Haus verkaufen ohne Makler | Hausverkauf privat | Checkliste

Haus verkaufen ohne Makler – TOP-Hausverkauf-Checkliste

Der Verkauf eines Hauses ist immer mit viel Zeit und Arbeit verbunden – vor allem wenn man dies im Alleingang angeht. Kleine Fehler können große finanzielle Auswirkungen haben, durch schlechte Organisation oder den falschen Preis kann der Verkauf sogar ganz ausbleiben. Wer sich ausführlich informiert und professionell plant, kann sein Haus dennoch zum bestmöglichen Preis in Eigenregie verkaufen – und so die Kosten für einen Makler sparen. Wir von immobilie-verkaufen.info zeigen Ihnen, worauf es ankommt und was Sie beachten müssen.

Welche Voraussetzungen müssen für einen Hausverkauf gegeben sein?

  • Viel Zeit und Geld investieren
  • Alle Unterlagen für die Vermarktung und den Verkauf besorgen
  • Durchführen von Reparaturen/Ausbesserungen an der Immobilie, um den Wert zu steigern
  • Vor Ort präsent und für Kaufinteressenten erreichbar sein
  • Ein gewisses Verkaufstalent und Know-how nötig

Der private Immobilienverkauf hat viele Tücken. Vor allem der zeitliche und finanzielle Aufwand, der mit der Vermarktung und dem Verkauf eines Hauses einhergeht, wird oftmals unterschätzt. Die Folgen sind ungeahnte Mehrkosten und ein Verkauf unter Zeitdruck, der sich immer negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Wichtig ist daher, dass Sie die Kosten im Vorfeld genau kalkulieren (Notarkosten, Kosten für Gutachten und weitere Unterlagen, Spekulationssteuer etc.) und sich auf eine durchschnittliche Verkaufsdauer von sechs bis neun Monaten einstellen. Auch die Besorgung aller wichtigen Unterlagen – und das sind viele – und die dafür notwendigen Besuche bei den entsprechenden Ämtern nimmt enorm viel Zeit in Anspruch.

Ebenso sollten Sie als Verkäufer für die Kaufinteressenten jederzeit erreichbar sein. Wenn Sie selbst in oder in der Nähe der Immobilie wohnen oder oft vor Ort sein können, ermöglicht das Ihnen außerdem, möglichst häufig und eventuell auch spontan Besichtigungen durchführen zu können. Ihr Haus sollte bei eben diesen Besichtigungen natürlich optimal in Szene gesetzt werden. Führen Sie dazu vorab fällige und notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen durch, um die Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen und möglichst viele Kaufinteressenten an Land zu ziehen. Doch nur ein gewisses Verkaufstalent und überzeugende Verkaufsargumente versprechen erfolgreiche Preisverhandlungen. Vor den ersten Gesprächen sollten Sie sich der Vorteile Ihrer Immobilie bewusst werden und alle wichtigen Unterlagen studieren, um stets die passenden Argumente bringen und viele Fragen ohne langes Suchen beantworten zu können. Berücksichtigen Sie, dass Kaufinteressenten einen Verhandlungserfolg erzielen möchten und entwickeln Sie dementsprechend eine Preisstrategie. Sollte die Verhandlung sich als etwas schwieriger herausstellen, versuchen Sie trotzdem stets sachlich und möglichst emotionslos zu bleiben.

Einschätzung und Festlegung des Verkaufspreises

Dass Immobilien- und Grundstückskäufe bzw. -verkäufe immer über einen Notar abgewickelt werden müssen, ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Im Kaufvertrag kann vom Notar unter anderem festgehalten werden, wer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Vor dem Gesetz (gem. §13 Nr. 2 GrEStG) sind zunächst nämlich sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer Steuerschuldner. In den meisten Fällen übernimmt jedoch der Käufer die Grunderwerbsteuer. Zahlt er die Steuer nicht, kann das Finanzamt aber auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen. Durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag lässt sich dies verhindern. In der Praxis akzeptieren Käufer die Zahlung aber meist und setzten diese zeitnah um. Das liegt vor allem daran, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine wichtige Voraussetzung ist, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie werden zu können.

 

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen & Erbpacht

Beim Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung heraus, ist die Grunderwerbsteuer für das Höchstgebot, auf das der Zuschlag erteilt wurde, zu entrichten. Bei Erbpachtgrundstücken verhält sich dies anders. Hier erwirbt der Käufer eine Immobilie, die sich auf einem Erbpachtgrundstück befindet. Dabei wird der Käufer aber nicht der Eigentümer des Grundstücks, sondern erwirbt lediglich ein Nutzungsrecht daran. Die Grunderwerbsteuer wird daher auch hier fällig. Die Bemessungsgrundlage der Steuer bilden neben dem Kaufpreis dabei außerdem die vereinbarte Pacht sowie die Laufzeit des Pachtvertrages.

Checkliste: Wichtige Unterlagen für den Hausverkauf

Ein Hausverkauf ist eine komplexere Angelegenheit, bei welcher Sie Vieles bedenken und organisieren müssen. Vor allem wenn es um die nötigen Unterlagen und die gesetzlichen Vorschriften geht, ist häufig Fachwissen gefragt. Die meisten wichtigen Unterlagen können Sie dabei beim Bauordnungsamt beziehen. Um den Überblick zu wahren und sich über die Vollständigkeit zu vergewissern, stellen Sie alle notwendigen Dokumente am besten mithilfe einer Checkliste zusammen. Denn unvollständige Unterlagen verzögern den Kauf nur unnötig. Zur Stütze können Sie nachfolgende Checkliste verwenden.

 

Vor dem VerkaufNach dem Verkauf
GrundbuchauszügeGebrauchsanleitungen für alle Geräte
EnergieausweisVersicherungsurkunden
LageplanGarantieurkunden
Aktueller GrundsteuerbescheidWartungsverträge
Vollständige Baupläne inkl. BaubeschreibungAktuelle Heizungs-, Wasser-, Grundsteuer- und Entsorgungsabrechnung
Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen GrundschuldenRechnungskopien von wichtigen Reparaturen
Nachweis über Wohn- bzw. NutzungsrechtePrüfungsbescheinigung von Schornstein und Heizung
Preisliste der zu veräußernden Gegenstände im oder am Haus (falls vorhanden) 
Baugenehmigungsurkunde 
Pläne des Statikers & Ausführungszeichnungen 
Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, sowie des unbebauten Raumes 
Auflistung der Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen 
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Ausnahme: Bayern und Brandenburg) 
Vermessungsbestätigungen und Grundstücks-Grenzattest 
Sanierungsvermerke 
Kaufverträge in Originalausführung 
Sämtliche Protokolle 
Betriebskostenaufstellung 
Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen (falls nötig) 
Erbschein (falls ererbte Immobilie) 

 

Zwingend notwendig sind vor allem Energieausweis, Lageplan, Bauakte sowie ein (beglaubigter) aktueller Grundbuchauszug. Auch sollten Sie ein ansprechendes Exposé erstellen, welches Sie anschließend auf entsprechenden Online-Portalen oder in Zeitungen inserieren, um bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt zu wecken. Bei Besichtigungen macht es sich ebenfalls immer gut, Unterlagen wie Grundrisse, Lageplan, Nebenkostenabrechnungen oder Informationen zu den letzten Sanierungen aushändigen zu können. Auch das Exposé können Sie hier den Interessenten nochmals zur Verfügung stellen.

Vermarktung der Immobilie

Die geläufigste Methode, sein Haus zu vermarkten, bieten heutzutage kostenlose Internetinserate. Auf diesem Weg lassen sich besonders viele Interessenten bei vergleichsweise geringem Kostenaufwand ansprechen. Doch auch über traditionelle Zeitungsanzeigen oder Verkaufsschilder direkt am Haus können Sie Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Besonders relevant für den Erfolg der Anzeige ist es, ein inhaltlich und gestalterisch aussagekräftiges Exposé zu erstellen. In diesem Exposé sollten Sie vor allem die Alleinstellungsmerkmale der Immobilie hervorheben. Außerdem sollte es sowohl Baupläne als auch Grundrisse und gute Fotos vom Innen- und Außenbereich enthalten. Zuletzt sollten Sie auch die Berechnung der Wohnfläche, die Baubeschreibung und, falls vorhanden, ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen beifügen.

Besichtigungen organisieren und durchführen

Eine gute Präsentation ist entscheidend. Daher sollten Sie die Immobilie für einen erfolgreichen Hausverkauf bei Besichtigungen optimal präsentieren. Denn der erste Eindruck ist bekanntermaßen der wichtigste. Und Häuser in einem gepflegten, sauberen Zustand erzielen im Schnitt natürlich auch höhere Verkaufspreise. Achten Sie also darauf, dass Ihr Objekt innen wie außen einen gepflegten Eindruck macht. Dabei ist es wichtig, auch auf Kleinigkeiten zu achten. Eine defekte Glühbirne oder kaputte Steckdose fällt Ihnen vielleicht gar nicht mehr auf, Kaufinteressenten achten aber häufig sehr genau auf solche Details. Sicherlich können sich solche Maßnahmen summieren, auf den Verkaufspreis kann sich das jedoch außerordentlich positiv auswirken. Studien zeigen, dass eine optimal vorbereitete Immobilie einen bis zu 15% höheren Verkaufspreis erzielen kann.

Zeigen Sie den Interessenten alle Räumlichkeiten sowie das gesamte Grundstück und weisen Sie ausschließlich auf die Vorteile Ihrer Immobilie hin. Bereiten Sie sich auch auf alle möglichen Fragen vor, um die passenden Argumente bieten zu können. Ebenso sollten alle Unterlagen, die für potenzielle Käufer von Interesse sein könnten, bereitliegen. Dazu zählen zum Beispiel Grundrisse, Lageplan sowie Informationen zu Nebenkostenabrechnungen oder letzten Sanierungen. Wenn Sie diese vorab einmal gründlich studieren, können Sie viele Fragen schnell und kompetent beantworten und müssen während der Besichtigung nicht lange nach den richtigen Werten suchen. Weitere häufig angesprochene Themenbereiche sind Schulen, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarschaft sowie Lärm. Auch damit sollten Sie also rechnen. Manche Interessenten stellen vielleicht auch extrem kritische Fragen, um so den Kaufpreis zu drücken. Bleiben Sie dabei stets ruhig und gelassen.

Vertragsschluss und notarielle Beurkundung

Wurde ein Käufer gefunden und beide Parteien konnten sich über die Höhe des Kaufpreises einigen, müssen alle juristischen und vertraglichen Angelegenheiten geregelt werden. Dazu muss (nach § 311 b BGB) ein Notar hinzugezogen werden, welcher den Immobilienkaufvertrag beurkunden wird. In der Regel wird dieser vom Erwerber bestimmt, der Eigentümer kann aber ebenfalls einen Notar vorschlagen. Ein Notar ist stets unparteiisch und handelt für beide Parteien. Bei einem gemeinsamen Termin nimmt dieser dann Sachstand und Personalien auf, beantwortet rechtliche Fragen und prüft den Grundbucheintrag der Immobilie. Käufer und Verkäufer einigen sich über die Details im Kaufvertrag, wonach der Notar einen Vertragsentwurf anfertigt. Hier werden alle Angaben über das Grundstück und die Immobilie nochmals überprüft. Werden Mängel verschwiegen, kann der Eigentümer u.U. haftbar gemacht werden.

Sind alle Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag einverstanden, erfolgt die Unterzeichnung und notarielle Beurkundung. Der Käufer kann nun grundsätzlich nicht mehr vom Vertrag zurücktreten und verpflichtet sich zur Zahlung von Kaufpreis, Gebühren und Steuern. In der Regel erfolgt die Bezahlung des Kaufbetrags per Überweisung von Käufer an Verkäufer. In begründeten Ausnahmefällen wird für die Zahlungsabwicklung ein Notaranderkonto eingerichtet, welches vom Notar treuhänderisch geführt wird. Wurden alle Zahlungen beglichen, beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

Da zwischen der Auszahlung des Kaufpreises und der Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch bis zu zwei Monate vergehen können, erfolgt die Besitz- und Schlüsselübergabe meist schon früher (nach Zahlungseingang). Dabei wird ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt, das den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des privaten Hausverkaufs festhält. Auch das genaue Übergabedatum wird im Kaufvertrag festgehalten, da mit der Übergabe des Besitzes auch alle Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten sowie mögliche Mieteinnahmen auf den Erwerber übergehen – auch wenn die Umschreibung der Grundbucheintragung erst später erfolgt.

 

Grundsätzliche Inhalte eines Kaufvertrags:

  • Namen/Personalien
  • Kaufgegenstand/Immobilie
  • Zusätzliche Verkaufsobjekte
  • Zahlungsmethode
  • Übergabedatum
  • Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten
  • Regelung zu den Erschließungskosten
  • Objektzustand und Mängel
  • Mögliche Gewährleistungsansprüche
  • Bevollmächtigung des Notariats
  • Aufteilung der Kosten

Welche Kosten fallen an?

Zuletzt sollten Sie auch die Kosten, welche gegebenenfalls während des Verkaufs entstehen können, berücksichtigen. Dabei spielen vor allem die Notarkosten immer eine Rolle, da ein Notartermin für den Hausverkauf unabdingbar ist. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Höhe des Verkaufspreises, diese werden allerdings größtenteils vom Käufer übernommen. Sie als Verkäufer tragen meist nur die Kosten, welche für die Löschung der Rechte Dritter (Wege-, Wohn- oder Rohrleitungsrechte) anfallen. In vielen Fällen ist die Werteermittlung des Hauses durch einen Sachverständigen ratsam oder notwendig. Die dabei entstehenden Kosten hängen ebenfalls vom ermittelten Immobilienwert ab und belaufen sich auf bis zu 1% des Wertes.

Neben dem Gutachten müssen Sie viele weitere Dokumente und Urkunden besorgen, welche je nach Art und Behörde unterschiedlich viel kosten. Für die Vermarktung können ebenfalls, wenn auch vergleichsweise geringe Kosten, entstehen. Wurde durch den Verkauf des Hauses ein Darlehensvertrag vorzeitig getilgt, wodurch ein Zinsschaden entstanden ist, kann die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wahrnehmen. Unter Umständen kann bei einem erzielten Verkaufsgewinn die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Ob diese für Sie zutrifft und woraus sich diese ergibt, können Sie dem nächsten Abschnitt entnehmen.

Welche Steuern fallen an?

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften immer steuerpflichtig (§ 23 EstG), so also auch der Gewinn aus einem Hausverkauf. Dabei gibt es im Immobilienverkauf allerdings eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. D.h. sollte sich die Immobilie seit mehr als 10 Jahren in Ihrem Besitz befinden, müssen Sie keine Steuern zahlen. Auch wenn Sie das Haus seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder wurde es im Verkaufsjahr und in mindestens zwei Jahren davor von Ihnen selbst genutzt, fallen keine Steuern an. Sollten Sie das Haus geerbt haben, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser.

Sollte all das nicht auf Sie zutreffen, werden Sie höchstwahrscheinlich beim Verkauf Steuern zu entrichten haben. Wie hoch die zu zahlende Summe dann letztendlich sein wird, hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses und zum anderen von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Machen Sie beim Verkauf also einen Gewinn von beispielsweise 80.000 Euro, beträgt die zu zahlende Steuer bei einem persönlichen Steuersatz von 40% 32.000 Euro.

Haus verkaufen bei immobilie-verkaufen.info

Überlegen Sie, Ihr Haus privat zu verkaufen und möchten keinen Immobilienmakler einschalten, um Kosten zu sparen, kommt einiges an Aufgaben und Verantwortung auf Sie zu. Wichtig ist vor allem, dass Sie gut organisiert an die Vermarktung und den Verkauf herangehen und zunächst alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden. Auch der richtige Preis ist von entscheidender Bedeutung. Wir von immobilie-verkaufen.info ermitteln für Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und kostenfrei. Bei Bedarf und falls Sie doch einen Makler hinzuziehen möchten, vermitteln wir Ihnen auch gerne einen professionellen Makler unseres Vertrauens in Ihrer Region. So erzielen Sie garantiert den Höchstpreis für Ihren privaten Hausverkauf.

Der Autor

Mike Zink
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

Über 13 Jahre Expertise bei der Vermarktung von Immobilien.

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Die häufigsten Fragen

Welche Vorteile haben Sie als Verkäufer bei immobilie-verkaufen.info?

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Unsere kompetente Makler vor Ort

Mike Zink
Mascher & Zink Immobilienmarketing GbR

Über 13 Jahre Expertise bei der Vermarktung von Immobilien.

Sascha Schmitz
Senior Partner
VON POLL IMMOBILIEN

Selbstständiger Immobilienberater für den VON POLL IMMOBILIEN Shop Erfurt

Roland Merten
Geschäftsführer
Roland Merten Immobilien GmbH

Seit über 25 Jahren als Immobilienmakler tätig.

Das sagen unsere Kunden

vor 4 Tagen

Ich habe mein Haus schnell und stressfrei verkaufen können. Mein Makler vor Ort hat alle Aufgaben für mich übernommen und einen angemessenen Verkaufspreis erzielt.”

Marion G.

vor 4 Tagen

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Nicolas M.

vor 4 Tagen

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Sabine W.

vor 4 Tagen

Nach Jahrzehnten des Vermieterseins habe ich meine Immobilie an einen anderen Eigentümer verkaufen wollen. Mit immobilie-verkaufen.info konnte ich das innerhalb weniger Wochen umsetzen. Ich genieße nun meinen Ruhestand und bin glücklich über den Kaufpreis.”

Manfred A.

vor 4 Tagen

“Weil ich aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen musste, musste ich meine Wohnung so schnell wie möglich verkaufen. Zum Glück hatte ich einen kompetenten Makler an meiner Seite und alles ging reibungslos. Vielen Dank!”

Annette B.