Haus bewerten lassen | Was ist mein Haus wert | Bewertung | online | Kosten

Was ist mein Haus wert? Diese Frage beschäftigt nicht nur Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, sondern auch jeden, der sein Haus vererben oder zu Lebzeiten an Angehörige übertragen will. Gerade im Falle solcher Erbschaften oder Schenkungen ist der Wert des Hauses sogar ausschlaggebend für die Höhe der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer.

Im Rahmen einer Hausbewertung wird der Verkehrswert eines Hauses, also der Wert unter Berücksichtigung aller Umstände, ermittelt. Die Gründe, aus denen eine Hausbewertung und damit eine Wertermittlung vorgenommen werden, sind ganz unterschiedlich. In der Regel handelt es sich dabei aber um folgende:

• Verkauf
• Kauf
• Tausch
• geplante Schenkung
• Auseinandersetzungen im Erbfall
• Auseinandersetzungen infolge einer Scheidung
• Zwangsversteigerung
• Festlegung der steuerlichen Verpflichtungen
• Kreditsicherheit für die Aufnahme von Krediten
• Bestimmung des Versicherungswertes

Es gibt zahlreiche Faktoren, die den Wert eines Hauses sowohl steigern als auch mindern können. Sie unterscheiden sich je nach Käuferkreis und Verwendung des Hauses. Darüber hinaus fallen einige Faktoren mehr ins Gewicht als andere. Grundsätzlich sind aber die folgenden Kriterien maßgeblich:

Faktoren, die den Hauswert beeinflussen

1. Die Lage des Hauses

Die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Bewertung von Häusern, denn sie ist das Einzige, was am Haus nicht verändert werden kann. Hierbei wird zwischen Makrolage, also der Region im Ganzen und Mikrolage, die sich auf das direkte Wohnumfeld bezieht, unterschieden. Vor allem die Infrastruktur, sprich inwieweit Schulen, Kindergärten, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten entfernt sind, ist hierbei von Bedeutung.

2. Die Ausstattung des Hauses

Im Rahmen der Hausbewertung ist zunächst zu prüfen, ob und wenn ja, welche werterhöhenden Ausstattungen vorhanden sind oder fehlen. Hierzu zählt alles von der Art des Fußbodenbelags bis hin zum Vorhandensein eines Gartens oder Balkons. Grundsätzlich gilt: Je hochwertiger die Ausstattung, desto höher ist der Wert des Hauses.

3. Der Zustand des Hauses

Auch der Zustand beeinflusst den Wert des Hauses entweder positiv oder negativ. So können ein hoher Energiestandard und Modernisierungsgrad den Wert erheblich steigern, während sich Mängel oder ein Instandhaltungsrückstand negativ auf die Bewertung auswirken.

Der Gesetzgeber legt für die Ermittlung des Immobilienwertes drei Verfahren fest, die herangezogen werden dürfen. Dabei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren findet vor allem bei Ein- und Mehrfamilienhäusern, Doppelhaushälften und baugleichen Reihenhäusern Anwendung. Die Grundlage stellen in der Vergangenheit gezahlte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien dar. Das Vergleichswertverfahren bietet vor allem den Vorteil, dass die aktuelle Marktlage berücksichtigt wird. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlichen Merkmalen (zum Beispiel Größe, Ausstattung, etc.) herangezogen. Darüber hinaus werden auch Aspekte wie die Infrastruktur und der Zustand der Immobilie berücksichtigt. In die Bewertung fließen also Merkmale wie Größe, Baujahr, Baubeschreibung, Außenanlagen, Lage, Infrastruktur, aber auch Informationen zum Umfeld wie Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung ein.

Wurden bei älteren Objekten kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, wirkt sich dies negativ auf den Wert des Hauses aus. Gerade bei alten Häusern werden häufig Wertminderungen angesetzt, die vom erfahrenen Gutachter oder Sachverständigen geschätzt werden. Auf der anderen Seite wirken sich besondere Ausstattungsmerkmale (z.B. Kamin, Sauna, etc.) sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (z.B. neue Heizungsanlagen, Fenster, Bad- oder Kücheneinrichtung, etc.) positiv auf den Hauswert aus. Schwierig wird die Bewertung mittels Vergleichswertverfahren, wenn Vergleichsobjekte fehlen. Hinzu kommt, dass der Verkehrswert Marktschwankungen unterliegt. Der mittels Vergleichsverfahren ermittelte Wert stellt daher oft nur eine Momentaufnahme dar.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel dann angewendet, wenn die Rendite und weniger die Eigennutzung im Vordergrund steht. Dies ist vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien der Fall. Bei der Bewertung sind zwei Komponenten ausschlaggebend: zum einen der Bodenrichtwert und zum anderen der Wert der baulichen Anlagen. Darüber hinaus fließt hier aber auch die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete in die Berechnung ein. Der Wert des Hauses kann durch die Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete. Er wird nochmals um Bewirtschaftungskosten (z.B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten, etc.) und die durchschnittliche Bodenwertverzinsung vermindert. Die Bodenwertverzinsung ergibt sich dabei aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins. Letzteres ist ein von Gutachterausschüssen veröffentlichter Zinssatz, der die üblichen Renditeerwartungen in Abhängigkeit von Lage und Nutzung des Grundstücks beschreibt. Da die Nutzungsdauer von Gebäuden für gewöhnlich endlich ist, muss auch die vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer in die Berechnung mit einfließen. Auf den resultierenden Reinertrag wird der Grundstückswert addiert. Als Ergebnis erhält man dann den Ertragswert des Hauses.

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, sobald es weder Vergleichsgrundstücke gibt noch übliche Mieten ermittelt werden können. Die Ermittlung des Hauswertes basiert dabei zum einen auf dem Sachwert des Gebäudes und zum anderen auf dem Grundstückswert. Letzterer lässt sich mittels Bodenrichtwert besonders exakt festlegen. Der Sachwert des Gebäudes beziffert die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten des Hauses inklusive Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge. Bei den Neubaukosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, also ob sie eher einfach oder hochwertig ist. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden also der Zustand der baulichen Anlagen sowie die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten beurteilt. Unter baulichen Anlagen wird dabei alles verstanden, was fest mit dem Boden verbunden ist oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein und derselben Stelle verbleibt.

Es gibt verschiedene Wege, sein Haus bewerten zu lassen. In diesem Abschnitt erfahren Sie daher alles über die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Methoden der Hausbewertung.

Online-Bewertung

Eine Online-Bewertung des Hauses hilft dabei, ein erstes Gefühl für den Wert des Objekts zu bekommen. Besonders vorteilhaft ist hierbei die Bearbeitungszeit. So erhalten Sie ein Ergebnis häufig innerhalb kürzester Zeit. Die Online-Bewertung eignet sich damit vor allem als erste Verhandlungsgrundlage für Gespräche mit Käufern, Maklern, Banken oder Versicherungen.

Je nachdem, welcher Zweck verfolgt wird, kann die Online-Hausbewertung also ein günstiger und schneller Weg sein, den Wert des Hauses festzustellen. Bei Online-Bewertungen handelt es sich aber um eine automatische Wertermittlung auf Basis von Vergleichs- und Durchschnittswerten. Grundlage stellen die Angaben des Bewertenden dar, die bis dahin häufig von keiner weiteren Partei geprüft und bei denen Objektbesonderheiten oftmals nicht berücksichtigt wurden. Aus diesem Grund kann es im Rahmen von Online-Bewertungen unter Umständen zu größeren Wertspannen kommen. Um solche Schwankungen zu vermeiden, eine unabhängige Bewertung vorzuweisen und somit für eine höhere Ergebnissicherheit zu sorgen, ist es empfehlenswert, einen Gutachter mit der vertiefenden Wertermittlung vor Ort zu beauftragen.

Hausbewertung vor Ort

Bei der Hausbewertung vor Ort erfolgt die Wertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter oder Sachverständigen. Er stellt anschließend auch ein Wertgutachten aus. Dieses Wertgutachten enthält neben der Erfassung der vorherrschenden Merkmale des Hauses in einem nachvollziehbaren Besichtigungsprotokoll inklusive Fotodokumentation auch die gutachterliche Beurteilung der Immobilie bezüglich Lage, Ausstattung und Zustand. Darüber hinaus kann auch der Werteinfluss, beispielsweise durch bestehende Rechte und Belastungen oder zwingend erforderliche Investitionen sowie weitere Grundstücksmerkmale erfolgen. Da der beauftragte Experte in der Regel unabhängig ist, stellt der resultierende Hauswert im Gegensatz zur Online-Bewertung auch für Dritte ein aussagekräftiges und nachvollziehbares Ergebnis dar. Damit ist die Hausbewertung vor Ort genau die richtige Methode für die oben genannten Anliegen.

Theoretisch kann jede Person ein Haus bewerten. In der Praxis erfordert die Ermittlung des Hauswertes jedoch bestimmte Voraussetzungen. Hinzu kommt, dass nicht jede Hausbewertung von Dritten, beispielsweise von Versicherungen oder vom Gericht, anerkannt wird. Grundsätzlich sind verschiedene Personengruppen für die Bewertung geeignet. Wer in welcher Situation infrage kommt, entscheidet sich individuell von Fall zu Fall.

Wann sollte ein Sachverständiger das Haus bewerten?

Die Hausbewertung durch einen Sachverständigen ist unbedingt erforderlich, sobald ein professionelles Wertgutachten benötigt wird. Dies ist beispielsweise im Rahmen von Gerichtsverfahren, Zwangsversteigerungen oder Versicherungsfällen der Fall. Häufig bestehen auch bei Scheidungen Unstimmigkeiten über den Wert des Hauses. Aber auch bei der Klärung von Besitzverhältnissen erfolgt die Hausbewertung häufig durch einen Sachverständigen. Ein unabhängiger Gutachter gewährleistet, dass sich niemand übervorteilt fühlt. Eine weitere Situation, in der Sachverständige beauftragt werden, ist die, in der sich Banken oder das Finanzamt für den Wert des Hauses interessieren.

Eignet sich ein Immobilienmakler als Sachverständiger?

Neben Architekten und Bauingenieuren können Sie den Wert eines Hauses auch von einem erfahrenen Makler schätzen lassen. Dies ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Bewertung im Rahmen eines Verkaufs erfolgen soll. Wir von immobilie-verkaufen.info übernehmen für Sie gern sowohl die Bewertung als auch den Verkauf Ihres Hauses. Genauere Informationen dazu finden Sie im Abschnitt „9. Hausbewertungen von immobilie-verkaufen.info“ (Sprungmarke zum Abschnitt).

Kann man Häuser auch selbst bewerten?

Grundsätzlich können Sie Ihr Haus auch in Eigenregie bewerten. Dies gilt vor allem dann, wenn die Bewertung nicht von einer offiziellen Stelle gefordert wird. Also beispielsweise, wenn Sie ohne konkreten Anlass wissen möchten, wie viel Ihr Haus in etwa Wert ist. Die Wertermittlung ist jedoch häufig eine Herausforderung. Denn gerade Eigentümern fällt es aufgrund des emotionalen Bezugs schwer, ihr Haus neutral zu bewerten. Zudem sollten Sie den lokalen Immobilienmarkt kennen, um Fehlkalkulationen zu vermeiden. Verkaufsinserate in Zeitungen, auf Immobilienportalen oder der örtliche Immobilienspiegel geben hierbei einen ersten Überblick.

Honorar des Sachverständigen

Bis 2009 galt für Sachverständige die Honorarvereinbarung für Architekten und Ingenieure. Seitdem Sie nicht mehr gilt, können Sachverständige ihr Honorar selbst bestimmen.

Leistungen des Sachverständigen

Die Kosten für eine professionelle Hausbewertung richten sich auch nach den Leistungen des Sachverständigen. So macht es zum Beispiel einen bedeutenden Unterschied, ob Sie dem Gutachter alle erforderlichen Unterlagen bereitstellen oder ob er diese selbst besorgen muss.

Aufwand der Bewertung

Auch der Aufwand der Hausbewertung beeinflusst die Kosten. So ist der Wert eines Einfamilienhauses oftmals einfacher zu bestimmen als der von Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten.

Länge des Wertgutachtens

Im Rahmen von Wertgutachten wird zwischen Kurz- und Langgutachten unterschieden. Dabei fallen die Kosten für Langgutachten natürlich höher aus als solche für Kurzgutachten. Während Kurzgutachten zwei bis drei Seiten lang sind, können Langgutachten durchschnittlich dreißig bis vierzig Seiten umfassen.

Je nachdem, ob Sie ein Lang- oder Kurzgutachten benötigen, können Sie durchschnittlich mit folgenden Kosten rechnen:

Kurzgutachten

Langgutachten

Zu den aufgeführten Kosten können auch Fahrtkostenpauschalen hinzukommen. Sie richten sich nach der Entfernung zwischen Standort des Gutachters und der zu bewertenden Immobilie.

Vor allem beim Hausverkauf ist eine neutrale und transparente Bewertung wichtig. Egal, ob Sie die Bewertung selbst vornehmen oder einen Sachverständigen beauftragen: Um einen realistischen Hauswert zu ermitteln, ist es wichtig, so neutral wie möglich zu bleiben. Zu hohe Kalkulationen können beim späteren Verkauf fatale Folgen haben. Darüber hinaus schreckt ein zu hoch angesetzter Wert potenzielle Käufer ebenso ab wie eine nachträgliche Anpassung. Im schlimmsten Falle laufen Sie Gefahr, das Haus am Ende unter Wert zu verkaufen. Wir empfehlen daher die Beauftragung eines professionellen und erfahrenen Gutachters bzw. Sachverständigen, um böse Überraschungen zu vermeiden und einen Verkehrswert zu bestimmen, der auch von Behörden, Gerichten und Versicherungen akzeptiert wird.

Selbst wenn Sie das Haus von einem professionellen Sachverständigen bewerten lassen, benötigt dieser Ihre Zuarbeit in Form der Bereitstellung verschiedener Unterlagen, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Der Wert des Hauses hängt schließlich von unterschiedlichen Kriterien wie den eigentumsrechtlichen Verhältnissen, der Lage, der Grundstücksform, dem Bauordnungs-, Planungs- und Erschließungsrecht vor Ort sowie Altlasten, Umwelteinflüssen und vielem mehr ab. Im Rahmen der Immobilienbewertung benötigen Sachverständige daher in der Regel folgende Unterlagen und Informationen des Auftraggebers:

• Baujahr, Grundstücksgröße und Wohnfläche
• Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt)
• Liegenschaftsplan bzw. amtlicher Katasterplan
• Energieausweis
• vorhandene Bauunterlagen, die Auskunft über Schnitt, Grundriss, Ansichten, etc. enthalten
• bauplanungsrechtliche Auskunft (erhältlich beim zuständigen Bauplanungsamt)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (gibt Auskunft über Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der zuständigen Behörde)
• Angaben und Unterlagen zu Modernisierungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre
• Denkmalbescheid (falls das Haus unter Denkmalschutz steht)
• Aufstellung der Nettokaltmieten oder der Pacht sowie zugehörige Miet- und Pachtverträge (nur bei vermieteten oder verpachteten Häusern)
• Aufteilungspläne, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnung (nur bei Eigentumswohnungen oder Teileigentum)

Neben der Bewertung Ihres Hauses unterstützen wir Sie auch gern beim Verkauf Ihrer Immobilie. Nutzen Sie auch hierfür einfach unser Kontaktformular und vereinbaren Sie einen persönlichen Termin mit unseren Immobilienspezialisten.

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