Neubau verkaufen | Neubauverkauf

Neubau verkaufen – Top10-Tipps, um Höchstpreise zu erzielen!

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt nicht nur Zeit und Geduld, sondern auch eine Menge Know-how und bestenfalls sogar schon erste Erfahrungen mit dem Handel von Immobilien. Als Laie kann man sich natürlich die Unterstützung von Immobilienprofis holen, doch möchte man auch dann nicht vollkommen ungewiss an die Sache herangehen. Darum erklären wir von immobilie-verkaufen.info Ihnen, worauf es bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung ankommt und leiten Sie schrittweise durch die unterschiedlichen Verkaufsphasen – von der Vorbereitung, über die Vermarktung bis hin zum rechtmäßigen Verkauf.

Was zählt als Neubau?

Als Neubau wird in der Regel eine kürzlich fertiggestellte Immobilie bezeichnet, wobei es sich grundsätzlich um Wohnimmobilien handelt. Für das deutsche Steuerrecht ist entscheidend, wann eine Immobilie fertiggestellt wurde, um zu wissen, ob es sich noch um einen Neubau handelt oder schon um einen Altbau. Im Bauwesen gibt es hingegen noch die Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau mit Hinblick auf den historischen Fertigstellungszeitpunkt. Demnach zählen alle Gebäude, die nach 1948 fertiggestellt wurden, als Neubau und all diejenigen, die davor bezugsfertig wurden, als Altbau.

Besonderheiten beim Neubauverkauf

Für viele stellt der Kauf eines Neubaus den Beginn eines neuen Abschnitts und zeitgleich die Erfüllung eines Lebenstraums dar. Und der Charme eines neugebauten Hauses hat etwas ganz Eigenes für sich: Es bedarf absolut keiner Sanierung, ist somit sofort bezugsfertig und der Baustil hat meistens ein trendiges und modernes Design. Auch sind nicht selten modernste Techniken wie energieeffiziente Heizungssysteme und moderne Alarmanlagen und die hochwertigsten Materialien in einem Neubau-Haus verbaut. Selbst die Bauqualität konnte in den letzten Jahren immens verbessert werden, sodass sogar nach Jahren des Einzugs kaum noch unangenehme Überraschungen auf den Eigentümer warten. Daher geht die Wahrscheinlichkeit, dass man mit solch einer neugebauten Immobilie ein Risiko eingeht, gegen Null. Und dies ist auch der Grund, wieso sich Neubauten so gut verkaufen lassen. Planen Sie also, Ihre Neubau-Immobilie zu verkaufen, sollten Sie keine Schwierigkeiten haben, diese an den Mann oder die Frau zu bringen.

Neubau verkaufen – Mit oder ohne Makler?

Wie schnell und zu welchem Preis sich Ihre Immobilie allerdings verkaufen lässt, hängt ganz davon ab, wie professionell Sie an den Verkauf herangehen und diesen umsetzen. Vor der Vermarktung einer Immobilie sollte daher entschieden werden, ob der Verkauf eigenständig oder mit der Unterstützung eines Maklers durchgeführt werden soll. Eigentümer, die noch keinerlei Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien gemacht haben und sich nicht mit dem aktuellen Immobilienmarkt auskennen, sollten das Beauftragen eines Maklers in Betracht ziehen. Denn der Verkauf einer Immobilie will geschickt angepackt sein. Das A und O ist eine professionelle Vermarktung der Immobilie, inklusive ansprechender Präsentation in Inseraten und einer überzeugenden Verkaufsstrategie während den Besichtigungen.

Eines der Hauptargumente, weshalb sich viele für einen privaten Verkauf und somit gegen einen Makler entscheiden, ist die dabei wegfallende Maklerprovision. Diese liegt je nach Bundesland zwischen sechs und sieben Prozent des Kaufpreises. Üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, sodass diese Kosten auch für den Käufer der Immobilie ein wichtiges Kriterium darstellen. Ein Inserat mit dem Hinweis „Ohne Makler“ kann demnach sogar Kaufinteressenten anlocken, die sich ebenfalls die Maklerprovision sparen wollen. Auch ist bei einem privaten Immobilienverkauf die alleinige Kontrolle über alle Verkaufsphasen hinweg gegeben. Da Sie dadurch aber deutlich mehr zu tun haben werden, können Sie sich bei bekannten Anlaufstellen Unterstützung holen (Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Architekt etc.). Generell sollte man sich (vor allem bei fehlender Erfahrung) vor einem privaten Verkauf immer zunächst über sämtliche steuerliche und rechtliche Details informieren, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden.

Ein guter Makler ist seinen Preis aber durchaus wert. Er nimmt die meiste Arbeit auf sich und berät Sie in jedem Verkaufsschritt. Gegen einen kleinen Aufpreis besorgt ein Makler auf Wunsch sogar alle Unterlagen, um seinem Klienten die zeitaufwendigen Wege zu den zuständigen Ansprechpartnern und Ämtern abzunehmen. Wesentlich ist aber vor allem, dass ein Makler mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist und bereits reichlich Erfahrung im Handel mit Immobilien hat. Eventuell hat er durch seine zahlreichen Kontakte sogar schon einen passenden Käufer für das angebotene Objekt und kann den Verkauf so erheblich erleichtern und beschleunigen.

Dokumenten-Checkliste – Was wird benötigt?

Um die Immobilie vermarkten und potentielle Kunden auf das Haus aufmerksam machen zu können, benötigt man ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé, das die wichtigsten Informationen kurz und knackig wiedergibt. Dafür benötigen Sie in der Regel:

  • Grundrisse
  • die Wohnflächenberechnung
  • eine Baubeschreibung
  • Energiewerte
  • professionelle Fotos vom Innen- und Außenbereich

Auch bei der Besichtigung bereits einige Unterlagen für die Interessenten bereit liegen zu haben, ist empfehlenswert. So können Sie als Verkäufer schneller auf Rückfragen eingehen und potenzielle Käufer können sich ein besseres Bild von der Immobilie verschaffen. Das Exposé kann ebenfalls erneut ausgehändigt werden. Zusätzlich sollten folgende Unterlagen bereitliegen:

  • Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
  • Energieausweis
  • Amtliche Flurkarte
  • Lageplan
  • Bau- und Grundrisszeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Gebäudeversicherungsnachweis

 All diese Unterlagen werden natürlich auch für die abschließende Kaufverhandlung beim Notar benötigt. Dieser wird Ihnen höchstwahrscheinlich auch selbst eine Liste mit allen nötigen Unterlagen überreichen, welche Sie ihm einige Tage vor gemeinsamer Aufstellung eines ersten Vertragsentwurfs zukommen lassen sollten.

Wie läuft der Verkauf eines Neubaus ab?

Vorbereitung auf den Hausverkauf

Eine gute Vorbereitung und Organisation ist das A und O eines jeden Immobilienverkaufs. Professionelle Unterstützung dabei erhalten Sie von einem entsprechenden Immobilienmakler. Entscheiden Sie sich demnach zunächst für oder gegen den Verkauf mit einem Makler und kontaktieren Sie ggf. einen guten Makler in Ihrer Nähe. Beachten Sie dabei, dass es vor allem für einen Laien immer von großem Vorteil ist, einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben, welcher den Höchstpreis für Ihre Immobilie erzielen kann.

Eben dieser Preis oder auch Marktwert Ihrer Immobilie muss allerdings zunächst bestimmt werden. In diesem Zusammenhang können Sie diese online oder von einem Gutachter einschätzen lassen. Dabei basieren Online-Wertermittlungen immer auf anderen vergleichbaren Immobilien in Ihrer Nähe und sind meist nur eine grobe Einschätzung – dafür aber häufig kostenfrei. Ein professionelles Wertgutachten ist dagegen einiges aussagekräftiger und gibt auch den Kaufinteressenten einen guten Überblick über den Neubau und dessen Vorzüge.

Wurde der Wert des Hauses ermittelt, können Sie Ihre Zielgruppe bestimmen und eine entsprechende Verkaufsstrategie entwickeln. Auch die Vermarktung der Immobilie variiert von Zielgruppe zu Zielgruppe. So interessieren sich Kapitalanleger beispielsweise weniger für den Grundriss der Immobilie, sondern mehr dafür, welche Rendite bei einer Vermietung zu erwarten ist. Passen Sie Ihr Exposé entsprechend an. Dieses sollten Sie auf Grundlage aller für die Vermarktung und den Verkauf notwendigen Unterlagen vorab erstellen. Zuvor müssen Sie natürlich entsprechende Dokumente zusammensuchen oder ggf. bei den jeweiligen Behörden einholen.

 

Vermarktung und Verkaufsverhandlungen

Nun muss die Immobilie potenziellen Käufern vorgestellt werden. Am besten eignen sich hierfür Online-Portale für den Immobilienhandel oder Zeitungsannoncen, in denen das aussagekräftige Exposé veröffentlicht wird. Auch ein einfaches Schild vor dem Haus kann den ein oder anderen Kaufinteressenten anziehen. Ist das Exposé gelungen und die Nachfrage entsprechend, lassen die ersten Interessenten nicht lange auf sich warten. Gerade beim Verkauf eines Neubaus sollten Sie hier keine Schwierigkeiten haben, einige Interessenten zu finden.

Haben Sie Anfragen von potenziellen Käufern erhalten, heißt es, die ersten Besichtigungstermine zu vereinbaren und durchzuführen. Hierfür sollte die Immobilie so attraktiv wie möglich präsentiert werden. Sauberkeit und Ordnung stehen bei den Besichtigungen also mit an oberster Stelle. Und wer sein Objekt noch schneller verkaufen will, setzt auf den Trend „Home Staging“ und richtet seinen Neubau vorübergehend ein, um dessen Vorzüge hervorzuheben. Gerade weil ein neugebautes Gebäude meist noch leer steht, erleichtert Home Staging den Interessenten die Vorstellung vom Neustart in Ihrer Immobilie.

Beim Verkauf ohne einen Makler, der auch die Besichtigungstermine üblicherweise für Sie übernehmen würde, sollten Sie vorab noch einmal alle Unterlagen und Fakten zur Immobilie studieren, damit Sie den Interessenten die wichtigsten Informationen ohne langes Suchen nennen und aufkommende Fragen spontan und souverän beantworten können. Dies zeugt von Professionalität und schindet einen positiven Eindruck bei den potenziellen Käufern.

Konnte sich ein vertrauenswürdiger Käufer für Ihr Objekt finden, werden endgültiger Verkaufspreis und alle Vertragskonditionen ausgehandelt. Bevor Sie sich allerdings wirklich auf den einen Interessenten festlegen, sollten Sie zunächst dessen Bonität prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Zur Prüfung gibt es verschiedene Möglichkeiten wie die Selbstauskunft, die Finanzierungsbestätigung der Bank oder das Notaranderkonto.

 

Vertragsabschluss und Übergabe der Immobilie

Jetzt wird es Zeit, einen Notar heranzuziehen. Dieser nimmt in einem ersten Gespräch die Personalien beider Seiten auf und erstellt auf Grundlage aller Angaben bezüglich der Vertragsinhalte einen ersten Vertragsentwurf. Gemeinsam mit Käufer und Verkäufer wird der Vertragsentwurf vom Notar verlesen. Hier können noch aufkommende Fragen und Anregungen geklärt werden. Sind beide Parteien mit dem Vertrag und der darin enthaltenen Konditionen einverstanden, wird er unterschrieben und vom Notar beurkundet. Mit der notariellen Beglaubigung ist der Immobilienverkauf offiziell rechtskräftig.

Anschließend erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung, welche er in der Regel innerhalb von zwei Wochen begleichen muss. Erst nach vollständiger Kaufpreiserstattung sollte das Eigentumsrecht übertragen werden. Auch die Schlüsselübergabe sollte nicht vor Zahlung des Kaufpreises erfolgen, um Risiken für den Verkäufer zu vermeiden. Im Falle einer verspäteten Zahlung hat der Verkäufer Anspruch auf Verzugszinsen, Ersatz bei Verzugsschaden, weitgehenden Schadensersatz oder als letzte Konsequenz den Rücktritt vom Kaufvertrag, falls die Zahlung komplett ausbleiben sollte.

Wurden alle Formalitäten geregelt und die Zahlungsaufforderung beglichen, wird ein Termin zur Objekt- und Schlüsselübergabe vereinbart. Während der Übergabe wird ein detailliertes Protokoll erstellt, in dem u.a. Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe sowie eine Liste der überreichten Unterlagen aufgeführt werden, um den Verkäufer vor eventuellen Nachforderungen des Käufers zu schützen. Anschließend werden die Schlüssel übergeben und der Notar veranlasst die Änderung des Eigentümers im Grundbuch. Der Verkauf des Neubaus ist somit abgeschlossen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf eines Neubaus an?

Ein Hausverkauf ist leider nicht kostenlos. Und damit es in Punkto Ausgaben nicht zu Überraschungen kommt, ist es gut, schon vorher einen Überblick über alle möglichen Kosten zu bekommen. Unumgängliche Nebenkosten, die bei einem Immobilienverkauf entstehen, sind Gebühren für die Besorgung des Energieausweises (ab 40 Euro), dem Grundbuchauszug (10 bis 20 Euro) sowie weiterer Unterlagen, die zum Verkauf benötigt werden. Muss vorab zunächst ein unabhängiges Wertgutachten erstellt werden, müssen hierfür bis zu 2.500 Euro eingerechnet werden – je nach Umfang und Detailliertheit. Die Höhe der zu zahlenden Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Auch ob der Käufer oder Verkäufer dafür aufkommt, ist nicht gesetzlich geregelt. In der Regel beläuft sich die Maklerprovision je nach Bundesland auf maximal 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Wenn Sie einen Hausverkauf ohne Makler organisieren, kann die Maklergebühr vollständig eingespart werden. Vermarktungskosten werden sich allerdings auch in diesem Fall nicht vermeiden lassen.

Nebenkosten, die nur unter Umständen entstehen, variieren meist sehr stark und sind vom Verkaufspreis und der Steuerklasse des Verkäufers abhängig. Steuerpflichtig ist Ihre Immobilie allerdings nur dann, wenn

  • sie zu einem Betriebsvermögen gehört,
  • Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft haben oder
  • zwischen Kauf/Bau und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen bzw. Sie die Immobilie nicht ausreichend selbst genutzt haben.

Da es bei einem Neubau allerdings relativ unwahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs seit Fertigstellung 10 Jahre vergangen sind oder die Immobilie von dem Eigentümer bereits selbst bewohnt wurde, sollte bei einem Verkauf eines vor kurzem fertiggestellten Gebäudes immer mit einer Spekulationssteuer gerechnet werden. Diese wird am Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Wird mit dem Hausverkauf also beispielsweise ein Gewinn von 80.000 Euro erzielt, beträgt die anfallende Spekulationssteuer bei einem persönlichen Einkommenssteuersatz von 40 Prozent 32.000 Euro.

Viele Käufer möchten auch keine Immobilie erwerben, die finanziell mit einer Grundschuld belastet ist. Wechselt eine Immobilie also den Besitzer, sollte vorher eine bestehende Grundschuld gelöscht werden. Auch dies birgt einige Kosten. Unter anderem fallen hierfür Notarkosten und Gebühren bei dem zuständigen Amt an. Die Bank selbst darf aber keine Gebühren für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung verlangen. Die Höhe der Ausgaben variiert, liegt aber in etwa bei 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld.

Top-10 Goldene Regeln

  1. Verkauf mit oder ohne Makler? – Wägen Sie vorab Vor- und Nachteile ab und treffen Sie eine Entscheidung.
  2. Besorgen Sie noch vor der Vermarktung alle benötigten Unterlagen!
  3. Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie und lassen Sie ggf. ein Gutachten erstellen!
  4. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé für die optimalen Vermarktung.
  5. Kalkulieren Sie alle Kosten ein.
  6. Setzen Sie Ihr Haus in Szene: Home Staging.
  7. Studieren Sie vor den Besichtigungsterminen alle wichtigen Informationen, um auf sämtliche Fragen eingehen zu können.
  8. Ohne Notar kein Immobilienhandel – Informieren Sie sich über qualifizierte Notare in Ihrer Nähe!
  9. Prüfen Sie vor der endgültigen Wahl eines Käufers dessen Liquidität.
  10. Bei Schwierigkeiten nicht verzagen, immobilie-verkaufen.info fragen!

Neubauverkauf mit immobilie-verkaufen.info

Der Verkauf eines Neubaus lässt sich aufgrund der hohen Nachfrage meist schneller und einfacher vermitteln als andere Immobilien. Dennoch sollte der Handel mit Immobilien nie unterschätzt werden. Kennt man sich weder mit Immobilien noch mit dem aktuellen Markt richtig aus, sollte man einen Makler engagieren, der Ihnen so gut wie alle Aufgaben abnimmt. Auch Immobilie-verkaufen.info kann Ihnen dabei helfen, Ihre Immobilie optimal an den Mann oder die Frau zu bringen. Online schätzen wir den Wert Ihrer Immobilie kostenfrei ein und auf Wunsch suchen wir Ihnen einen passenden Makler in Ihrer Nähe heraus. Besuchen Sie uns jederzeit unter immobilie-verkaufen.info oder kontaktieren Sie uns.

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