der Mietnebenosten zu befreien. Seit dem 1. Juni 2015 ist das Mietnovellierungsgesetz  bundesweit geltend in Kraft getreten und regelt seitdem die Zahlung der Maklerprovision bei Mietvermittlungen. Wichtig ist, dass dieses Prinzip nicht für den Verkauf und auch nicht für die Vermittlung (Verkauf/Vermietung) von Gewerbeimmobilien geltend ist.

Von nun an können Vermieter die Maklerkosten für die Bewerbung der Immobilie nicht mehr auf den Mieter umlegen, denn wenn sie die Dienstleistung bestellt haben, müssen sie dafür auch selbst zahlen. Es zählt also die Erstbeauftragung des Maklers durch eine schriftliche Anfrage, entweder zum Bewerben oder Suchen einer Immobilie. Wer diese Beauftragung zuerst vornimmt, schließt mit dem Makler einen Vertrag über die zu erbringenden Leistungen und deren Kosten sowie erhält zum Abschuss der Geschäftsbeziehung auch die Rechnung dafür.

 

Geltungsbereich: Vermietung

Das Bestellerprinzip gilt nur für die Wohnflächenvermietung von Mietobjekten für die Privatnutzung. Das heißt, es greift weder bei Immobilienverkäufen noch bei Vermietung oder Verkauf von Gewerbeimmobilien. Im Bereich der Wohnflächenvermietung kann die Beauftragung eines Maklers durch den Suchenden und auch durch den Vermieter erfolgen. Je nachdem, wer zuerst die schriftliche Anfrage stellt, zahlt die Provision.

 

Anwendung für Mieter & Vermieter

In den meisten Fällen werden Immobilienmakler von Vermietern beauftragt, das Mietobjekt zu inserieren und zu bewerben. Da es in der Vergangenheit oft vorgekommen ist, dass die Vermieter die Kosten dann auf Mieter umlegen, wurde das Bestellerprinzip festgelegt. Trotz der Kosten kann es für die Vermieter jedoch absolut sinnvoll sein, einen Immobilienmakler zu beauftragen, denn er koordiniert beispielsweise Besichtigungstermine, bearbeitet Anfragen, hält ungeeignete Interessenten fern und vermarktet die Immobilie schnell und wirksam. Wenn der Vermieter der Auftraggeber ist, gibt es für die Provisionshöhe so gesehen keine Obergrenze. In den meisten Fällen arbeiten Makler aber sehr transparent mit Leistungspaketen, im Rahmen derer von vornherein klar ist, für welche Kosten welche Dienstleistungen ausgeführt werden. Weiterhin können die Vermieter die gezahlte Provisionshöhe beim Finanzamt geltend machen und sich somit auch wieder Ausgaben sparen.

Es ist ebenso oft der Fall, dass potenzielle Mieter einen Makler beauftragen, eine passende Mietimmobilie speziell nach deren Wünschen zu suchen. In diesem Fall muss der Suchende natürlich die Provision übernehmen, die jedoch anders als bei Beauftragungen durch Vermieter durch das Bestellerprinzip gedeckelt ist. Der Makler darf maximal ein Honorar von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. Die Vorteile für den Mieter können sich durch die Marktkenntnis des Maklers ergeben, der schnell eine passende Mietimmobilie für den Suchenden finden kann. Das kommt besonders häufig vor, wenn Personen aufgrund einer neuen Arbeitsstelle möglichst zeitnah in größere Städte ziehen müssen oder bestimmte Sonderwünsche beim Kunden bestehen. Der Mieter muss die Provision nicht zahlen, wenn die passende Wohnung sich schon vor der Anfrage im Bestand des Maklers befand oder anderen Kunden vorher schon einmal angeboten wurde, denn dann ist der Vermieter des Objekts der Erstauftraggeber und muss zahlen. Genauso wie Vermieter können Privatpersonen die Höhe der Provision bei der Steuer geltend machen. Dies gelingt nicht immer, es bestehen jedoch erhöhte Chancen, wenn ein neuer Job der Grund der Beauftragung war.

 

Umgehung des Bestellerprinzips

Da das Bestellerprinzip gesetzlich geregelt ist, verbietet der Staat Umgehungsmöglichkeiten. Trotzdem gibt es immer wieder Missachtungsversuche, die jedoch mit hohen Bußgeldern bestraft werden. Der betrogene Akteur hat dann neben Schadensersatzansprüchen auch die Chance auf die Zurückzahlung der entrichteten Provision.

Im Folgenden zeigen wir Fallbeispiele auf, die einen Umgehungsversuch von allen beteiligten Akteuren beschreiben. Sollten Sie sich betrogen fühlen, empfehlen wir, sich an den Mieterschutzbund oder einen Anwalt zu wenden.

  • Vermieter legen die Maklerkosten indirekt durch viel zu hohe Abstandszahlungen, beispielsweise für Einbauküchen, auf diese Weise auf den Mieter um, obwohl der Auftraggeber der Vermieter war und selbst zahlungspflichtig ist.
  • Der Interessent besichtigt eine Wohnung und geht nach dem Vertragsende mit dem Makler direkt auf den Eigentümer zu, um einen Mietvertrag auszuhandeln. Bei Zustandekommen steht dem Makler eine Provision zu, da er die Vermittlung vorgenommen hat.
  • Ein Makler inseriert eine Wohnung, doch auf eine Meldung durch einen Suchenden ist dieses Objekt nicht mehr verfügbar. Er bietet dem Kunden eine andere Wohnung an und möchte so eine Beauftragung hervorrufen.
  • Ein Makler bewirbt eine Wohnung nicht, sondern zeigt diese erst nach einer Suchanfrage einem potenziellen Mieter. Diesem wird impliziert, er sei der Beauftragende, doch die Erstbeauftragung fand schon vorher durch den Vermieter statt, der auch zahlungspflichtig ist.
  • Im Kleingedruckten einen Maklers wird darauf hingewiesen, dass eine Kontaktaufnahme auf eine Anzeige mit einer Suchanfrage bzw. Beauftragung gleichgesetzt wird und somit die Provisionszahlung nach sich zieht. Doch eine Beauftragung muss immer schriftlich und deutlich formuliert erfolgen.

Makler-Gesetzesentwurf §§ 656a bis 656d BGB

Inhaltliche Schwerpunkte  

Heutzutage verhält es sich im gesamten Bundesgebiet noch so, dass bei Immobilienkäufen entweder der Käufer ganz allein die komplette Maklerprovision übernimmt oder eine Teilung vorgenommen wird. Die Bundespolitik hat sich in Bezug auf den Kauf bzw. Verkauf von privat nutzbaren Immobilien ebenfalls Gedanken gemacht, ob das Bestellerprinzip ausgeweitet werden kann. Dazu soll es demnach nicht kommen, denn eine andere Lösung wurde vorgeschlagen.

Im vergangenen Jahr wurde ein Gesetzesentwurf für das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) entwickelt, der sich in §§ 656a bis 656d mit der „Verteilung der Maklerkosten bei Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschäftigt. Dabei geht es um eine bundesweit geltende Regelung, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer generell aufgeteilt wird. In der zweiten Jahreshälfte von 2020 ist mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu rechnen.

Das Ziel dieser neuen Gesetzgebung ist zum einen die finanzielle Entlastung des Käufers, zum anderen soll die Qualität der Maklerarbeit dadurch erhöht werden, da er nicht als Vertreter einer Verkaufspartei auftritt, sondern sich als unparteiischer Mittler sieht, der beide Akteure einwandfrei berät und so dann auch von beiden Seiten bezahlt wird.

Inhaltlich geht es in dem Maklergesetzesentwurf der §§ 656a bis 656d um eine Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer. Anders als beim Bestellerprinzip soll nicht der Beauftragende die komplette Provision allein übernehmen.

  • Die Maklerverträge müssen in Textform vorliegen und die Provisionszahlung klären.
  • Da der Käufer möglicherweise ebenso von der Maklertätigkeit profitiert, soll es zu einer Verteilung der Provision kommen. Doch es dürfen maximal 50 Prozent der gesamten Provision auf den Käufer entfallen.
  • Der Käufer ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer mithilfe eines Nachweises beweisen kann, seinen Anteil entrichtet zu haben.
  • Wenn beide Parteien den Makler gleichermaßen beauftragen, werden die Gebühren genau zur Hälfte geteilt. Ansonsten entfällt der größte Teil immer auf den Beauftragenden.

 

Geltungsbereich: Kauf / Verkauf

Beim Verkauf von Wohnflächen gilt das Bestellerprinzip nicht. Momentan gibt es keine bundesweit geltende gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklergebühren. Wie in der vorangegangenen Tabelle ersichtlich ist, gibt es große regionale Unterschiede. Von einer 50/50-Teilung der Provision bis zur alleinigen Zahlungspflicht des Käufers ist alles möglich. Auch diese Regelungen gelten nur für selbstgenutzte Wohnimmobilien und nicht für Gewerbeimmobilien.

Durch das neue Gesetz, bei welchem die Teilung der Provision im Vordergrund steht, wird eine faire Lösung angestrebt, die auch die Arbeitsqualität des Maklers für beide Parteien erhöhen soll. Auch die großen regionalen Unterschiede sollen damit verringert werden, denn die Lage der Immobilie ist in den meisten Fällen vorbestimmt und sollte laut Politik nicht maßgebend für die Höhe und Verteilung der Provision sein.

Immobilie verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

Die Gesetzmäßigkeiten bezüglich des Immobilienhandels und der Vermietung befinden sich im Wandel. Der Politik ist ein Ausgleich und die Entlastung des finanziell schwächeren Akteurs wichtig, woraufhin in den vergangenen Jahren und auch weiterhin verbindliche und bundesweit geltende Regelungen diesbezüglich getroffen werden. Trotz allem gibt es immer wieder Grauzonen, Schlupflöcher und Unklarheiten. Kontaktieren Sie jetzt unsere Experten, damit wir sie ganz individuell hinsichtlich Ihres Objekts oder Vorhabens beraten können.

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