Wohnung bewerten schätzen lassen | Wohnungsbewertung | online | Kosten

Im Zusammenhang mit einer Wohnungsbewertung wird der Wert unter Berücksichtigung aller Umstände ermittelt. Dieser Betrag kann in vielen verschiedenen Situationen eine Rolle spielen. Die wichtigsten Gründe sind die folgenden:

• Kauf bzw. Verkauf
• Tausch oder Schenkungen
• Wertermittlung infolge von Erbschaft
• Wertermittlung infolge von Scheidung bzw. Vermögensausteilung
• Zwangsversteigerung
• Angaben gegenüber dem Finanzamt
• Angaben zu Bestimmung des Versicherungswerts
• Sicherheit für die Aufnahme eines Kredits

In Zusammenhang mit einer Wohnungsbewertung fallen viele Faktoren ins Gewicht. Zum einen ist es wichtig, dass alle Einflussvariablen korrekt eingeschätzt werden, weiterhin gilt es, keinen Faktor zu vergessen. Anhand der folgenden Aufzählung sollen die elementarsten Kriterien kurz erläutert werden, damit Sie in jedem Fall ein korrektes Wertergebnis bezüglich Ihrer Immobilie erhalten. Hervorgehoben werden muss aber auch die Tatsache, dass jede Immobilie einzigartig ist und die Bewertung am speziellen Fall angelegt werden muss.

Lage der Wohnung

Die wichtigste Komponente ist die Lage der Wohnung, weil dies der einzige unveränderbare Faktor ist. Zum einen geht es darum, wo das Objekt liegt, in dem sich die Wohnung befindet. Dieser Bereich ist nochmal in Makro- und Mikrolage zu unterteilen, wobei Makro die generelle Umgebung von Großstadt bis ländliche Region meint und Mirko die unmittelbare Umgebung des Objekts bedeutet (Nachbarschaft, andere Immobilien etc.).  Dabei spielt die umliegende Infrastruktur in Form von Anbindungen zu wichtigen gesellschaftlichen Einrichtungen (Kindergärten/ Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) eine entscheidende Rolle. Zum zweiten geht es um die Lage der Wohnung im Objekt selbst. Sprich Erdgeschoss- oder Penthouse-Wohnungen haben einen elementaren Einfluss auf den Immobilienwert.

Ausstattung der Wohnung

Grundsätzlich gilt: je hochwertiger die Ausstattung der Wohnung selbst, desto höher ist der Wert. Dabei geht es um das Vorhandensein verschiedener baulicher Merkmale, wie Balkon oder Garten bzw. Anzahl und Aufteilung der Zimmer. Weiterhin ist die qualitative Ausstattung hinsichtlich Bodenbelägen, Fenstern oder Türen zu berücksichtigen.

Zustand der Wohnung

Es gibt verschiedene Komponenten, die den Zustand einer Wohnung beschreiben. Dazu gehören zum Beispiel Energieeffizienz oder Renovierungsleistungen, wie Wasserrohre oder Elektroinstallationen, immer in Bezug zum Baujahr des Objekts. Wurde ein Haus beispielsweise im Jahr 1943 gebaut und der derzeitige Eigentümer der Wohnung sanierte 1980 die wichtigen Elemente rund um den Energieverbrauch, dann sind in diesem Fall Restnutzungsdauer und Wert der Wohnung höher, als bei einer Immobilie mit Baujahr 1960, welche sich größtenteils noch im Zustand dieses Bauzeitraumes befindet.

Gemeinschaftseigentum

Speziell beim Verkauf von Eigentumswohnungen ist es wichtig zu wissen, wie die Aufteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum geregelt ist. Denn bei jedem Erwerb einer Wohnung kauft der Kunde auch einen Teil der Gesamtimmobilie. In Form von Eigentümergemeinschaften, vertreten durch einen Verwalter und umgesetzt in regelmäßigen Versammlungen, wird der Besitz der Gemeinschaft besprochen. So zum Beispiel Treppenhaus und Flur, Fahrstuhl und Briefkastenanlage sowie Leitungen und Heizungstechnik. Bei der Bewertung Ihrer Wohnung sollten die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen berücksichtigt werden, genauso wie Rechte und Pflichten von Eigentümern in der jeweiligen Gemeinschaft.

Unterschiedliche Faktoren den Haus- oder Wohnungswert

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren gilt als die präziseste Methode zur Ermittlung des Wohnungswertes und findet meist bei nicht-vermieteten Immobilien Anwendung. Der große Vorteil dieses Bewertungsverfahrens ist der Einbezug der Marktsituation in die Schätzung. Grundsätzlich bestimmt die Nachfrage auf jedem Markt den Preis, so werden auch in diesem Fall früher gezahlte Preise für vergleichbare Objekte mit einbezogen. Die vorgestellte Methode beruht auf einer Werteinschätzung anhand des Vergleichs zu einer ausreichend großen Zahl an Objekten, die hinreichende Übereinstimmungen aufweisen, beispielsweise in Lage, Größe oder Ausstattung. Weiterhin fließen Aspekte bezüglich Infrastruktur und Zustand der Wohnung mit ein. Diese Methode eignet sich besonders gut bei der Bewertung von Wohnung, weil es viele Wohnungen auf dem Markt gibt und daher viele Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Anhand des Beispiels von Sanierungsmaßnahmen, wie energieeffizientere Fenster und Türen mit dem Ziel einer gesteigerten Restnutzungsdauer, kann der Wohnungswert gesteigert werden, wohingegen die Lage der Wohnung im Erdgeschoss den Wert der Immobilie negativer beeinflusst, ist als die Lage der baugleiche Penthouse-Wohnung.

Ertragswertverfahren

Diese Methode wird zumeist bei vermieteten Immobilien zu Rate gezogen, denn anhand der laufenden Mietverträge kann die erzielbare Rendite genau ermittelt werden. Demnach ist auch dieses Verfahren durchaus geeignet für die Bewertung von Eigentumswohnungen. Dabei werden zunächst der Bodenrichtwert und die Werte der baulichen Lage getrennt voneinander betrachtet und im Anschluss zusammengefasst. Darüber hinaus fließen auch die erwirtschafteten Mieten mit ein, da der mögliche Umsatz bei dieser Bewertungsmethode im Vordergrund steht.

Der Bodenrichtwert bestimmt den Preis des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Der Gebäudeertragswert, in diesem Fall nur bestimmt für die zu bewertende Wohnung, setzt sich aus dem Rohertrag (Jahresmiete) minus den Bewirtschaftungskosten zusammen. Von diesem Wert wird noch die Bodenwertverzinsung abgezogen. Die Restnutzungsdauer ist ebenfalls Teil der Berechnung. Damit ergibt sich neben dem Bodenrichtwert die Ausprägung des Ertragswertes, der maßgebend für den Wert der Immobilie steht.

Sachwertverfahren

Die letzte offizielle Bewertungsmethode wird mit dem Sachwertverfahren beschrieben und findet immer dann Anwendung, wenn keine der vorher erläuterten Maßnahmen angewendet werden kann. Wie beispielsweise wenn keine Vergleichsobjekte vorhanden sind. Der Wert der Immobilie wird mit dem Bodenwert addiert, woraus sich der gesamte Sachwert ergibt, der jedoch nicht auf Angebot und Nachfrage auf dem Markt ausgerichtet ist. Vor allem im Bereich der Bewertung von Wohnungen ist diese Methode nicht unbedingt geeignet, da meist ein anderes Verfahren bessere Werte liefert und der Grundstücks- bzw. Bodenwert nicht so einbezogen werden kann, wie bei Häusern, die allein auf einen Grundstück stehen.

Ob Sie eine Wohnung online oder vor Ort bewerten lassen sollten hängt davon ab, wofür Sie die Wohnungsbewertung benötigen. Grundsätzlich bietet sowohl die Online- als auch die Vor-Ort-Bewertung Vor- und Nachteile.

Online-Bewertung

Eine Wohnungsbewertung online durchzuführen ist am sinnvollsten, wenn es um einen ersten Eindruck des Immobilienwertes geht. Besondere Vorteile sind der geringe Bearbeitungsaufwand, die Zeitersparnis und die geringen bzw. nicht vorhandenen Kosten. Um bei Erstgesprächen eine grundlegende Verhandlungsbasis zu haben, bietet sich die Onlinebewertung als Grundorientierung an. Jedoch ist sie nicht aussagekräftig genug für ein professionelles Gutachten, wie beispielsweise vor Gericht. Der Automatismus, auf welcher solch eine Schätzung berechnet wird, ist nicht in der Lage komplexe Fälle zu verarbeiten. In Bezug auf die Bewertungen von Wohnungen ist es meist noch einfacher, da es viele Vergleichsobjekte gibt. Jedoch sind Eigentumsimmobilien immer individuell und daher nur sehr schwer mithilfe generalisierter Verfahren exakt zu bewerten. In jeglichen Situationen, die ein Gutachten benötigen, welches über grundlegende Vergleichsschätzungen hinausgeht, ist ein objektives und professionelles Bewertungsverfahren durch einen Gutachter empfehlenswert.

Wohnungsbewertung vor Ort

Eine Wohnungsbewertung vor Ort durch einen qualifizierten Gutachter bzw. Sachverständigen bringt viele Vorteile, aber auch einen großen Nachteil mit sich. Neben den generellen Eckdaten zu Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung, stellt ein Gutachter vor Ort auch ausführlich jedes Detail der Immobilie fest und dokumentiert jeden Schritt seiner Arbeit auf einem nachvollziehbaren Protokoll und mithilfe von Fotos. Die Objektivität eines externen Gutachters ermöglicht auch die offizielle Anerkennung der Wertermittlung durch Dritte. Das bedeutet, sobald Sie ein unabhängiges und offizielles Gutachten für Ihre Immobilie brauchen, sollten Sie immer den professionellen Weg mit einem Sachverständigen an Ihrer Seite gehen. Nachteilig anzusprechen ist der meist hohe Kostenaufwand eines professionellen Gutachtens.

Wann ist ein Sachverständiger der richtige Ansprechpartner?

Sobald ein professionelles und gerichtsfähiges Wertgutachten benötigt wird, ist die Schätzung durch einen unabhängigen Sachverständigen erforderlich. Beispielsweise bei Gerichtsverfahren, Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder in Versicherungsfällen ist ein objektiver Gutachter von Nöten. Der Vorteil ist die Unabhängigkeit und große Erfahrung von professionellen Sachverständigen, außerdem sind sie in Bezug auf Objektivität meist vereidigt. Nachteilig zu betrachten sind die meist hohen Kosten für unabhängige Gutachten.

Wann ist ein Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner?

Alle Vorteile eines unabhängigen Sachverständigen können größtenteils auf Immobilienmakler übertragen werden. Weiterhin macht die Schätzung durch den Makler in Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf Sinn, da der Makler nicht nur die Aufgabe der Bewertung übernimmt, sondern gleichzeitig auch den geplanten Verkauf  der Wohnung abwickeln kann. Er kennt die Marktsituation und hat viele Kontakte in der Immobilienbranche. Wenn es nur um einen Verkauf geht, dann benötigen Sie auch kein gerichtsfähiges Urteil eines Sachverständigen.

Wann kann ich meine Wohnung selbst bewerten?

Geht es nicht um einen konkreten Anlass wie beispielsweise einen Hausverkauf oder ein Gerichtsverfahren, können Sie als Eigentümer auch selbst aktiv werden und mithilfe von generalisierten Vorlagen und Rechnern selbst die Schätzung Ihrer Wohnung vornehmen. Beachten sollten Sie aber, dass der emotionale Bezug eines Eigentümers zum Objekt und die fehlende Erfahrung im Bereich des Immobilienmarktes Einfluss auf die Schätzung haben können. Auf dieser Grundlage sollten Sie erst einmal selbst erörtern, wofür Sie das Gutachten benötigen bzw. warum Interesse besteht, den Immobilienwert zu errechnen.

Honorar des Sachverständigen:

Bis Mitte des Jahres 2009 galt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Seit der Außerkraftsetzung können Sachverständige die Bezahlung für ihre Dienstleistung selbst verhandeln.

Leistungen des Sachverständigen:

Je nachdem wie viel Arbeit der Sachverständige bzw. Immobilienmakler mit der Wertermittlung hat, beispielsweise in Form von der Organisation der Dokumente von Ämtern und Behörden, desto höher bzw. niedriger ist der Preis für die Dienstleistung.

Aufwand und Schwierigkeitsgrad der Bewertung:

Je nach Art der Wohnung, Größe und baulicher Merkmale variiert der Preis für ein Gutachten. Umso mehr Aufwand der Sachverständige hat, desto mehr kostet die Wertermittlung. Grundsätzlich orientiert sich der Preis für das Gutachten am errechneten Verkehrswert der Immobilie.

Länge des Wertgutachtens:

Ja nach Art des Gutachtens ist der Umfang unterschiedlich. Kurzgutachten mit einem Umfang von zwei bis drei Seiten sind preisgünstiger als Langgutachten von 30 bis 40 Seiten.

Online-Bewertung

Grundsätzlich sind Online Bewertungen anhand von standardisierten Fragen und Durchschnittswerten kostenlos, jedoch nicht wirklich aussagekräftig für den Verkauf von Immobilien und schon gar nicht für gerichtliche Zwecke. Als erste Orientierung reichen sie jedoch völlig aus.

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten, welches meist zwei bis vier Seiten umfasst, dient als Marktpreiseinschätzung und reicht im Fall des Verkaufes meist auch aus. Diese Form des Gutachtens kann von Immobilienmarklern in kurzer Zeit erstellt werden und ist für die Festsetzung eines Verkaufspreises eine gute Begründung. In diesem Fall ist jedoch keine fundierte Auskunft über den Verkehrswert vorhanden, da wichtige Informationen nur eine geringe bzw. gar keine Beachtung finden.

Die Kosten für ein Kurzgutachten sind im Vergleich zum Langgutachten deutlich geringer. Darüber hinaus bieten einige Makler an, ein kostenloses Gutachten zu erstellen, wenn gesichert ist, dass sie im Anschluss mit dem Verkauf beauftragt werden.

Langgutachten

Das Langgutachten findet Anwendung, wenn ein gerichtlich gültiges Dokument bezüglich der Wertermittlung der Immobilie benötigt wird. Die Erstellung eines solchen Gutachtens ist aufwendig und umfangreich, weshalb es auch dementsprechend kostspielig und lang (ca. 30 Seiten) sein kann. Der Vorteil eines solchen Dokuments ist die Verwendung vor Gericht und die Nachvollziehbarkeit außenstehender Dritter durch umfangreiche Darstellungen in Bild und Text.

Anhand der oben aufgeführten Faktoren, welche den Preis für eine Wertermittlung beeinflussen, ergeben sich durchschnittlich folgende Preisspannen:

Vor allem beim Verkauf von Wohnungen ist eine neutrale und transparente Bewertung extrem wichtig. Die Objektivität hat höchste Priorität, egal von dem Sie die Bewertung vornehmen lassen oder anhand welches Verfahrens geschätzt wird.  Um den schlimmsten Fall, nämlich den Verkauf Ihrer Immobilie unter Wert, zu umgehen, sollten Sie zu hohe Verkaufspreise und unrealistische Schätzungen vermeiden. Handelt es sich in Ihrem Fall nicht um einen offiziellen Anlass, wie beispielsweise ein Gerichtsverfahren, für welchen Sie Ihre Wohnung bewerten lassen möchten, dann empfehlen wir Ihnen die Bewertung durch einen Makler. Dieser bewertet Ihre Immobilie objektiv und realistisch, ohne dafür horrende Summen zu verlangen.

Wenn Sie sich dazu entschließen einen Sachverständigen damit zu beauftragen Ihre Wohnung bewerten zu lassen, ist es sinnvoll die Zuarbeit in Form von der Bereitstellung aller wichtigen Dokumente vorzunehmen. Zum einen bietet dies den Vorteil, dass die Bewertung eventuell etwas günstiger ausfällt. Zum anderen sind Sie intensiver in den gesamten Ablauf involviert und haben ein besseres Verständnis für die Vorgänge, Berechnungen und die Einschätzung generell. Folgende Dokumente bzw. Informationen sollten Sie für eine Wohnungsbewertung bereithalten:

• Art der Wohnung, Baujahr, Anzahl der Zimmer
• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate – Grundbuchamt)
• Grundriss
• Flurkartenauszug (nicht älter als 3 Monate – Katasteramt)
• Liegenschaftsplan bzw. amtlicher Katasterplan
• Energieausweis
• Auszug aus Baulastenverzeichnis (gibt Auskunft über Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der zuständigen Behörde – Bauordnungsamt)
• Nachweis über durchgeführte Sanierungen/ Renovierungen (ca. der letzten 15 Jahre)
• Teilungserklärung (inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung)
• Wohngeld- und Wohnflächenabrechnung
• Aufstellung der Nettokaltmiete sowie zugehöriger Mietvertrag
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen

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