Bodenrichtwert | Definition | Berechnungsformel | ermitteln | berechnen

Bodenrichtwert ermitteln – Definition & Berechnungsformel

Der Begriff des Bodenrichtwertes ist gerade für Laien sehr abstrakt, jedoch im Zusammenhang mit Grundstücks- und Immobilienbewertungen sowie Verkäufen sehr relevant. Grundsätzlich bedarf es einer klaren Definition, damit Sie in Ihrer Situation genau wissen, womit Sie es zu tun haben. Wir möchten Ihnen mit diesem Beitrag eine Erklärung an die Hand geben, die beschreibt, was sich hinter dem Bodenrichtwert verbirgt und wie er berechnet wird. Der Bodenrichtwert variiert je nach Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet. Wenn Sie herausfinden wollen, wie Sie den Wert Ihres Grunds und Bodens ermitteln können, lesen Sie hier weiter. Bei weiteren Fragen unterstützen wir von immobilie-verkaufen.info Sie gern mit einer professionellen Beratung bezüglich Ihrer Immobilie oder des Grundstücks. Melden Sie sich einfach über unser Kontaktformular, damit wir Ihnen sachkundig zur Seite stehen können.

Definition des Bodenrichtwertes nach §196 BauGB

Der Bodenrichtwert beschreibt einen Wert für einen Quadratmeter Grund und Bodens in einem begrenzten Gebiet. Hierbei handelt es sich um so genannte Bodenrichtwertzonen, in denen sich die betrachteten Grundstücke in ihrer Art und Nutzung ähneln. Oft können darunter Stadtteile, Städte oder sogar ganze Landkreise gefasst werden. Die in diesen Zonen vorhandenen Grundstücke weisen eine vergleichbare Wertigkeit vor, so dass mit Hilfe des daraus resultierenden Bodenrichtwertes Grundstückspreise ermittelt werden können.

Die gesetzliche Grundlage für den Bodenrichtwert bildet §196 BauGB (Baugesetzbuch). Bei der Einteilung in die Sektoren wird der Preis pro Quadratmeter noch hinsichtlich des Gebrauchs unterschieden. Grundlegend geht es hierbei darum, ob es um baureifes Land oder land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen geht.

Um die Ermittlung des Bodenrichtwertes wird es im Verlauf des Beitrages noch gehen, jedoch gilt es zu Beginn zu klären, aus welchem Grund es den Wert überhaupt gibt. Zum einen besteht das Ziel in der Herstellung von Markttransparenz. Denn aufgrund der ständigen Neuberechnung wird ein Überblick über Preisentwicklungen und Bewegungen der Branche hergestellt. Hinsichtlich des gesamten Immobilienmarktes der Bundesrepublik oder mit dem Schwerpunkt auf einzelnen Regionen gewinnen Verkäufer und Käufer, Makler und Sachverständige oder Wirtschafts- und Politikakteure einen Überblick bezüglich der Situation.  Zum zweiten spielt der Wert des Bodens eine entscheidende Rolle bei der Bewertung und dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien. Nicht zuletzt sind Finanzamt und andere Behörden daran interessiert, wie viel Wert Grund und Boden haben, um die Grundsteuer an realistischen Werten anzusetzen.

Dabei sollten Sie beachten, dass der Bodenrichtwert ein reiner Referenzwert ist. Das bedeutet, dass er ausschließlich als Orientierung herangezogen wird. Er sollte nicht mit Verkaufspreisen oder dem Verkehrswert eines Grundstücks gleichgesetzt werden.

Unterschied zum Verkehrswert des Grundstücks

Der Bodenrichtwert darf nicht mit dem Verkehrswert eines Grundstücks oder gar einer Immobilie auf diesem Grundstück verwechselt werden. Der Wert des Bodens ist einer von vielen Faktoren, die beim Bewerten einer Immobilie mitberechnet werden. Bei der Bewertung des Grundstückswertes kann es zu Abweichungen bezüglich des Bodenrichtwertes kommen. Zum einen wird der Bodenrichtwert immer nur für einen Quadratmeter angegeben, während der Verkehrswert eines Grundstücks für die gesamte Fläche gilt. Zum zweiten kann ein umfassendes Verkehrswertgutachten nur von einem vereidigten Sachverständigen unter Berücksichtigung aller Komponenten aufgestellt werden, wohingegen der Bodenrichtwert von einem unabhängigen Gutachterausschuss des betrachteten Gebietes bestimmt und veröffentlicht wird, um dann für einen bestimmten Zeitraum unverändert zu gelten. Der Verkehrswert eines Grundstücks soll eine grobe Vorgabe für den Verkaufspreis sein. Der Bodenrichtwert ist dabei lediglich als Tendenz für den Verkehrswert zu betrachten. Daraus ist abzuleiten, dass Verkehrs- und Bodenrichtwert nicht identisch oder vergleichbar sind, eher bedingt der Eine den Anderen.

Die Rolle des Bodenrichtwertes für den Bodenwert

Der Bodenwert ist abhängig vom Bodenrichtwert und damit auch nicht synonym zu verwenden. Mit Hilfe der vorliegenden Formel kann der Bodenwert eines Grundstücks berechnet werden:

Bodenwert = Bodenrichtwert (in €/m²) x Grundstücksfläche (in m²)

Dieser errechnete Bodenwert fließt im Sach- und Ertragswertverfahren mit in die Bewertung ein, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu berechnen. Das heißt, nur weil der Bodenrichtwert nicht identisch mit dem Bodenwert eines Grundstückes ist, ist er nicht nutzlos, da dessen Wert den des Bodenwertes direkt bedingt. Der Bodenwert ist weiterhin auch ein wichtiger Indikator für die Besteuerung von Grund und Boden, weshalb der Bodenrichtwert auch darauf Einfluss hat.

Die Rolle des Bodenrichtwertes für den Immobilienverkauf

Der Bodenrichtwert kann bei der Bewertung und schlussendlich dann auch beim Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks eine wichtige Rolle spielen. Sollte sich der Wert nicht mithilfe eines Vergleichswertverfahrens ermitteln lassen, dann kommt das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei diesen Methoden der Wertermittlung ist der Bodenwert und damit der Bodenrichtwert Bestandteil der Berechnung. Im Hinblick auf die zumeist vorliegende Wertminderung einer Immobilie über die Zeit hinweg, kann der Wert des Bodens sich im Gegensatz dazu steigern und daraufhin einen positiven Effekt haben. Gleichzeitig ist eine Wertminderung des Bodens denkbar. Ausschlaggebend sind hierbei vor allem Umwelteinflüsse, die den Bodenrichtwert negativ beeinträchtigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Verseuchung durch Chemikalien stattgefunden hat, die im Boden nachgewiesen werden kann.

Schlussfolgernd muss festgestellt werden, dass der Bodenrichtwert einen entscheidenden Einfluss auf Immobilien- bzw. Grundstücksbewertungen und Verkäufe haben kann und daher nicht zu unterschätzen ist.

Bodenrichtwert ermitteln – Berechnungsformel

Der Bodenrichtwert kann von Ihnen als Kunde oder Interessent nicht berechnet werden und es gibt auch keine einheitliche Berechnungsformel. Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des bodenrichtwertes bildet §196 BauGB und die amtlich verantwortlichen Stelle sind die Gutachterausschüsse der jeweiligen Regionen/Landkreise/Städte. Diese Gutachterausschüsse haben die Aufgabe, auf Grundlage vorangegangener Kaufpreise aus dem vorherigen Bemessungszeitraum, Durchschnittswerte zu berechnen, die für vergleichbare Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone gelten. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes wird stets davon ausgegangen, dass es sich um unbebaute Grundstücke handelt. Sollten diese vergleichbaren Kaufpreise nicht vorliegen, werden andere Faktoren, die im nächsten Abschnitt erläutert werden, zu Rate gezogen. Diese Ermittlung der Werte findet nach §193 BauGB bundesweit sowie flächendeckend statt und muss mindestens alle zwei Jahre neu berechnet und veröffentlicht werden. Diese Veröffentlichung erfolgt zumeist per Stichtag am 31.12. oder 01.01. des Jahres und in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen. Heutzutage gibt es interaktive Methoden, bei denen Sie als Kunde Lagemerkmale eintragen und dann den genauen Bodenrichtwert der jeweiligen Zone ganz bequem online erhalten. Weiterhin sind die Übersichten bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse einzusehen, die in der Regel beim Kataster- oder Vermessungsamt ansässig sind. Die Adressen und Ansprechpartner dieser Behörden finden Sie einfach im Netz, wo Sie auch online Kontakt aufnehmen können.

Faktoren zur Bestimmung des Bodenrichtwertes

Der wichtigste Faktor zu Bestimmung des Bodenrichtwertes sind die amtlich gesammelten Kaufpreise für Grundstücke in einer bestimmten Region. Daraus ergibt sich ein Durchschnittswert, der als Bodenrichtwert in der jeweiligen Zone gilt. Dabei werden verschiedene Entwicklungsstufen der Regionen berücksichtigt. Sollte es keine oder zu wenige vergleichbare Kaufverträge des vergangenen Zeitraums geben, fließen noch andere Faktoren in die Bewertung mit ein. Diese liegen den Gutachtern als unterstützende Informationen generell vor und dienen einem geordneten Überblick.

  • Lage des Grundstücks in Bezug auf Infrastruktur, Versorgungslage, Nachbarschaft etc.
  • Grundstücksmerkmale (Umgebung, Aussicht, Viertel)
  • Grundstücksform und -größe
  • Eigenschaften und Beschaffenheit des Bauplatzes
  • Umwelteinflüsse
  • Möglichkeiten für Bebauung/Bepflanzung, bebaubare Flächen, Bebauungsvorschriften
  • Vorgesehener Zweck der späteren Nutzung
  • Grad der Erschließung

Informationsquellen

BundeslandInformationen
Nordrhein-Westfalen

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Sachsen-Anhalt

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Sachsen

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Niedersachsen & Bremen

Angaben beider Bundesländer bei BORIS.NI

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Hessen

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Berlinkostenlos verfügbare Online-Karte mit Informationen zu den Bodenrichtwertzonen mit Grundstücksauskunft
Rheinland-Pfalz

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Saarland

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Brandenburg

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Bayernkostenpflichtige Auskunft bezüglich Bodenrichtwerten von Zonen und Grundstücken>
Thüringen

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Baden-Württemberg

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Mecklenburg-Vorpommern

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Schleswig-Holstein

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Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D)

Neben den Informationssystemen der Bundesländer, gibt es auch ein Bodenrichtwertinformationssystem für das gesamte Bundesgebiet. Das Ziel von BORIS-D ist die Freigabe einer webbasierten, interaktiven und frei zugänglichen Karte der Bundesrepublik, in der alle Daten der regionalen Gutachterausschüsse zusammengefasst werden. Die landeseinheitlichen Datensätze sollen zu einer Datei zusammengesetzt werden, damit auch ein gesamtdeutscher Eindruck des Grundstücksmarkts für Kunden zur Einsicht verfügbar ist. Seit September 2006 wurde dieses vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem aufgrund der Initiative der Vermessungsverwaltung der Länder entwickelt. Jedes Bundesland veröffentlicht weiterhin eigenständig die oben aufgeführten eigenen BORIS-Portale, doch das langfristige Ziel besteht in der Einheitlichkeit. Auf ähnliche Art und Weise kann man als Nutzer geografisch oder alphanumerisch mit Angaben zum Ortsnamen, der Adresse oder der Flurstückskennzeichnung den Bodenrichtwert abfragen. Momentan sind weder alle Bundesländer aufzufinden, noch gibt es kostenlose Auskünfte bezüglich einzelner Grundstücke. Sie als Nutzer können sich nur die Werte der jeweiligen Bodenrichtwertzone für die jeweils veröffentlichten Regionen ausgeben lassen.

Kosten für Bodenrichtwerte

Grundsätzlich muss man zwischen einer Information bezüglich einer Bodenrichtwertzone und einer speziellen Auskunft hinsichtlich des Bodenrichtwertes eines Grundstücks unterscheiden. Wie es ersichtlich geworden ist, sind die Informationen zumeist kostenlos zu beziehen, wohingegen die direkten Auskünfte zu bestimmten Grundstücken kostenpflichtig sind. Bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in Ihrer Region sind alle Tabellen und Übersichtskarten einzusehen und schriftlichen Auskünfte erhältlich. Jeder Bürger hat das Recht den Bodenrichtwert jedes Grundstückes und jeder Zone einzusehen, das heißt, Sie müssen nicht Eigentümer oder Interessent sein.

immobilie-verkaufen.info als Ihr Ansprechpartner

Der Bodenrichtwert gibt den Wert von Grund und Boden pro Quadratmeter Fläche an. Dieser wird von Gutachterausschüssen für bestimmte Regionen festgelegt, die sich hinsichtlich verschiedener Entwicklungsstufen unterscheiden. Er darf nicht mit dem Verkehrswert verwechselt werden, denn der Bodenrichtwert gibt immer nur an, wie viel ein Quadratmeter wert ist, nicht zu welchem Preis ein Grundstück verkauft wird. Sie als Kunde können den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nicht berechnen, sondern ihn bei den Gutachterausschüssen Ihrer Region anfordern oder im Internet mithilfe der BORIS-Datensätze abfragen. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass schriftliche Auskünfte kostenpflichtig sind. Sollten Sie sich unsicher sein, wann Sie eine Auskunft benötigen, kontaktieren Sie unsere erfahrenen Experten von immobilie-verkaufen.info über unser Kontaktformular. Wir helfen Ihnen dabei, den richtigen Zeitpunkt zu ermitteln, damit Sie nicht in unnötige Unkosten gestürzt werden.

Der Autor

Mike Zink
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

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