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Immobiliengutachten – Kosten-Überblick – zertifizierte Gutachter in Ihrer Nähe finden

Ob im Rahmen des Hausverkaufs, einer Scheidung oder im Zuge eines Rechtsstreits – ein Gutachten durch einen erfahrenen Immobiliengutachter kann überaus sinnvoll und in einigen Fällen sogar verpflichtend sein. Dabei finden gesetzlich genormte Verfahren Anwendung. Vor allem im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien sind entsprechende Gutachten von zentraler Bedeutung, um über den Verkaufspreis verhandeln zu können. Darüber hinaus stehen verschiedene Arten von Gutachten und unzählige Immobiliengutachter zur Auswahl. Wir von immobilie-verkaufen.info erklären Ihnen in diesem Ratgeberbeitrag daher unter anderem, wie Sie einen kompetenten Immobiliengutachter erkennen, wann Sie einen Immobiliengutachter beauftragen, welche Arten von Immobiliengutachten es gibt und was ein solches Gutachten kostet.

Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?

Grundsätzlich werden unter dem Begriff Immobiliengutachter Personen verstanden, die den Verkehrswert einer Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch ermitteln. Dafür werden die einzelnen Merkmale einer Immobilie mit Hilfe eines Kriterienkatalogs festgehalten und anschließend in einem schriftlichen Immobiliengutachten bewertet. Die Bewertung bietet eine gute Basis für die Verhandlung um den Kaufpreis. Darüber hinaus treffen häufig auch Gerichte und Behörden Entscheidungen auf Basis des Immobiliengutachtens.

Für Immobilienverkäufer sind Immobiliengutachter außerdem eine gute Möglichkeit, Zusatzkosten im Verkaufsprozess zu vermeiden. So werden etwaige Baumängel, versäumte Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen, aber auch der energetische Zustand vom Gutachter benannt und bewertet. Damit haben Käufer und Verkäufer eine genaue Übersicht über bestehende Mängel und künftig anfallende Kosten.

Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?

Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist grundsätzlich nicht geschützt – es kann sich also theoretisch jeder so nennen. Um den richtigen Gutachter für Ihr Immobiliengutachten zu finden, sollten Sie sich die Begriffsbezeichnung daher unbedingt genauer anschauen. Je nach Qualifizierung des Gutachters gibt es folgende Differenzierungen:

 

Freie Immobiliengutachter

Freie Immobiliengutachter sind Personen, die sich aufgrund eines besonderen Sachverstandes zum Thema Immobilien als solche bezeichnen. Die von ihnen erstellten Gutachten haben aber weder vor Gerichten noch bei Behörden Bestand. Entsprechende Gutachter sind daher vor allem für einfache Gutachten im Rahmen von Verkäufen und Erbschaften ohne Streitigkeiten interessant. Die Immobiliengutachten freier Gutachter sind in der Regel günstiger als die anderer Immobiliengutachter.

 

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

Gutachter dieser Berufsbezeichnung wurden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zugelassen, die Bezeichnung ist rechtlich geschützt. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter müssen nachweislich über besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit verfügen. Von ihnen erstellte Immobiliengutachten werden von allen Gerichten anerkannt.

 

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und entsprechend überwacht. Staatlich anerkannte Gutachter zählen also ebenfalls zur Gruppe der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter und verfügen ebenfalls über ein IHK-Zertifikat. Sie dürfen aber als einzige Gutachten für öffentliche Institutionen und Behörden erstellen.

Wie erkennt man einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Da es sich beim Immobiliengutachter, wie bereits erwähnt, um keine geschützte Berufsbezeichnung handelt und es in Deutschland keine Ausbildung und kein Studium zur Qualifikation gibt, darf sich im Prinzip jeder als Immobiliengutachter bezeichnen. Das macht es für Laien natürlich schwer, die Kompetenz eines Gutachters zu beurteilen. Achten Sie bezüglich der Qualifikationen eines Gutachters daher besonders auf folgende Punkte:

  • Ausbildung
  • Erfahrung
  • Fortbildungen

Unser Tipp: Lassen Sie sich am besten den IHK-Ausweis des Immobiliengutachters zeigen. Hierauf finden Sie nützliche Informationen zu persönlichen Daten, zum Sachgebiet sowie zur Bestellungsbehörde. So können Sie sich einfach einen Überblick über die Qualifikation des Gutachters verschaffen und seine Kompetenz einschätzen.

Immobiliengutachter vs. Immobiliensachverständiger

Die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger werden im allgemeinen Sprachgebrauch meist synonym verwendet. Das liegt vor allem daran, dass es immer um die Erstellung von Gutachten geht, die den Zustand bzw. den Wert einer Immobilie zum Gegenstand haben.

  • Gesetze, Behörden und Gerichte nutzen häufig die Bezeichnung Immobiliensachverständiger. Damit sind aber ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Immobiliengutachter gemeint.
  • Der Begriff Immobiliengutachter schließt die freien Gutachter ohne IHK-Zertifikat mit ein.

Im Alltag wird der Begriff Immobiliengutachter deutlich häufiger verwendet als die amtlich klingende Bezeichnung „Sachverständiger“.

Welcher Immobiliengutachter erstellt welches Gutachten?

Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie privat verkaufen möchten, verfügen häufig über wenig Know-how, auf das sie zurückgreifen können. Die Unterstützung durch einen Experten ist daher überaus empfehlenswert. Dieser sollte natürlich möglichst kompetent und seriös sein. Auf der Suche nach einem geeigneten Immobiliengutachter können Sie zwischen freien, öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Immobiliengutachtern wählen. Wir zeigen Ihnen daher, welche Gutachter sie in welchen Fällen beauftragen können:

 

Freie Immobiliengutachter

Wenn Sie ein Immobiliengutachten für den einfachen Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen, können Sie einen freien Immobiliengutachter mit der Bewertung beauftragen. Dessen Gutachten gibt Auskunft über den tatsächlichen Immobilienwert, hat vor Gerichten oder bei Behörden aber keinen Bestand. Gutachten von freien Immobiliengutachtern sind meist günstiger als die öffentlich bestellter und vereidigter oder staatlich anerkannter Gutachter.

 

Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

Sobald Sie ein gerichtsfestes Gutachten benötigen, sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter beauftragen. Solche Gutachter werden von der IHK geprüft und müssen nachweislich über besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit verfügen. Ihre Gutachten werden von Gerichten, jedoch nicht von Behörden akzeptiert.

 

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Sobald Sie ein Gutachten benötigen, das für behördliche Zwecke genutzt werden soll, müssen Sie einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter beauftragen. Dieser ist zwar ebenfalls von der IHK zertifiziert, steht zudem aber auch unter der Aufsicht der Landesbehörden, weshalb Gutachten staatlich anerkannter Gutachter sowohl vor Gericht als auch von Behörden akzeptiert werden.

Welche Kriterien beurteilt ein Immobiliengutachter?

Für die Bewertung einer Immobilie erstellen Gutachter ein detailliertes schriftliches Gutachten. Darin werden in der folgenden Übersicht dargestellte Kriterien untersucht:

Welche Gebäudeteile werden bewertet

Im Rahmen des Immobiliengutachtens werden außerdem die Bodenrichtwerte berücksichtigt. Bei der Besichtigung vermerkt der Immobiliengutachter alle Besonderheiten und Mängel in einem Kriterienkatalog. Dieser stellt die Bewertungsgrundlage des Immobilienwerts dar.

Wie wird der Immobilienwert berechnet?

Bei der Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen nutzen Immobiliengutachter eines von drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Diese Methoden unterscheiden sich vor allem durch die Art der Wertermittlung und eignen sich für unterschiedliche Arten von Immobilien.

 

Vergleichswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass auch die aktuelle Marktlage berücksichtigt wird. Das Vergleichswertverfahren findet vor allem bei Ein- und Mehrfamilienhäusern, Doppelhaushälften und baugleichen Reihenhäusern Anwendung. In die Bewertung fließen Merkmale wie Größe, Baujahr, Baubeschreibung, Außenanlagen, Lage, Infrastruktur, aber auch Informationen zum Umfeld (z.B. Nachbarschaft, Einkommensverteilung, Altersverteilung, etc.) mit ein.

 

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird zunächst der zukünftige finanzielle Ertrag abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten ermittelt. Basierend darauf wird dann der Wert der Immobilie bestimmt. Das Ertragswertverfahren findet daher vor allem dann Anwendung, wenn eher die Rendite und weniger die Eigennutzung im Vordergrund steht. Dies trifft vor allem auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien zu. Für die Bewertung sind zwei Komponenten besonders ausschlaggebend: der Bodenrichtwert und der Wert der baulichen Anlagen. Darüber hinaus fließt gegebenenfalls aber auch die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete in die Berechnung mit ein.

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet vor allem dann Anwendung, wenn weder Vergleichsgrundstücke noch übliche Mieten ermittelt werden können. Die Wertermittlung erfolgt dabei auf Basis des Gebäudesachwerts und des Grundstückswerts. Letzterer lässt sich mittels Bodenrichtwert einfach und exakt bestimmen. Der Immobiliensachwert setzt sich aus den Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten inklusive Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge zusammen. Das Sachwertverfahren bietet sich vor allem bei selbstgenutzten Immobilien an.

Welche Arten von Gutachten gibt es?

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Gutachten, die ein Immobiliengutachter erstellen kann: Zum einen das Vollgutachten, das häufig auch als Verkehrswert- oder Langgutachten bezeichnet wird und zum anderen das Kurzgutachten. Beiden Formen liegt eines der drei beschriebenen Bewertungsverfahren zugrunde. Unterschiede bestehen lediglich hinsichtlich des Umfangs und des Verwendungszwecks, für den man das Gutachten benötigt.

Darüber hinaus wird auch häufig der Begriff „Wertgutachten“ verwendet. Wertgutachten können nicht nur von vereidigten, sondern auch von freien Gutachtern erstellt werden und sind etwas umfangreicher als Kurzgutachten.

 

Das Vollgutachten

Bei Vollgutachten handelt es sich um gerichtsfeste Gutachten, die nach bestimmten Formvorschriften angefertigt werden. Sie stellen die umfangreichsten Gutachten dar und umfassen etwa 30 Seiten und mehr. Sie können ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Gutachtern erstellt werden und haben auch vor Gericht Bestand. Der Inhalt eines Vollgutachtens gestaltet sich wie folgt:

 

1. Deckblatt und Inhaltsangabe

2. Auswertungsergebnisse in Kurzform

3. Vorbemerkungen:

  • Auftragsnummer & Auftragsgeberdaten
  • Immobilienbesichtigungen
  • berücksichtigte Unterlagen
  • Bewertungsgrundlagen

4. Beschreibung des Grundstücks:

  • Inhalte des Grundbuchs
  • Belastungen des Grundstücks & Rechte am Grundstück
  • Lage (Makro- & Mikrolage)
  • Bebauung der Umgebung
  • Erschließungsgrad

5. Gebäudebeschreibung:

  • Baujahr & Gebäudeart
  • Gebäudezustand
  • Energieeffizienz
  • Wertminderung durch Schäden am Gebäude
  • Restnutzungsdauer
  • Außenbereich inkl. Garten und anderen Anlagen

6. Wirtschaftlichkeit:

  • Grundrissbeschreibung
  • aktuelle Nutzung der Immobilie
  • denkbare Nutzung der Immobilie
  • Vermietbarkeit

7. Wertermittlung:

  • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwerkarten
  • Gebäudewertermittlung mittels Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren

8. Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB

9. Anlagen:

  • Baupläne, Flurkarte & Grundrisse
  • Verträge
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie

 

Das Kurzgutachten

Wie bereits erwähnt, unterscheiden sich Kurzgutachten vor allem in ihrer Länge von Vollgutachten. Ein weiterer bedeutender Unterschied liegt aber darin, dass beim Kurzgutachten wertbeeinflussende Unterlagen, wie zum Beispiel der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung, nicht mit in das Gutachten einfließen. Der Immobilienwert wird also nur überschlägig ermittelt. Das Kurzgutachten bietet sich deshalb nur für bestimmte Anlässe an. Welcher Anlass welches Gutachten erfordert, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Welcher Anlass erfordert welches Gutachten?

Verschiedene Anlässe erfordern unterschiedliche Gutachten. Die folgende Übersicht fasst nochmals alle Arten von Anlässen übersichtlich zusammen:

Wertgutachten
  • Wertgutachten sind umfangreicher als Kurzgutachten und können im Gegensatz zu Vollgutachten auch von freien Gutachtern erstellt werden.
Kurzgutachten
  • Kurzgutachten können sowohl von freien als auch von vereidigten Gutachtern erstellt werden und sind die kürzeste Form im Bereich der Immobiliengutachten.
Vollgutachten
  • Bei Vollgutachten handelt es sich um die umfangreicheste Form von Immobiliengutachten.
  • Sie können ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Gutachtern erstellt werden und sind daher gerichtsfest.
Schadengutachten
  • Schadengutachten stellen die einfachste Form von Gutachten dar.
  • vereidigte Gutachter stellen hierbei eine gutachterliche Mängeldokumentation aus.

Den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten liegen folgende Anlässe zugrunde:

AnlassSachverhaltArt des GutachtensGutachter
Erbschaft einer Immobilie (unstrittig)Das Gutachten dient den Erben als Grundlage für die Aufteilung der Erbschaft.Kurzgutachten oder Wertgutachtenfreie Gutachter, öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Erbschaft einer Immobilie (strittig)Im Falle eines Rechtsstreits muss das Gutachten gerichtsfest sein, damit das Erbe aufgeteilt werden kann.Vollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Erbschaftssteuer wurde vom Finanzamt möglicherweise zu hoch angesetztStreitet man mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschaftssteuer, ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlichVollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Schenkungssteuer wurde vom Finanzamt möglicherweise zu hoch angesetztStreitet man mit dem Finanzamt über die Höhe der Schenkungssteuer, ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlichVollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Scheidung (einvernehmlich)Sind sich Ehegatten über die Vermögensaufteilung einig, können sie frei über die Bewertung bestimmen.Kurzgutachten oder Wertgutachtenfreie Gutachter, öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Scheidung (mit Rechtsstreitig-keiten)Sind sich Ehegatten nicht über die Vermögensverteilung einig, wird ein gerichtsfestes Gutachten benötigt.Vollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Baumängelm im Falle von Baumängeln Forderungen gegenüber der Baufirma geltend machen zu können, wird ein Schadengutachten benötigt.Schadengutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Zwangs-versteigerungDamit sich Bieter im Vorfeld über das Objekt informieren können, muss im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Vollgutachten beim Amtsgericht hinterlegt werden.Vollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
Feststellung des BetriebsvermögensWird eine Immobilie ins Betriebsvermögen eingebracht oder entnommen, muss der Eigentümer dem Finanzamt den Wert mitteilen.Vollgutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
VersicherungsfälleBei Versicherungsschäden dient ein Schadensgutachten als Grundlage für Forderungen an die Versicherung.Schadengutachtenöffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
ImmobilienverkaufWer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu verkaufen, trifft diese Entscheidung am besten anhand eines Gutachtens. Dafür braucht es nicht unbedingt ein Vollgutachten. Kurz- oder Wertgutachten sollten ausreichen.Wertgutachten oder Kurzgutachtenfreie Gutachter, öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
ImmobilienkaufWer sich für eine Immobilie interessiert, kann mithilfe eines Gutachtens einschätzen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Auch hier braucht es nicht unbedingt ein Vollgutachten. Kurz- oder Wertgutachten sollten ausreichen.Wertgutachten oder Kurzgutachtenfreie Gutachter, öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter oder staatlich anerkannte Gutachter
BaufinanzierungSoll der Bau einer Immobilie finanziert werden und ist bereits Immobilien-vermögen vorhanden, dient ein Wertgutachten zur Ermittlung des Gesamtvermögens. Anhand dieser Angaben schätzt die Bank die Bonität ein.Wertgutachtenvon der Bank beauftragter Gutachter

Welche Unterlagen benötigt der Immobiliengutachter?

Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens benötigen Gutachter eine Reihe von Unterlagen, die Sie für den Termin bereithalten sollten. Dabei sind für Vollgutachten mehr Nachweise erforderlich als für Kurzgutachten. Fragen Sie den beauftragten Immobiliengutachter daher rechtzeitig vor dem Termin, welche Belege Sie mitbringen sollen. Die nachfolgende Übersicht zeigt, welche Dokumente bei Vollgutachten benötigt werden und wo Sie diese finden bzw. beantragen können:

DokumentBezugsquelle
GrundbuchauszugGrundbuchamt (Kosten: 10 – 20 €)
EnergieausweisBauordnungsamt oder untere Bauaufsichtsbehörde
Deckblattkopie der BaugenehmigungBauamt
Deckblattkopien späterer Baugenehmigungen (z.B. Garage, Wintergarten, etc.)Bauamt
Verbrauchsabrechnungen der letzten drei JahreVersorgungsunternehmen
Zahlungsnachweis Erschließungs- & VermessungskostenEigene Unterlagen oder Immobilieneigentümer
Bautenstand im KatasterplanKataster- oder Vermessungsamt
Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre (möglichst mit Rechnung)Baufirma
Lageplan und FlurstücknummerKataster- oder Vermessungsamt (Kosten: ca. 15 €)
Wohnflächenberechnung der einzelnen RäumeEigene Berechnung oder Immobiliengutachter
Berechnung des umbauten RaumsEigene Berechnung oder Immobiliengutachter
Grundrisse & Querschnitte (inkl. Baubeschreibung & Bodenrichtwert)Bauamt
Auszug BebauungsplanBauamt
Feuerstättenbescheid & SchornsteinfegerprotokollBezirksschornsteinfeger
Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung (nur bei Mehrfamilienhäusern)Eigene Unterlagen oder Immobilieneigentümer
Wartungsprotokolle der Heizungsanlage (mindestens der letzten drei Jahre)Eigene Unterlagen oder Immobilieneigentümer
DenkmalschutzauflagenDenkmalschutzbehörde
Geschützte Bäume auf dem GrundstückUmwelt- & Naturschutzamt

Soll das Gutachten für eine Wohnung erstellt werden, sind außerdem folgende Unterlagen notwendig:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Wirtschaftsplan mit Angabe der monatlichen Kosten inkl. Instandhaltungsrücklage
  • Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
  • Versammlungsprotokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Hinweis! Falls Sie die erforderlichen Unterlagen nicht rechtzeitig zusammentragen

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Bis 2019 richteten sich die Kosten eines Immobiliengutachtens bzw. eines Immobiliengutachters nach dem § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Heute ist das Honorar des Gutachters dagegen frei verhandelbar.

Die Kosten eines Immobiliengutachters variieren je nach Umfang und Zweck, zu dem das Gutachten benötigt wird. Grundsätzlich gilt: Je aufwendiger das Gutachten, desto höher sind die Kosten. Dabei können Sie etwa mit folgenden Werten rechnen:

  • Gerichtsfeste Vollgutachten kosten etwa ein Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern mit einem Wert von über 450.000 € liegen die Kosten oftmals sogar deutlich unter einem Prozent. Bei schwierigen Sachverhalten (z.B. Erbbaurecht) können sie jedoch auch bis auf 1,5 Prozent des Immobilienwerts steigen. Das Maximum von 1,5 Prozent ist gesetzlich vorgeschrieben und darf nur überschritten werden, wenn dies im Vorfeld vereinbart wurde.
  • Kurzgutachten sind deutlich günstiger als Vollgutachten und kosten nicht selten weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens.

Kann man Immobiliengutachten online bestellen?

Indem Sie wichtige Informationen bezüglich der Größe, Lage und des Zustands einer Immobilie angeben, können Sie sie ganz einfach online bewerten lassen. Nutzen Sie hierzu am besten unser Kontaktformular und senden Sie uns eine Anfrage. Nachdem wir Ihre Anfrage erhalten haben, geben wir Ihnen eine kostenlose Erstbewertung auf Basis Ihrer Eingaben. Bitte beachten Sie dabei, dass die Richtigkeit Ihrer Angaben die Voraussetzung für eine realistische Bewertung darstellt.

Der von uns ermittelte Wert ist ein idealer erster Anhaltspunkt. Dennoch ist eine Besichtigung vor Ort durch einen erfahrenen Immobiliengutachter für ein ausführliches Gutachten unverzichtbar. Denn bestimmte Bewertungskriterien lassen sich nur vor Ort überprüfen. Für die Bewertung Ihrer Immobilie greifen wir auf ein weitreichendes Netzwerk an erfahrenen Gutachtern zurück, um einen Profi in Ihrer Nähe zu finden. Dieses Netzwerk umfasst sowohl freie als auch öffentlich bestellte und vereidigte sowie staatlich anerkannte Gutachter.

FAQ – Häufige Fragen

Um Ihnen einen allgemeinen Überblick über die Thematik zu geben und die wichtigsten Informationen zusammenzufassen, haben wir Ihnen nachfolgend die häufigsten Fragen zum Thema Immobiliengutachter aufgeführt und beantwortet:

Was ist ein Immobiliengutachter?

Bei Immobiliengutachtern handelt es sich um fachkundige Personen, die Immobilien untersuchen und bewerten. Die Merkmale der Immobilie werden dabei in einem Kriterienkatalog festgehalten und anschließend in einem Gutachten festgehalten.

Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch und halten die Bewertung schriftlich in einem Gutachten fest.

Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?

Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist grundsätzlich nicht geschützt. Es kann sich also theoretisch jeder so nennen. Je nach Qualifizierung unterscheidet man aber in folgende Gutachter:

  • freie Immobiliengutachter (keine Qualifikation)
  • öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter (IHK-zertifiziert, gerichtlich anerkannt)
  • staatlich anerkannte Immobiliengutachter (IHK-zertifiziert, gerichtlich & behördlich anerkannt)

Wie erkennt man einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Dass die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ nicht geschützt ist, macht es für Laien schwer, die Kompetenz eines Gutachters zu beurteilen. Der IHK-Ausweis des Gutachters kann dabei helfen. Darauf finden Sie nützliche Informationen zu persönlichen Daten, zum Sachgebiet sowie zur Bestellungsbehörde. So können Sie sich einfach einen Überblick über die Qualifikation des Gutachters verschaffen.

Wie unterscheiden sich Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe häufig synonym verwendet. Gesetze, Behörden und Gerichte nutzen die Bezeichnung des Sachverständigen für öffentlich bestellte und vereidigte sowie staatlich anerkannte Gutachter. Der Begriff Gutachter schließt darüber hinaus auch freie Gutachter ohne IHK-Zertifikat mit ein.

Welcher Immobiliengutachter erstellt welches Gutachten?

  • Freier Gutachter: einfaches Wertgutachten (von Gerichten & Behörden nicht akzeptiert)
  • Öffentlich bestellter & vereidigter Gutachter: gerichtsfestes Vollgutachten
  • Staatlich anerkannter Gutachter: Vollgutachten (vor Gericht und von Behörden akzeptiert)

Welche Kriterien beurteilt ein Immobiliengutachter?

In Immobiliengutachten werden folgende Kriterien untersucht:

  • Dach
  • Fassade
  • Außenfenster
  • Kellerräume
  • Geschossdecken
  • elektrische Leitungen
  • Heizungsanlage
  • Feuchtigkeit
  • Schädlings- & Pilzbefall
  • energetischer Zustand
  • technischer Zustand
  • Gesundheitsschädliche Bausubstanzen
  • Grundwasserbelastung
  • Umweltfaktoren (z.B. Lärm)
  • Rechtliches (z.B. Denkmalschutz, Drittrechte, etc.)
  • Lage
  • Erschließungsgrad
  • Altlasten
  • Aktuelle Marktlage

Wie wird der Immobilienwert berechnet?

Bei der Bewertung nutzen Immobiliengutachter eines von drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Diese Methoden unterscheiden sich vor allem durch die Art der Wertermittlung und eignen sich für unterschiedliche Arten von Immobilien.

Welche Immobiliengutachten gibt es?

Grundsätzlich wird in zwei Arten von Gutachten unterschieden:

  • Vollgutachten sind ca. 30 Seiten oder länger und können nur von öffentlich bestellten und vereidigten und staatlich anerkannten Gutachtern ausgestellt werden (gerichtsfest).
  • Kurzgutachten können auch von freien Gutachtern erstellt werden und sind deutlich kürzer als Vollgutachten. Der Immobilienwert wird hier nur überschlägig ermittelt.

Wie lange benötigt ein Immobiliengutachter für ein Gutachten?

Die Dauer der Erstellung hängt von der Besichtigungsdauer, der Größe und der Beschaffenheit einer Immobilie ab. Der Gutachter wird sich bei der Besichtigung so viel Zeit lassen, wie notwendig ist, um gegebenenfalls auch verborgene Mängel zu finden. Wie lange es dann dauert, das Gutachten auszustellen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dies hängt vor allem von der Auslastung des Gutachters ab.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten eines Gutachters variieren je nach Umfang und Zweck, zu dem das Gutachten benötigt wird. Grundsätzlich gilt aber, dass die Kosten mit zunehmendem Aufwand steigen.

  • Vollgutachten kosten zwischen einem und 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Das Maximum von 1,5 Prozent ist gesetzlich vorgeschrieben und darf nur überschritten werden, wenn dies im Vorfeld vereinbart wurde.
  • Kurzgutachten sind deutlich günstiger als Vollgutachten und kosten nicht selten weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens.

Der Autor

Mike Zink
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