Mietshaus verkaufen | Wertermittlung

Mietshaus verkaufen – Top10-Tipps: Bewertung bis Verkauf

Die Vermietung einer Immobilie kann Ihnen als Eigentümer aufgrund der Mieteinnahmen eine jährliche Rendite bescheren. Doch das Kapital, welches in der Immobilie angelegt ist, kann auch auf anderen Wegen zu einer Vermehrung dessen führen. Dies kann ein Grund für den Verkauf eines Mietshauses sein, es gibt jedoch noch viele weitere Anlässe, die die Veräußerung herbei führen können wie beispielsweise den Gebrauch des Gewinns für andere Projekte oder die Anlage in Vorsorgeprogramme. Wie von Ihnen vielleicht auch werden gerade vermietete Immobilien oft als Kapitalanlage betrachtet, aus der Gewinn erwirtschaftet werden kann. Dies kann besonders lukrativ für Anleger und Investoren sein, doch daneben gibt es zum einen noch weitere ansprechbare Zielgruppen und zum zweiten verschiedene Immobilienarten, die auch Unterschiede im Verkauf nach sich ziehen.

Auf diese zahlreichen Unterscheidungen und Besonderheiten wollen wir in diesem Beitrag eingehen. Da jede Immobilie jedoch individuell ist, beraten wir von immobilie-verkaufen.info Sie gern persönlich hinsichtlich Bewertung, Verkauf, Steuern und weiteren möglichen Stolperfallen im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihres Mietshauses.

Mietshaus – verschiedene Immobilienarten

Potenziell können zwei Immobilienarten beim Verkauf eines Mietshauses in Frage kommen. Wie sich bereits ableitet, wird der Wohnraum in jedem Fall vermietet. Das bedeutet nicht nur Käufer und Verkäufer, sondern auch die Mietpartei spielen beim Verkauf eine entscheidende Rolle.

Die erste Immobilienart stellt das Mehrfamilienhaus dar, welches in einem Haus mehrere Wohneinheiten und Mieter vereint. Der Kauf dessen ist besonders für Investoren relevant, die mithilfe der Mieteinnahmen Gewinn erwirtschaften wollen. Der Eigenbedarf steht hier nicht im Vordergrund der Kaufentscheidung. Wichtig beim Verkauf dieser Art des Mietshauses, ist die Möglichkeit der Aufteilung in Eigentumswohnungen. Sie als Verkäufer können also global das gesamte Mietshaus veräußern oder aber die Wohneinheiten einzeln verkaufen. In diesem Fall sind viele weitere Schritte zu beachten, wie beispielsweise eine Teilungserklärung, separate Eintragungen im Grundbuch sowie eine andere Zielgruppe, nämlich eher Privatpersonen. Informieren Sie sich speziell dazu mithilfe des Beitrags Mehrfamilienhaus verkaufen.

Die zweite Art des Mietshauses stellt ein Einfamilienhaus dar, welches eine Lebensgemeinschaft oder Familie beherbergt. Die anzusprechende Zielgruppe sind zumeist eher Privatpersonen, die einen Selbstnutzen des Wohnraums im Vordergrund des Kaufes sehen. Auf Grundlage dessen wäre es theoretisch besser, unvermietet zu verkaufen. Dies ist jedoch durch laufende Mietverträge oft nicht umsetzbar. Sind Sie in der Situation als Verkäufer ein vermietetes Einfamilienhaus zu verkaufen, müssen Sie mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen, als für eine leerstehende, bezugsfertige Immobilie.

Mieteinnahmen und Mieter

Zum Schutz der Mieter, die vom Gesetzgeber als die schwächere Verhandlungspartei angesehen werden, wurden zahlreiche Gesetze erlassen. Dazu gehört auch § 566 BGB „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet: Der Eigentümerwechsel ändert nichts an den Mietverhältnissen und der Höhe der Mietzahlungen. Der neue Eigentümer hat auch kein Recht, die Mietverträge zu ändern oder neu aufzusetzen bzw. eine Mieterhöhung zu veranlassen, nur weil sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Mit dem Kauf des Mietshauses hat er alle Rechte und Pflichten des Vermieters änderungsfrei übernommen.

Im Fall eines Mehrfamilienhauses kann es Sinn machen, dies nicht global zu verkaufen, sondern die Wohneinheiten in Wohneigentum umzuwandeln und dann die Eigentumswohnungen einzeln zu verkaufen. Sollten Sie diese Variante in Erwägung ziehen, weisen wir hier ausdrücklich auf das nach § 577 BGB lautende gesetzliche Vorkaufsrechts des Mieters hin. Dies gilt jedoch nur bei Mehrfamilienhäusern, die in Wohnungen aufgeteilt werden. Mieter von Einfamilienhäusern haben kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht sagt aus, dass, nachdem der Eigentümer einen Käufer gefunden und einen Preis ausgehandelt hat, er diese Vereinbarung dem Mieter vorlegen muss. Dieser hat dann zwei Monate Zeit, um zu bedenken, wie sinnvoll es wäre, zu exakt diesen Konditionen selbst zu kaufen. Die Vereinbarungen dürfen nicht noch einmal neu verhandelt werden. Das Recht greift jedoch nur bei Erstumwandlung in Wohnungseigentum. Wenn der Mieter schon einmal in der Vergangenheit das Vorkaufsrecht ausschlug, hat er danach nicht mehr die Möglichkeit, es geltend zu machen. Der Mieter hat das Recht, Sie als Eigentümer aus Schadensersatz zu verklagen, wenn ihm das Vorkaufsrecht verwehrt wird bzw. er erst gar nicht informiert wurde. Diese Gesetzgebung greift aber nicht, wenn Sie den vermieten Wohnraum als Verkäufer an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (z.B. Kinder des Lebenspartners) veräußern wollen.

Zusätzliche Sozialklauseln im Mietvertrag können die Mieter auch weiterhin schützen, beispielsweise vor einer Kündigung auf Eigenbedarf. Der Staat schreibt außerdem vor, dass wenn keine zumutbare Ersatzwohnung gefunden wird, Alter, Invalidität, Schwangerschaft, Examen oder Schulwechsel der Kinder vorliegen oder andere Härte- bzw. Sozialfälle anliegen, die Mieter geschützt werden müssen.

Sie als Verkäufer hätten die Möglichkeit auf Grundlage eines offenen Gesprächs mit den Mietern einvernehmliche Lösungen zu finden. Wenn Sie es wirklich vorziehen, ein leerstehendes Haus verkaufen zu wollen, können Sie mithilfe eines Aufhebungsvertrags und finanziellen Anreizen in Form von Auszugsprämien den Mieter dazu bewegen, von selbst auszuziehen. Die Kosten für die Prämie können sich mit dem höheren Verkaufspreis wieder ausgleichen. Zu beachten gilt nur der rechtmäßige Ablauf sowie die Unterschrift aller Parteien unter einem bindenden Aufhebungsvertrag. Daneben müssen in jedem Fall die Fristen für den Auszug eingehalten werden. Eventuell besteht auch die Möglichkeit mit Ihrem Makler den Kompromiss zu finden, dass er sich um die neue Unterkunft kümmert.

Es ist nicht zulässig, aufgrund besserer Verkaufskonditionen zu kündigen. Gibt es einen triftigen Kündigungsgrund unabhängig vom geplanten Verkauf, müssen Sie sich als Vermieter an die üblichen Kündigungsfristen halten: bis zu fünf Jahren Mieter – drei Monate Frist, bis zu acht Jahren Mieter – sechs Monate Frist und über acht Jahren – bis zu neun Monate Frist.

Weiterhin kann es nach Information des Mieters auch dazu kommen, dass er selbst am Kauf interessiert wäre. Damit hätten Sie keine Probleme mit dem niedrigeren Verkaufspreis und müssten nicht lange nach einen passenden Interessenten suchen.

Käufer von Mietshäusern können den Wunsch einer späteren Selbstnutzung der Wohnfläche verfolgen. Das Problem dabei stellen die aktuellen Mieter dar, die nur mithilfe einer Eigenbedarfskündigung zum Auszug bewegt werden können. Dies ist nach § 573 BGB ein zulässiger Kündigungsgrund. Doch auch in diesem Fall müssen die oben genannten Kündigungsfristen eingehalten werden. Weiterhin muss damit gerechnet werden, dass die Kündigung auf Eigebedarf gerichtlich geprüft wird und nur zulässig ist, wenn der Wohnraum wirklich für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt wird. Befristete Mietverträge dürfen nicht aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Im Falle einer Vortäuschung des Eigenbedarfs durch Sie als Verkäufer, um hochpreisiger verkaufen zu können oder durch den neuen Vermieter, um besser zahlende Mieter auszuwählen, ist strafbar und wird mit hohen Schadenersatzzahlungen geahndet. Weiterhin kann in Härtefällen wie Krankheit, Alter oder Schwangerschaft der Kündigung auf Eigenbedarf nicht stattgegeben werden.

Zielgruppen

Wie schon mit Blick auf die Immobilienart zeigte, können beim Verkauf eines Mietshauses unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden:

  • Mieter: Der derzeitige Mieter kann als erste Zielgruppe ausgemacht werden, wenn es um den Verkauf eines Einfamilienhauses geht oder um die Veräußerung einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus. Selten werden Mieter jedoch für den Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses in Frage kommen. Wie schon angesprochen, hat der Mieter bei der Umwandlung von Mietraum zu Eigentumswohnungen ein Vorkaufsrecht. Auch für Sie kann das in dieser Situation hilfreich sein, da kein anderer Interessent gesucht werden muss, dem die Vorteile erst aufgezeigt werden müssen. Weiterhin sind Mieter mit ihrem Wohnraum emotional verbunden, was Ihnen weitere Argumente liefert, den Mieter zum Kauf zu bewegen.

 

  • Privatperson: Ähnlichkeiten zum Mieter hat die Zielgruppe der Privatperson, die eine Immobilie zumeist kauft, um für sich selbst oder Familienangehörige Wohnraum zu schaffen. Das Problem hierbei liegt auf der Hand, da mit dem Kauf des Mietshauses deren Mieter nicht verschwinden. Da die angesprochenen Fristen eingehalten werden müssen, kann sich der Einzug dieser Interessentengruppe nach dem Kauf noch lange hinziehen, was mit einem Preisabschlag zwischen 20 und 30 Prozent einhergehen kann. Die einzige Möglichkeit dem zu entgehen, wäre erst die Mieter zum Auszug zu bewegen und dann unvermietet zu verkaufen. Dieses Szenario ist oft nicht denkbar, weshalb eine mögliche Beispielkonstellation aus einer jungen Familie besteht, die erst kauft und bis zur Selbstnutzung, die mit deren Familienplanung zusammenhängt, jedoch noch Zeit hat.

 

  • Investoren und Kapitalanleger: Die letzte grundlegende Zielgruppe wird durch Investoren und Kapitalanleger gebildet, die nicht den Wohnraum zum Selbstnutzen benötigen, sondern mit den Mieteinnahmen Gewinn erwirtschaften wollen. Hier geht es zumeist nicht um einzelne Wohneinheiten oder Einfamilienhäuser, sondern um Mehrfamilienhäuser mit möglichst vielen Mieteinnahmen. Speziell diese Interessentengruppe muss mit Zahlen und der erzielbaren Rendite überzeugt werden, nicht mit Emotionalität und dem Traum vom Eigenheim. Wichtig ist, dass sie Mieteinnahmen die laufenden Kosten übersteigen, damit der Kauf sich lohnt und die Investition Gewinn hervorbringt. Daraus ergibt sich, dass es hier viel sinnvoller ist, sichere und laufende Mietverträge vorweisen zu können, da dies eine Garantie für weiteren Erlös darstellt. Weiterhin ist der Faktor der Wertsteigerung ein erfolgsversprechender Faktor beim Mietshausverkauf, denn zum späteren Wiederverkauf soll ebenfalls Gewinn im Vergleich zum Erwerb erwirtschaftet werden.

Erforderliche Unterlagen

Grundsätzlich ist die Beschaffung aller wichtigen Unterlagen so zeitnah und vollständig wie möglich vorzubereiten, denn nur dies strahlt Transparenz und Geschäftssinn dem potenziellen Käufer gegenüber aus. Die folgende Liste führt alle grundlegenden Dokumente auf, die parat sein sollten. Hinsichtlich Ihrer speziellen Immobilie können jedoch noch weitere Unterlagen erforderlich sein. Ein Immobilienmakler kann helfen, eine vollständige Liste zu erstellen und jegliche Dokumente bei Ämtern und Behörden zu beantragen.

 

  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Versicherungsunterlagen
  • Unterlagen zur Bausubstanz
  • Bauzeichnung
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  • Belege für Modernisierung, Instanthaltung, Sanierung der letzten 3 Jahre
  • Mietvertrag inkl. letzter Mieterhöhung
  • Mieterkartei
  • Betriebskostenabrechnung (mit Nachweis über Instandhaltungsrücklagen)
  • Sondervertragsdaten (Antenne, Wartung, Verwaltung)
  • Bilder von innen, außen, aus der Luft
  • Bei Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern:
    • Teilungserklärung
    • Protokolle der 3 letzten Eigentümerversammlungen
    • Beschlüsse der Eigentümer
    • Nebenkostenabrechnung

Wertermittlung der Immobilie

Die Bewertung eines Mietshauses ist ein komplexes Verfahren und erfordert extrem viel Wissen über richtige Arbeitsweise, Kaufpreisfaktoren und die Marktlage. Die korrekte Einschätzung des Verkehrswerts ist extrem wichtig, um den Kaufpreis festzulegen, jedoch genauso für die Festlegung von Gebühren externer Dienstleister, Versicherungen und das Finanzamt hinsichtlich der Steuern. Im speziellen Fall der Immobilienart des Mietshauses gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten der Bewertung, die sich danach richten was für ein Mietshaus vorliegt und an wen es verkauft wird:

  • Beim Verkauf von vermieteten Einfamilienhäusern an Privatpersonen kommt das Vergleichswertverfahren nach 15 Immobilienwertermittlungsverordnung als Bewertungsmethode zum Einsatz. Dabei wird der Verkehrswert festgelegt, indem ähnliche Immobilien in gleicher Lage mit annähernd identischen Eigenschaften betrachtet und deren vergangene Verkaufspreise als Maßstab angelegt werden.
  • Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses an Investoren verlangt zumeist nach dem Ertragswertverfahren nach 17 Immobilienwertermittlungsverordnung, denn bei diesem Verfahren steht der erzielbare Ertrag im Vordergrund der Berechnung. Umso mehr die Mieteinnahmen die laufenden Kosten übersteigen, umso größer ist Rendite. Daraus ergibt sich ebenfalls ein höherer Verkehrswert der Immobilie.

 

Zu den zugrunde gelegten Maßstäben kommen bei der Immobilienbewertung noch hinzu: der Wert des Bodens, Lage, Zustand, Größe und Aufteilung, Ausstattung sowie der Stand des Grundbuchs. Daraus ergibt sich die hohe Komplexität der Mietshausbewertung, weshalb wir empfehlen diese von einem qualifizierten Sachverständigen durchführen zu lassen. Damit sind Sie vor jeder Instanz rechtlich auf der sicheren Seite und können sich der inhaltlichen Richtigkeit gewiss sein.

Vermarktung Ihres Mietshauses

Die Vermarktungsstrategie richtet sich immer nach der Immobilienart, da diese die anzusprechende Zielgruppe vorgibt. Der Grundstein der Bewerbung Ihres Mietshauses sollte ein Exposé sein, dessen Ziel die einwandfreie Präsentation der Immobilie ist, damit schnell und zum bestmöglichen Preis verkauft wird. Dafür müssen die Form und der Inhalt dieses Portfolios vollständig, aussagekräftig und ansprechend sein, um möglichst viele potenzielle Kunden anzusprechen. Gerade bei Mietshäusern entscheiden sich Interessenten zumeist nach Studium des Exposés für oder gegen eine Besichtigung, was den Wert nochmals verdeutlicht. Versetzen Sie sich beim Verfassen in die Zielgruppe und versuchen alle möglichen Fragen so gut wie möglich zu beantworten:

  • Wo befindet sich das Mietshaus?
  • Welche Art von Mietshaus liegt vor?
  • Wie groß ist das Mietahaus?
  • In welchem Jahr wurde das Mietshaus gebaut, saniert etc.?
  • Mit welchen Mieteinnahmen ist grundsätzlich zu rechnen?
  • Welche Bewirtschaftungskosten fallen an?

 

Weiterhin sollten neben diesen Informationen wichtige Zahlen und Fakten sowie ausreichend Bildmaterial vorhanden sein, damit im Exposé schon deutlich wird, um welche Immobilie es sich handelt.

Neben dem Verfassen des Exposés umfasst die Vermarktung einer Immobilie noch weitere Schritte. Die Inserierung bei Portalen und in Anzeigeblättern bringt das Angebot an die Zielgruppe heran. Zu beachten sei die Aufführung von Mietshäusern bei Onlineportalen in einer eigenen Rubrik sowie die hinreichende Visualisierung durch einen Grundriss, Auszüge der Flurkarte, Bauplänen und ähnliches sowie der Fotos, die Innen und Außen der Immobilie präsentieren. Achten Sie dabei gerade bei Fotos der Wohneinheiten auf Einverständnisse des Mieters, da dessen persönliches Eigentum Teilbestand des Fotos ist. Gerade beim Mietshaus muss auf erzielbare Rendite, besonders im Hinblick auf die Zielgruppe der Investoren, detailliert eingegangen werden, um Interesse zu wecken. Vermitteln Sie der Käufergruppe das geringe Risiko, welches mit dem Kauf eines Mietshauses als Kapitalanlage einhergeht und die Vorteile, die daraus für sie entstehen.

Besichtigung der Immobilie

Besichtigungen sind bei vermieteten Immobilien etwas aufwendiger zu organisieren als bei leerstehenden oder selbstgenutzten Objekten. Ablauf und Organisation der Besichtigungen hängen in erster Linie jedoch stark von der Immobilienart und Interessentengruppe ab. Wie schon angesprochen, gibt es bei Mietshäusern schon von vorneherein eine recht kleine Käufergruppe. Daher sollten Verhandlungen und Besichtigungen bestmöglich organisiert werden, um auch zum Höchstpreis verkaufen zu können. Definitiv müssen zwei Möglichkeiten differiert voneinander betrachtet werden:

  • Bei der Besichtigung eines Einfamilienhauses durch einen potenziellen Käufer, der später selbst die Fläche zum Wohnen nutzen möchte, müssen Sie den Traum vom Eigenheim vermitteln. Der Käufer muss sich emotional an die Immobilie binden und jede Eigenschaft erkennen und schätzen. Daher spielt die Besichtigung eine extrem große Rolle, da hier Visionen geschaffen werden, die zu einem späteren Zeitpunkt zur Kaufentscheidung führen.
  • Wenn Investoren ein Mehrfamilienhaus erwerben möchten, kann dies teilweise ganz ohne Besichtigung erfolgen. Viel entscheidender als der optische Eindruck sind die Zahlen und die erreichbare Rendite. Die Kaufentscheidung erfolgt ganz rational auf Basis der Daten und Einnahmen, denn wenn diese für sich sprechen, kann der Zustand der Immobilie nicht schlecht sein. Ebenso ist denkbar, dass bei mehreren baugleichen Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus nur eine Wohnung besichtigt wird, um sich ein Bild der Lage zu machen. Zu beachten sei in diesem Fall, dass nicht Emotionalität sondern Wirtschaftlichkeit der entscheide Faktor bei Besichtigung und Verhandlung ist.

 

Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Wählen Sie daher schon aus Rücksicht dem Mieter gegenüber eine angemessene Tageszeit, denn dadurch wirkt die Immobilie gleichzeitig freundlicher und attraktiver. Wir empfehlen weiterhin, alle notwendigen Reparaturarbeiten im Vorfeld vorzunehmen, denn eventuelle Mängel können den Käufer abschrecken. Bereiten Sie sich auf jeden Besichtigungstermin detailliert vor und seien Sie in der Lage auf jede eventuelle Frage antworten zu können. Helfen können dabei das Exposé, welches als roter Faden durch die Besichtigung führt und alle wichtigen Eigenschaften der Immobilie anreißt, auf die dann im Kern eingegangen werden kann.

Sie sollten jegliche Termine frühzeitig mit dem Mieter absprechen und mindestens 24 Stunden vorher verbindlich Bescheid geben, wann die Besichtigung stattfindet. Richten Sie sich nach Arbeitszeit und Urlaubsplanung des Mieters bzw. sorgen Sie für seine Anwesenheit während der Besichtigung. Sie als Vermieter haben laut Hausbesichtigungsrecht natürlich die Möglichkeit mit Ihrem Makler und einem interessierten Käufer die Räumlichkeiten zu besichtigen, doch auch der Mieter kann sein Recht auf ein störungsfreies Wohnen geltend machen.

Ablauf des Verkaufs

Nachdem ein passender Käufer gefunden und der Verkaufspreis ausgehandelt ist, folgen noch weitere Schritte im Verlauf des Mietshausverkaufs. Für den Verkauf benötigen Sie in jedem Fall einen Notar, der beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen aufklärt, den Kaufvertrag aufsetzt und den Kauf beglaubigt. Der Kaufvertrag muss eindeutig enthalten, dass es sich beim Objekt um eine vermietet Immobilie handelt. Weiterhin müssen alle Rechten und Pflichten, die nach dem Eigentumsübergang an den neuen Vermieter übergehen, detailliert beschrieben werden. Nicht zuletzt müssen bezüglich Mietzahlungen, Betriebskosten und der Kaution alle Vereinbarungen verbindlich notiert werden, damit Sie im Nachgang nicht haftbar gemacht werden können.

Im Folgenden kommt es auf direktem Weg oder über ein Notaranderkonto zur Zahlung des Kaufpreises, womit der Nutzen-Lasten-Wechsel einhergeht. Das bedeutet, auf den neuen Eigentümer der Immobilie gehen alle Rechte und Pflichten über, um die er sich nun kümmern muss. Nicht zu vergessen sei dabei die Information der Mieter, um zum einen Transparenz und Vertrauen beizubehalten und um zum anderen damit nun beispielsweise die Mietzahlungen auf das Konto des neuen Vermieters überwiesen werden.

Mit dem Nutzen-Lasten-Wechsel geht ebenso die Übergabe des Objekts einher. Auch hinsichtlich dieses Schrittes gibt es einige Schwerpunkte zu beachten wie zum einen die Anwesenheit eines unabhängigen Dritten, der als Zeuge bei späteren Unstimmigkeiten befragt werden kann. Weiterhin empfehlen wie die Mitschrift auf einem Übergabeprotokoll, auf dem neben persönlichen Daten der Verkaufsparteien alle Eckdaten hinsichtlich der Immobilie notiert werden sollten sowie übergebene Schlüssle und Dokumente. Mit dem Ablesen der Zählerstände wird ein verbindlicher Zeitpunkt vereinbart, ab dem der neue Eigentümer sich um die Verwaltung und Versorgung der Immobilie kümmern muss. Der Zustand mit allen positiven aber auch negativen Ausstattungsmerkmalen sollte schriftlich erfasst werden, damit im Nachhinein entstehende Mängel nicht mehr Ihnen als Verkäufer nachgesagt werden können. Diese Punkte sollten alle mit Datum und Unterschrift des Käufers, Verkäufers und abhängigem Dritten besiegelt werden, was jegliche Haftung im Nachgang für Sie ausschließt.

Der letzte Schritt beim Verkauf wird mit der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch vollendet. Diese vom Notar eingeleitete, überwachte und durchgeführte Dienstleistung löscht jegliche Verantwortung Ihrerseits für die Immobilie und schließt für alle Beteiligten den Eigentumsübergang rechtlich ab.

Besonderheiten bezüglich der Steuern

Bezüglich der zur zahlenden Steuern gibt es beim Verkauf eines Mietshauses ebenfalls einiges zu beachten. Wenn zwischen dem Erwerb bzw. Erbe der Immobilie und dessen Verkauf weniger als 10 Jahre liegen, erhebt der Staat darauf eine Spekulationssteuer, da von der Spekulation auf Wertsteigerung ausgegangen wird. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf in dieser Hinsicht steuerfrei. Die Höhe der Abgabe ergibt sich aus Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz, denn genauso wie die Mieteinnahmen wird auch der erworbene Gewinn als Einkommen betrachtet und ist steuerpflichtig. Welche weiteren Abgaben sich aus dem Verkauf des Mietshauses ergeben, kann sich von Immobilie zu Immobilie unterscheiden. Deshalb empfehlen wir immer einen Steuerexperten zur Rate zu ziehen, damit sich nach einem erfolgreichen Verkauf keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt ergeben.

Privat oder mit Makler verkaufen?

Wie schon häufig angesprochen, ist der Verkauf eines Mietshauses sehr komplex und erfordert viel Wissen und Professionalität eines Immobilienmaklers. Sie als Verkäufer können mit ausreichend Erfahrung den Verkauf jedoch auch komplett selbstständig abwickeln, denn es gibt keine Maklerpflicht. Sie sollten Kenntnisse bezüglich des Markts, der Bewertung und des Verkaufs besitzen. Weiterhin müsse jegliche externe Dienstleister selbstständig beauftragt und bezahlt werden, zum Beispiel Fotografen, Sachverständige oder Steuerexperten. Doch mit genügend Erfahrung in der Immobilienbranche können Sie sich um die Unterlagen, die Kaufpreisverhandlungen und die steuerlichen Pflichten privat kümmern.

Wir empfehlen, bei einer unzureichenden Erfahrung beim Immobilienkauf immer die Beauftragung eines qualifizierten Immobilienmaklers. Dieser kann Sie bei Teilschritten, wie den Besichtigungen und Verhandlungen unterstützend mitwirken oder aber den gesamten Verkauf mit Vorbereitung, Durchführung und nachträglichen Organisationen übernehmen. Die Vorteile, die sich für Sie als Verkäufer daraus ergeben, haben wir in der folgenden Übersicht zusammengefasst:

 

  • Große Fachkenntnis und Erfahrung
  • Konkret Einschätzung des Marktwertes und Festlegung des Verkaufspreises
  • Kompetenzen in Bezug auf Mietrecht und Kündigungsmodalitäten
  • Verhandlungen mit Mietern, eventuell mit dem Kompromiss im Nachgang eine neue Wohnung zu finden
  • Detaillierte Einschätzung der erzielbaren Rendite (auch für die Zukunft)
  • Großer Kundenstamm und Kontaktkreis, woraus sich schnell eine Interessentengruppe ergibt
  • Prüfung der Bonität (= Zahlungsfähigkeit) des Käufers
  • Entwicklung der gesamten Vermarktungsstrategie
  • Abwicklung von Besichtigung und Kaufpreisverhandlungen
  • Professionelle Kommunikation, die auch erfahrene Investoren überzeugt

Top10-Tipps

  1. Legen Sie die Immobilienart fest, die sich beim Mietshaus daraus ergibt, wie viele Mietparteien im Objekt leben. Daraus ergibt sich die anzusprechende Zielgruppe der Mieter, Privatpersonen oder Kapitalanleger.
  2. Beachten Sie als Verkäufer die Rechte der Mieter, wie „Kauf bricht Miete nicht“, eventuelle Vorkaufsrecht oder bestehende Sozialklauseln.
  3. Gehen Sie dem Mieter gegenüber offen mit dem Verkauf um, denn eventuell ergeben sich Möglichkeiten wie ein Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses oder sogar Kaufinteresse.
  4. Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf werden zumeist gerichtlich überprüft und bei Täuschung geahndet.
  5. Die Bewertung des Mietshauses kann je nach Art und Zielgruppe entweder mithilfe des Vergleichs- oder des Ertragswertverfahrens durchgeführt werden.
  6. Der Grundbaustein der Vermarktung sollte ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé sein, welches alle wichtigen Fragen beantwortet und durch Fotos die Immobilie visualisiert.
  7. Die Organisation von Besichtigungsterminen sollte immer mit dem Mieter abgesprochen werden.
  8. Der Verkauf eines Mietshauses verlangt immer die Beglaubigung eines Notars.
  9. Beachten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Findet in diesem Zeitraum Erwerb und Verkauf statt, muss die Spekulationssteuer gezahlt werden.
  10. Beachtragen Sie einen Immobilienmakler, der den gesamten verkauf Ihres Mietshauses begleitet und Sie in jeglicher Form unterstützt.

Mietshaus verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

Der Verkauf eines Mietshauses ist sehr komplex und erfordert eine Menge Zeit und Organisation. Ob Festlegungen im Vorfeld, die Durchführung von Besichtigung und Verhandlung oder die Abwicklung nach der Einigung; in jedem Teilschritt darf das große Ganze des Verkaufs nicht aus den Augen verloren werden. Sollten Sie Fragen haben oder vor Schwierigkeiten stehen, kontaktieren Sie jetzt unsere Experten, damit wir sie ganz individuell hinsichtlich Ihrer Immobilie beraten können.

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