Bodenrichtwert | Definition | Berechnungsformel | ermitteln | berechnen

Die gesetzliche Grundlage für den Bodenrichtwert bildet §196 BauGB (Baugesetzbuch). Bei der Einteilung in die Sektoren wird der Preis pro Quadratmeter noch hinsichtlich des Gebrauchs unterschieden. Grundlegend geht es hierbei darum, ob es um baureifes Land oder land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen geht.

Um die Ermittlung des Bodenrichtwertes wird es im Verlauf des Beitrages noch gehen, jedoch gilt es zu Beginn zu klären, aus welchem Grund es den Wert überhaupt gibt. Zum einen besteht das Ziel in der Herstellung von Markttransparenz. Denn aufgrund der ständigen Neuberechnung wird ein Überblick über Preisentwicklungen und Bewegungen der Branche hergestellt. Hinsichtlich des gesamten Immobilienmarktes der Bundesrepublik oder mit dem Schwerpunkt auf einzelnen Regionen gewinnen Verkäufer und Käufer, Makler und Sachverständige oder Wirtschafts- und Politikakteure einen Überblick bezüglich der Situation.  Zum zweiten spielt der Wert des Bodens eine entscheidende Rolle bei der Bewertung und dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien. Nicht zuletzt sind Finanzamt und andere Behörden daran interessiert, wie viel Wert Grund und Boden haben, um die Grundsteuer an realistischen Werten anzusetzen.

Dabei sollten Sie beachten, dass der Bodenrichtwert ein reiner Referenzwert ist. Das bedeutet, dass er ausschließlich als Orientierung herangezogen wird. Er sollte nicht mit Verkaufspreisen oder dem Verkehrswert eines Grundstücks gleichgesetzt werden.

Der Bodenrichtwert darf nicht mit dem Verkehrswert eines Grundstücks oder gar einer Immobilie auf diesem Grundstück verwechselt werden. Der Wert des Bodens ist einer von vielen Faktoren, die beim Bewerten einer Immobilie mitberechnet werden. Bei der Bewertung des Grundstückswertes kann es zu Abweichungen bezüglich des Bodenrichtwertes kommen. Zum einen wird der Bodenrichtwert immer nur für einen Quadratmeter angegeben, während der Verkehrswert eines Grundstücks für die gesamte Fläche gilt. Zum zweiten kann ein umfassendes Verkehrswertgutachten nur von einem vereidigten Sachverständigen unter Berücksichtigung aller Komponenten aufgestellt werden, wohingegen der Bodenrichtwert von einem unabhängigen Gutachterausschuss des betrachteten Gebietes bestimmt und veröffentlicht wird, um dann für einen bestimmten Zeitraum unverändert zu gelten. Der Verkehrswert eines Grundstücks soll eine grobe Vorgabe für den Verkaufspreis sein. Der Bodenrichtwert ist dabei lediglich als Tendenz für den Verkehrswert zu betrachten. Daraus ist abzuleiten, dass Verkehrs- und Bodenrichtwert nicht identisch oder vergleichbar sind, eher bedingt der Eine den Anderen.

Bodenwert = Bodenrichtwert (in €/m²) x Grundstücksfläche (in m²)

Dieser errechnete Bodenwert fließt im Sach- und Ertragswertverfahren mit in die Bewertung ein, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu berechnen. Das heißt, nur weil der Bodenrichtwert nicht identisch mit dem Bodenwert eines Grundstückes ist, ist er nicht nutzlos, da dessen Wert den des Bodenwertes direkt bedingt. Der Bodenwert ist weiterhin auch ein wichtiger Indikator für die Besteuerung von Grund und Boden, weshalb der Bodenrichtwert auch darauf Einfluss hat.

Der Bodenrichtwert kann bei der Bewertung und schlussendlich dann auch beim Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks eine wichtige Rolle spielen. Sollte sich der Wert nicht mithilfe eines Vergleichswertverfahrens ermitteln lassen, dann kommt das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei diesen Methoden der Wertermittlung ist der Bodenwert und damit der Bodenrichtwert Bestandteil der Berechnung. Im Hinblick auf die zumeist vorliegende Wertminderung einer Immobilie über die Zeit hinweg, kann der Wert des Bodens sich im Gegensatz dazu steigern und daraufhin einen positiven Effekt haben. Gleichzeitig ist eine Wertminderung des Bodens denkbar. Ausschlaggebend sind hierbei vor allem Umwelteinflüsse, die den Bodenrichtwert negativ beeinträchtigen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Verseuchung durch Chemikalien stattgefunden hat, die im Boden nachgewiesen werden kann.

Schlussfolgernd muss festgestellt werden, dass der Bodenrichtwert einen entscheidenden Einfluss auf Immobilien- bzw. Grundstücksbewertungen und Verkäufe haben kann und daher nicht zu unterschätzen ist.

Der Bodenrichtwert ist wichtig für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

• Lage des Grundstücks in Bezug auf Infrastruktur, Versorgungslage, Nachbarschaft etc.
• Grundstücksmerkmale (Umgebung, Aussicht, Viertel)
• Grundstücksform und -größe
• Eigenschaften und Beschaffenheit des Bauplatzes
• Umwelteinflüsse
• Möglichkeiten für Bebauung/Bepflanzung, bebaubare Flächen, Bebauungsvorschriften
• Vorgesehener Zweck der späteren Nutzung
• Grad der Erschließung

Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D)

Neben den Informationssystemen der Bundesländer, gibt es auch ein Bodenrichtwertinformationssystem für das gesamte Bundesgebiet. Das Ziel von BORIS-D ist die Freigabe einer webbasierten, interaktiven und frei zugänglichen Karte der Bundesrepublik, in der alle Daten der regionalen Gutachterausschüsse zusammengefasst werden. Die landeseinheitlichen Datensätze sollen zu einer Datei zusammengesetzt werden, damit auch ein gesamtdeutscher Eindruck des Grundstücksmarkts für Kunden zur Einsicht verfügbar ist. Seit September 2006 wurde dieses vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem aufgrund der Initiative der Vermessungsverwaltung der Länder entwickelt. Jedes Bundesland veröffentlicht weiterhin eigenständig die oben aufgeführten eigenen BORIS-Portale, doch das langfristige Ziel besteht in der Einheitlichkeit. Auf ähnliche Art und Weise kann man als Nutzer geografisch oder alphanumerisch mit Angaben zum Ortsnamen, der Adresse oder der Flurstückskennzeichnung den Bodenrichtwert abfragen. Momentan sind weder alle Bundesländer aufzufinden, noch gibt es kostenlose Auskünfte bezüglich einzelner Grundstücke. Sie als Nutzer können sich nur die Werte der jeweiligen Bodenrichtwertzone für die jeweils veröffentlichten Regionen ausgeben lassen.

Der Autor