Hausgeld | Höhe | pro Monat | Eigentumswohnung | berechnen | Mieter | umlegen

Damit ist das Hausgeld mit der Nebenkostenvorzahlung bei Mietern vergleichbar, es ist jedoch um etwa 20 bis 30 Prozent höher. Die Rechtsgrundlage für die Ermittlung des Hausgeldes stellt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Es regelt außerdem die Verteilung der Nutzen und Lasten einer Eigentümergemeinschaft.

Während es sich beim Hausgeld nämlich um Vorschüsse handelt, die für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen von den Eigentümern gezahlt werden, handelt es sich bei Wohngeld um staatliche Sozialleistungen für Geringverdiener, die als Zuschüsse zur Miete dienen.

Wirtschaftsplan

Für alle veranschlagten Kosten (inklusive Rücklage) muss die Hausverwaltung in jedem Jahr einen sogenannten Wirtschaftsplan aufstellen, der von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Darin sind alle geplanten Einnahmen und Ausgaben sowie die für die Instandhaltungsrücklage zu leistenden Beiträge enthalten.

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Käufer unbedingt auch einen Blick auf die Wirtschaftspläne und die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft der vergangenen Jahre werfen. So lässt sich nämlich erkennen, ob beispielsweise Reparaturen immer wieder hinausgezögert wurden, um die Eigentümerbelastung gering zu halten. Sollte dies der Fall sein, könnten Sie böse Überraschungen erwarten, beispielsweise wenn eine größere Reparatur ansteht, aber der Rücklagentopf leer ist. In solchen Fällen wird gegenüber den Eigentümern eine Sonderumlage erhoben, die schnell einige hundert oder tausend Euro ausmachen kann.

Jahresabrechnung bzw. Hausgeldabrechnung

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, in der Regel umfasst dieser ein Kalenderjahr, überprüft der Verwalter den Wirtschaftsplan. Waren die Kosten höher oder niedriger? Haben die Wohnungseigentümer zu viel oder zu wenig gezahlt? Eine entsprechende Abrechnung des Hausgeldes lässt der Verwalter den Eigentümern zukommen. Sie enthält alle Informationen bezüglich einer Nach- oder Rückzahlung und dem Anteil der Instandhaltungskosten. Auch die Gesamtkosten für die Instandhaltung und ihre Entwicklung müssen dargestellt werden.

Darüber hinaus muss die Verteilung der Nebenkosten verständlich aufgegliedert sein. Dazu muss für jede Kostenposition der entsprechende Verteilschlüssel angegeben werden. Auf diese Weise können Eigentümer selbst nachprüfen, ob ihr Anteil richtig berechnet wurde. In Abschnitt 7 erfahren Sie noch mehr zum Thema Verteilschlüssel.

Instandhaltungsrücklage

Bei der Instandhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrückstellung genannt, handelt es sich um eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohneigentumsgesetz. Die Rücklage dient dazu, sowohl künftig anfallende, größere Instandhaltungskosten (z.B. Fassadenanstrich) als auch kurzfristige, dringend erforderliche Reparaturen (z.B. Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren. Dies ist für den Werterhalt überaus wichtig und spiegelt sich in der Immobilienbewertung wieder.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf der Wohnung?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Der Verkäufer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft also nicht die Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen. Die Höhe einer Instandhaltungsrücklage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher genau geprüft werden, wie hoch die Rücklage ist, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Wie bereits erwähnt, beinhaltet das Hausgeld die Kosten für die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Diese lassen sich wiederum in umlegbare und nicht umlegbare Kosten unterscheiden.

Die Höhe des Hausgeldes gestaltet sich je nach Höhe der Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Das Hausgeld wird vom Verwalter berechnet, der im Rahmen des Wirtschaftsplans Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr zusammenstellt. Dabei berücksichtigt er bezüglich der Instandhaltungsrücklagen zum Beispiel, welche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in den nächsten Jahren anstehen. Auf einer Eigentümerversammlung stimmen alle Wohnungseigentümer über den aufgestellten Wirtschaftsplan ab. Das Hausgeld gilt dabei mit einer einfachen Mehrheit als beschlossen.

Grundsätzlich gilt: Je neuer eine Immobilie ist, desto geringer fällt der Betrag des Hausgeldes aus. Denn bei älteren Gebäuden sind mehr Instandhaltungsarbeiten nötig als bei neueren. Zudem ist die Ausstattung einer Wohnanlage für die Berechnung der Hausgeldhöhe relevant. Je hochwertiger die Immobilie ist, desto höher sind in der Regel auch die Betriebskosten und damit das Hausgeld. Ein Aufzug erfordert beispielsweise regelmäßige Wartungsarbeiten und die Pflege eines großen Gartens gestaltet sich teurer und aufwändiger als die einer kleineren Grünfläche.

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Berechnung des Hausgeldes ist die Wohnungsgröße. Denn nicht jede Liegenschaft verfügt über Eigentumswohnungen gleicher Größe, sodass die Eigentümer unterschiedliche Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu tragen haben. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt sogenannte Miteigentumsanteile (MEA) sowie das Nutzungsrecht am Sondereigentum, also der Wohnung. Die Immobilien von Wohnungseigentümergemeinschaften haben demnach eine feste Anzahl an Miteigentumsanteilen, die je nach Größe auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Dabei werden auch Faktoren wie beispielsweise ein Tiefgaragenparkplatz berücksichtigt. Die Miteigentumsanteile werden mit der Teilungserklärung festgelegt. Ihre Summer beträgt dabei immer gerade, glatte Zahlen (100, 1.000, 10.000, etc.).

Beispiel: Berechnung des Hausgeldes nach Miteigentumsanteilen (MEA)

Miteigentumsanteile (gesamt): 10.000 MEA

Miteigentumsanteil (Mieter A): 1.500 € MEA

Miteigentumsanteil (Mieter B): 2.350 € MEA

Hausgeld Mieter A

1.500 MEA / 10.000 MEA = 15 % der Ausgaben der Wohneigentumsgemeinschaft gemäß Wirtschaftsplan

Hausgeld Mieter B

2.350 MEA / 10.000 MEA = 23,5 % der Ausgaben der WEG gemäß Wirtschaftsplan

Wie Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Betriebskostenabrechnung in der Praxis aussehen, zeigt Ihnen Erik Renk von Immlab im nachfolgenden Video (01:35 – 07:17):

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Varianten der Kostenverteilung eines Verteilschlüssels

Gemäß § 28 Abs. 2 WEG besteht für Wohnungseigentümer die anteilmäßige Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung (Hausgeld) sowie zur Beitragsleistung der im § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. Dabei gibt es neben der bereits beschriebenen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. Größe außerdem folgende Verteilungsschlüssel:

Jeder Wohnungseigentümer zahlt zu gleichen Teilen Hausgeld

Eine Möglichkeit der Kostenaufteilung beim Hausgeld besteht in der Zahlung zu gleichen Teilen von jedem Eigentümer pro Wohneinheit. So lässt sich zum Beispiel der Verwaltungsaufwand deutlich reduzieren. Diese Art der Kostenverteilung eignet sich vor allem bei Immobilien mit gleich bzw. ähnlich großen Wohneinheiten. Bei Immobilien mit unterschiedlich großen Wohneinheiten könnten sich die Eigentümer schnell ungerecht behandelt fühlen.

Andere Verteilschlüssel

Es ist jedoch auch möglich, das Hausgeld über andere Verteilerschlüssel unter den Eigentümern aufzuteilen. So kann jede Kostenart auch nach Personen im Haushalt oder dem Verbrauch abgerechnet werden. Eine Ausnahme stellen die Heiz- und Warmwasserkosten dar. Sie müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

In den meisten Fällen wird das Hausgeld mit dem Ende des Kalenderjahres, also vom 31.12. zum 01.01., berechnet. Dabei werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes in der Jahresabrechnung mit jedem Eigentümer abgerechnet. Hierfür wird zunächst der Wirtschaftsplan überprüft. Darüber hinaus werden die monatlich gezahlten Hausgelder der Wohnungseigentümer mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Verbräuchen verrechnet. Als Ergebnis ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben für die Wohnungseigentümer. Während Fehlbeträge nachgezahlt werden müssen, wird zu viel gezahltes Hausgeld zurückgezahlt. Die Verwaltung ist dazu verpflichtet, jedem Eigentümer eine genaue Aufschlüsselung der Jahresabrechnung (siehe YouTube-Video) zukommen zu lassen, die sowohl Einnahmen und Ausgaben als auch die Instandhaltungskosten enthält.

Nach erfolgter Hausgeldabrechnung erstellt der Eigentümer der Wohnung bzw. die beauftragte Sondereigentumsverwaltung im Falle der Vermietung an Dritte eine entsprechende Betriebskostenabrechnung für denselben Zeitraum, basierend auf der Hausgeldabrechnung. Über die Betriebskosten können umlegbare Kosten dann auf den Mieter der Eigentumswohnung übertragen werden, für den sich nach Verrechnung der umlegbaren Kosten mit den monatlich geleisteten Mietnebenkostenvorauszahlungen wiederum ein Rück- bzw. Nachzahlungsbetrag ergibt.

Umlegbare Kosten müssen vorab im Mietvertrag vereinbart sein. Der Einfachheit halber sollten Vermieter dabei die gleichen Verteilerschlüssel verwenden, wie sie von der Eigentümerversammlung für das Gemeinschaftseigentum beschlossen wurden. Dabei sollte auch beachtet werden, dass sich die festgelegten Verteilschlüssel bei jeder jährlichen Eigentümerversammlung ändern können. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die den Vermieter dazu berechtigt, die Verteilschlüssel zu ändern, wenn diese durch die Eigentümerversammlung geändert wurden, ist daher überaus empfehlenswert.

Ziel des Verwalters muss es daher sein, die ausstehenden Forderungen im Sinne der Wohneigentümergemeinschaft geltend zu machen und entsprechende Schritte einzuleiten. Gerade auf lange Sicht können zahlungsunfähige bzw. zahlungsunwillige Miteigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft anteilig einen hohen finanziellen Schaden anrichten. Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft sollte daher rechtzeitig und zielführend entsprechende Maßnahmen ergreifen. Bezahlt ein Miteigentümer kein Hausgeld, entstehen zusätzliche Lasten für die anderen Miteigentümer. Um Ihnen die Wichtigkeit der regelmäßigen Zahlung des Hausgeldes zu verdeutlichen, zeigen wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt eine mögliche, überaus heftige Folge des Zahlungsverzuges.

Wurde vom Verwalter zu wenig Instandhaltungsrücklage für ein Gebäude angespart, müssen die Eigentümer Reparaturen aus eigener Tasche in Form einer Sonderumlage bezahlen. Das folgende Beispiel soll verdeutlichen, welche Auswirkungen es haben kann, sollte ein Wohnungseigentümer sowohl die Zahlung des Hausgeldes als auch die der Sonderumlage verweigern.

Das Dach des Gemeinschaftseigentums ist marode und muss erneuert werden. Die Reparaturarbeiten sind sehr kostspielig. Daher weigert sich ein Wohnungseigentümer, die Sonderumlage zu leisten. Die Mieter der Wohnung weigern sich zu Recht, ebenfalls eine entsprechende Zahlung anstelle Ihres Vermieters zu entrichten.

Nach einigen Wochen tropft aufgrund der nicht beseitigten Mängel Wasser von der Decke. Daraufhin setzen die Mieter eine berechtigte Mietminderung durch und dem Wohnungseigentümer entgehen wichtige Mieteinnahmen.

Das Geld reicht nun nicht mehr aus, um den Wohnkredit und das monatliche Hausgeld zu bezahlen und der Eigentümer stellt die Zahlung des Hausgeldes ein. Der Wohnungseigentumsgemeinschaft entgehen so wichtige monatliche Hausgeldeinnahmen, um die laufende Instandhaltung zu finanzieren und Rechnungen zu begleichen. In der Folge mehren sich die Schäden am Gebäude und die Mieter mindern die Mietbeträge weiter bzw. ziehen ganz aus. Eine Neuvermietung kann dann, wenn überhaupt, nur noch zu einem geringeren Preis erfolgen, da die Mängel wegen Geldengpässen nicht mehr bezahlt und behoben werden können.

Die Eigentümer erhalten nach und nach immer weniger Geld oder haben wegen Leerstand gar keine Mieteinnahmen mehr. Unter Umständen können sie sogar ihre Kredite nicht mehr bedienen – es droht die Zwangsversteigerung bzw. Insolvenz. Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft gerät zunehmend in Schwierigkeiten und kann die laufenden Kosten für Müll, Reinigung und Hausstrom nicht mehr zahlen, sodass sich im Hof Müllberge auftürmen und der Zustand des Gebäudes immer schlechter wird.

Gemäß § 11 Abs. 3 WEG ist die Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen. Das Objekt der Wohnungseigentümergemeinschaft muss daher in seinem schlechten Zustand weitergeführt werden, bis ein neuer, zahlungsfähiger Eigentümer gefunden ist.

Die Instandhaltungsfalle

Viele Käufer schauen beim Kauf einer Eigentumswohnung nur auf den Kaufpreis. Das monatlich zu zahlende Hausgeld wird häufig nicht berücksichtigt. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Wohnungskäufer bei der Immobiliensuche immer auch das Hausgeld beachten.

Achten Sie bei einer Besichtigung auch genau auf die Beschaffenheit und das Baujahr des Gebäudes. Ist das Objekt schon sehr alt und in einem schlechten Zustand, könnten bereits kurz nach dem Kauf erhebliche Reparaturkosten auf Sie als neuen Eigentümer zukommen.

Gerade wenn das Hausgeld zu niedrig erscheint, sollten Sie Einsicht in den Wirtschaftsplan und die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft nehmen. So lässt sich herausfinden, ob Reparaturen aufgeschoben wurden, um die Kosten niedrig zu halten. Überprüfen Sie außerdem auch unbedingt die Instandhaltungsrücklage.

Auch, wer eine Eigentumswohnung mit der Absicht erwirbt, diese später zu vermieten, sollte sich mit dem Thema Hausgeld auskennen. Die Vermietung soll sich schließlich lohnen und die Rentabilität hängt unter anderem vom Betrag des Hausgeldes ab. Grundsätzlich gilt, dass Sie als Miteigentümer zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet sind. Dies gilt auch, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten und den Mietzins monatlich gemeinsam mit den Nebenkosten überwiesen bekommen. Sie müssen demnach auch dann Hausgeld zahlen, wenn die Eigentumswohnung nicht bewohnt wird.

Ein solcher Leerstand kann gerade auf lange Sicht sehr teuer werden. Darüber hinaus fällt der Betrag für das Hausgeld immer höher aus als die Nebenkosten, die Sie monatlich vom Mieter erhalten. Die Begründung liegt in den nicht umlegbaren Bestandteilen des Hausgeldes, die nicht vom Mieter zu zahlen sind. Es ergibt sich also eine Differenz zu Ihren Lasten.

Voraussetzung für das Umlegen der umlegbaren Nebenkosten ist außerdem eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Zudem sollten Sie als Vermieter nicht direkt die Jahresabrechnung des Hausgeldes an den Mieter weiterleiten, sondern den entsprechenden Verteilungsschlüssel anwenden, der von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde. So lassen sich umständliche Kalkulationen vermeiden. Nehmen Sie außerdem unbedingt eine Klausel in den Mietvertrag mit auf, die Sie dazu berechtigt, den Verteilerschlüssel zu ändern, wenn dieser in der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert wurde.

Um Ihnen einen allgemeinen Überblick über die Thematik zu geben und die wichtigsten Informationen zusammenzufassen, haben wir Ihnen nachfolgend die häufigsten Fragen zum Thema Hausgeld aufgeführt und beantwortet:

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