Notarkosten Hauskauf | Gebührenordnung | Kostenrechner | steuerlich absetzbar | Notargebühren

Notarkosten Hauskauf – Gebührenordnung & Kostenrechner

Falls Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Gewerbe oder auch ein unbebautes Grundstück kaufen möchten benötigen Sie einen Notar, demnach fallen auch Notarkosten an. Ein Notar ist durch seine verpflichtete Neutralität der Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Diese gesetzlich festgelegte Beauftragung eines Notars ist zum Schutz für Sie und den Verkäufer der Immobilie. Diese Kosten können Sie nicht umgehen, denn nur ein Notar ist dazu befugt, den Verkauf oder auch den Kauf rechtsgültig durchzuführen. Sie werden beim Kauf einer Immobilie als Kaufnebenkosten aufgelistet. Da Sie als Käufer diese Kosten tragen müssen, dürfen Sie auch in den meisten Fällen den Notar bestimmen. Anders sieht es aus, wenn Sie einen Neubau erwerben, hier bestimmt die Baufirma, welchen Notar sie beauftragen möchte. Die anfallenden Kosten werden in Bezug auf den Kaufpreis und die Grundschuld der Immobilie berechnet.

Die Aufgaben eines Notars

Laut § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Dazu müssen bei diesem aufzusetzenden Vertrag auch einige Kriterien beachtet werden. Vereinfacht gesagt ist Ihr Notar dazu da, um zu bezeugen, dass Sie und der Verkäufer den Vertrag zur Veräußerung der Immobilie freiwillig eingehen. Er sorgt dafür, dass die Kaufsumme des Hauses auf dem Konto des Verkäufers eingeht. Danach beantragt Ihr Notar die Umtragung im Grundbuch, damit Sie als neuer Eigentümer vermerkt werden. Auch die behördlichen Genehmigungen einzuholen gehört zu seinen Aufgaben.

Wir haben Ihnen einen Ablaufplan zusammengestellt, um die Aufgaben des Notars besser nachvollziehen zu können:

 

Den Kaufvertrag erstellen

Den Kaufvertrag zu erstellen gehört zu der ersten Amtshandlung, welche ein Notar tätigt. Hierzu sammelt dieser alle Informationen über:

  • Käufer und Verkäufer,
  • Die Immobilie, deren Lage, übernommene Gegenstände und eventuelle Mängel,
  • Den Kaufpreis und die Finanzierung und
  • Den Verkaufstermin und die damit verbundene Schlüsselübergabe.

Während des ersten Termins wird auch die Einrichtung eines Treuhandkontos besprochen. Der Kaufpreis wird von Ihnen auf dieses Konto überwiesen und bleibt dort so lange verweilen, bis alle rechtlichen Maßnahmen geprüft wurden. Im Anschluss wird dann das weitere Vorgehen festgelegt. Das Geld wird erst dann dem Verkäufer überwiesen, wenn Ihre Finanzierung geprüft wurde. Dieser Vorgang ist jedoch nicht dringend erforderlich. Das Geld können Sie auch gleich auf das Konto des Verkäufers überweisen. So würden Sie zusätzliche Notarkosten einsparen.

 

Die Prüfung des Kaufvertrags

Der zweite Schritt Ihres Notars besteht darin, dass beiden Parteien der fertiggestellte Kaufvertrag zugeschickt wird. Sie haben jetzt die Möglichkeit, diesen noch einmal in Ruhe von Ihrem Anwalt prüfen zu lassen. Wenn Sie und der Verkäufer mit dem aufgesetzten Vertrag einverstanden sind, wird ein Termin für dessen Unterschreibung vereinbart.

 

Ihr Vertragseingang

Wenn Sie einen gemeinsamen Termin vereinbart haben, erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Dabei dient der Notar als Zeuge, dass beide Parteien mit dem ausgearbeiteten Vertrag einverstanden sind und keinen Anmerkungen haben oder Änderungen vorgenommen werden müssen. Der Vertrag ist nun rechtskräftig.

 

Die Verständigung des Grundbuchamts

Nach der rechtskräftigen Unterzeichnung des Kaufvertrages beantragt der Notar einen Termin für die Auflassungsvormerkung bei dem Grundbuchamt. Bei der Auflassungsvormerkung wird der Eigentümer der von Ihnen gekauften Immobilie im Grundbuch gewechselt. Zugleich sind Sie nach diesem Vorgang vor einem eventuell vertragswidrigen Verhalten des Verkäufers geschützt.

 

Die Verzichtserklärung der Gemeinde

Die Ortschaft, in welcher sich die Immobilie befindet, besitzt laut Baugesetzbuch (BauGB) das Vorkaufsrecht auf dieses Haus. Der von Ihnen beauftragte Notar holt sich von der Gemeinde eine Verzichtserklärung ein, auf welcher diese verdeutlicht, dass kein Anspruch gemäß Baugesetzbuch (BauGB) auf das erworbene Eigentum erhoben wird.

 

In Kenntnissetzung des Finanzamts

Erst nach diesen fünf Schritten wird das Finanzamt über Ihren Immobilienkauf in Kenntnis gesetzt. Nun sind Sie dazu verpflichtet, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Wenn Sie diese Summe beglichen haben, erstellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, diese ist notwendig um den Eigentümer der von Ihnen gekauften Immobilie überhaupt wechseln zu dürfen.

 

Die Überweisung des Kaufpreises

Nachdem die ganze Kaufpreissumme auf dem Konto des Notars oder des Verkäufers eingegangen ist und die Grunderwerbssteuer beglichen wurde, benachrichtigt der Notar das Grundbuchamt, damit der Eigentümer rechtskräftig gewechselt wird.

 

Der Eigentümerwechsel

Mit dem Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen und Sie sind offiziell der neue Eigentümer der Immobilie.

Die Aufgaben des Käufers vor dem ersten Termin

Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte als erstes die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank in schriftlicher Form vorliegen. Die schriftliche Zusage ist wichtig für Sie, um Sie vor einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen. Denn bei einer rein mündlichen Zusage kann Ihre Bank immer noch entscheiden, dass Sie die Finanzierung so nicht umsetzen können. Wenn Sie den Kaufvertrag zu diesem Zeitpunkt bereits unterzeichnet haben, müssen Sie die Zahlungen dennoch tätigen. Dies ist kaum möglich. Deshalb ist es essentiell, dass Sie auf die schriftliche Bestätigung der Finanzierung Ihrer Bank warten. Zudem sollten Sie alle vom Notar geforderten Unterlagen zum ersten Termin mitbringen. Auf diese Weise sparen Sie Zeit, so dass die Notarkosten letztlich geringer ausfallen.

Unterschied beim Immobilien- und Grundstückskauf

Ob Sie eine Immobilie oder ein unbebautes Grundstück kaufen ist gleichgültig, denn der Vorgang bleibt gleich. Auch bei einem Grundstückskauf ist ein Notar rechtlich verpflichtend. Die Aufgaben des Notars und auch die Notarkosten werden gleich berechnet. Von dem Grundstückspreis werden die Aufwände des Notars mit 1,5 bis 2 Prozent beglichen. Dabei dient der Notar als Vermittler zwischen Ihnen und den Verkäufer des Grundstücks. Zuerst erstellt der Notar den Kaufvertrag, im Anschluss erfolgt die Prüfung des Vertrages, danach müssen sich Sie sich mit dem Verkäufer über vertraglichen Bestimmungen einigen und diesen unterzeichnen. Wenn dies gesehen ist, kontaktiert der Notar das Grundbuchamt, damit ein Eigentümerwechsel erfolgen kann, gleichzeitig holt dieser sich die Verzichtserklärung der Gemeinde ein, in welcher das Grundstück liegt. Dann erfolgt die in Kenntnissetzung des Finanzamtes, damit diese über Ihren Grundstückskauf informiert. Wenn Ihre Bank und das Finanzamt den Kauf autorisieren, überweisen Sie den Grundstückspreis an den Verkäufer. Wenn das Geld eingetroffen ist, wird das Grundbuch geändert und Sie sind offiziell Besitzer des Grundstücks.

Wie hoch sind die anfallenden Notarkosten?

Die Notarkosten betragen zwischen 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die Zusammensetzung teilt sich in die Notarkosten, mit circa 1,0 Prozent und Grundbuchamtskosten mit circa 0,5 Prozent. Die Berechnung wird mit Hilfe des Kaufpreises des Hauses vorgenommen. Übernommene Gegenstände, wie zum Beispiel die Küchen und andere Möbel, werden nicht mit eingebunden. Je aufwendiger die Arbeitsschritte und je mehr Zeit der Notar für seine Arbeit benötigt, desto höher werden die Kosten für Sie anfallen. Diese Kosten sind im § 140 der Kostenordnung (KostO) festgelegt und dürfen von dem Notar nicht eigeninitiativ berechnet werden. Für die Kosten des Notars kommen Sie als Käufer auf. Dennoch können Sie sich mit dem Verkäufer darauf einigen, die Notarkosten zu teilen. Rechtlich sind Sie als Käufer nicht dazu verpflichtet, die Kosten zu übernehmen, jedoch ist das üblich. Wenn Sie aus finanziellen Gründen die Notarkosten nicht zahlen können, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, finanziell dafür aufzukommen.

Sollten Sie dennoch versuchen diese Kosten zu umgehen, können wir Ihnen nur davon abraten. Denn laut § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, bei dem Kauf einer Immobilie einen Notar zu beauftragen, damit er als rechtskräftig gilt.

 

Die Gebührenordnung mit Tabelle

Die genauen Kosten des Notars sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgehalten. Die Gebühr wird angelehnt an den Geschäftswert der abhängigen Gebührenstaffelung berechnet. Die auf Sie zukommenden Kosten können mit Hilfe eines Gebührenrechners ermittelt werden. Dabei ist zu beachten, dass diese Rechner allerdings nicht Mindest- und Höchstgebühren berücksichtigen.

Was bringen Kostenrechner aus dem Internet?

Die Kostenrechner sind hilfreich, um eine ungefähre Einschätzung bzw. einen Überblick über die auf Sie zukommenden Notar- und Grundbuchamtskosten zu erlangen. Zu diesen Kosten werden noch die Grunderwerbssteuer und eventuell auch die Maklerprovision dazugerechnet. Auch bei einer Schenkung fallen Notarkosten an – diese werden wie beim Verkauf am Immobilienwert gemessen. Die Grundlage, um anfallende Notarkosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie berechnen zu können, bilden der Kaufpreis und die Grundschuld.

Wie bei einem Kostenrechner vorgegangen wird, erklären wir Ihnen am Beispiel des Rechners von Dr.Klein.de, da dieser eine besonders einfache und klare Übersicht bietet:

1. Schritt: Sie geben an, ob Sie die Immobilie kaufen, finanzieren oder das Grundbuch ändern wollen.

2. Schritt: Es erfolgen weitere Angaben zum Kaufpreis des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks und ggf. die Grundschuld.

3. Schritt: Hier müssen Sie nur mit Ja oder Nein antworten. Die Fragen beziehen sich auf ein Notarkonto, die Rangbestätigung und die Brieferstellung.

4. Schritt: Nachdem Sie all die Angaben getätigt haben erscheint ein Kreisdiagramm, das Ihre Kosten grafisch und detailliert darstellt.

 

Begriffserklärungen:

Um für Sie einige wichtige Begriffe leicht zu erklären, haben wir hier eine Übersicht für Sie zusammengestellt:

  • Notarkonto: Hier wird der Kaufpreis hin überwiesen und erst dann dem Verkäufer freigeschaltet, wenn alle rechtlichen und finanziellen Grundlagen sichergestellt wurden.
  • Rangbestätigung: Die Rangbestätigung – oder auch Rangbescheinigung genannt – ist die Bestätigung von Ihrem Notar an Ihre Bank, dass der Grundbucheintrag geändert werden kann. Daraufhin wird Ihre Bank den Kredit an Sie auszahlen.
  • Brieferstellung: Die Grundschuld kann über einen Brief zugestellt werden. Die Abtretung dieser ist auch ohne eine Grundschuldeintragung möglich.
  • Grundbuch: Das Grundbuch bietet eine Übersicht über das Eigentumsverhältnis zu der gewünschten Immobilie, dazu werden hier auch Angaben über die Grundschuld festgehalten. Eine Einsicht in das Grundbuch der gewünschten Immobilie erhält nur der Eigentümer, Sie als potenzieller Käufer, der Notar, das Gericht und andere Behörden. Nur mit dem Grundbucheintrag haben Sie später eine Chance, eine Baufinanzierung zu beantragen.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Ja, in einigen Fällen ist es durchaus möglich, die Notarkosten steuerlich geltend zu machen, allerdings müssen dafür einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Notarkosten können Sie nur steuerlich absetzen, wenn es sich um Anschaffungs- oder Finanzierungskosten handelt.

 

Anschaffungskosten:

Da ein Notar gesetzlich vorgeschrieben ist, fallen die Notarosten unter die Anschaffungskosten.

 

Finanzierungskosten:

Wenn der Haus- oder Wohnungskauf über Ihre Bank finanziert wird, trägt Ihre Bank eine Hypothek in Ihr Grundbuch ein, die als Sicherheit für Ihre Bank dient. Dieser Vorgang wird von einem von Ihnen beauftragten Notar vollzogen, diese Notarkosten werden dann als Finanzierungskosten geltend gemacht.

Egal ob es sich um Anschaffungs- oder Finanzierungskosten handelt, in beiden Fällen können Sie die steuerliche Absetzung prüfen lassen. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie mit der gekauften Immobilie Einkünfte erzeugen möchten, indem Sie diese zum Beispiel vermieten. Die Notarkosten können auch als Betriebskosten abgerechnet werden, wenn das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung als Firmeneigentum angegeben wird. Wenn die erworbene Immobilie als Privatvermögen deklariert wird, können Werbekosten steuerlich geltend gemacht werden.

Wie können die Notarkosten gering gehalten werden?

Einsparen können Sie die Notarkosten nicht, da der Einsatz eines Notars bei einem Immobilien- oder Grundstücksverkauf rechtlich vorgeschrieben ist, damit dieser Kauf rechtkräftig wird. Aber Sie können die damit verbundenen Kosten geringhalten. Bevor Sie Ihren ersten Notartermin antreten, sollten Sie sich telefonisch bei diesem informieren, welche Unterlagen benötigt werden und diese schon zum ersten Termin mitbringen. Des Weiteren empfehlen wir Ihnen so wenig wie möglich Termine in Anspruch zu nehmen und mehrere Themen während einer Zusammenkunft zu besprechen. Dadurch verringert sich die Anzahl der Termine und Sie können zusätzliche Kosten sparen.

Welche Kosten tragen Käufer und Verkäufer?

Die Immobilie oder das Grundstück müssen lastenfrei übergeben werden. Demnach muss sich der Verkäufer um die Löschung der Grundschuld beim Notar kümmern. Wie hoch die Kosten ausfallen, wird an der Höhe der Grundschuld gemessen. Der Verkäufer und Sie können sich aber auch darauf einigen, dass Sie die Grundschuld übernehmen. Demnach fallen keine weiteren Kosten an.

Um Ihnen einen Überblick über die ganzen Kosten bei einem Immobilienkauf oder auch -verkauf zu geben, können Sie gerne unseren Beitrag zum Thema Kosten beim Hausverkauf lesen. Des Weiteren finden Sie hier eine kurze Auflistung:

 

Kosten für den Käufer:

  • Notar- und Grundbuchamtskosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Grundsteuer
  • Maklergebühr (ggf.)

 

Kosten für den Verkäufer:

  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Spekulationssteuer (ggf.)
  • Vorfälligkeitsentschädigung (ggf.)
  • Löschung der Grundschuld (ggf.)
  • Wertgutachten (ggf.)
  • Maklergebühr (ggf.)

So hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, ist gesetzlich im § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorgeschrieben, dass ein Notar hinzugezogen werden muss, damit der Immobilienhandel rechtskräftig ist. Der Notar ist in diesem Fall der Zwischenhändler von Käufer und Verkäufer. Seine Aufgaben bestehen darin, den Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück zu erstellen und sich von beiden Parteien die Genehmigung für diesen zu holen, damit der Vertrag unterschrieben werden kann. Sollten Sie sich bei der Prüfung des Vertrags in einigen Punkten unsicher sein, ist es Ihnen jederzeit gestattet, einen Anwalt hinzuzuziehen. Im Anschluss tritt der Notar mit dem Grundbuchamt in Kontakt und verständigt dieses über den Eigentümerwechsel. Viele Ortschaften besitzen ein Vorkaufsrecht der Immobilien in deren Gemeinde. Damit der Kaufvertrag nicht angefochten werden kann, holt sich der Notar eine Verzichtserklärung auf dieses Vorkaufsrecht ein. Wenn niemand aus der Gemeinde die Immobilie selbst kaufen möchte wird das Finanzamt kontaktiert. Dieses muss dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, damit Sie überhaupt der neue Besitzer der Immobilie werden dürfen. In den letzten Schritten werden Sie die Verkaufssumme auf das Konto des Verkäufers überweisen und die Grunderwerbssteuer begleichen. Wenn dies alles unproblematisch geschehen ist, wird der Eigentümer im Grundbuch gewechselt und Sie sind der neue Besitzer der Immobilie.

Um die Notarkosten möglichst gering zu halten, raten wir Ihnen, schon vor dem ersten Notartermin alle wichtigen Unterlagen zusammen zu haben. Die Kosten werden später zwischen 1,5 bis 2,0 Prozent des Verkaufspreises liegen. Dieser Prozentsatz ist unabhängig von der Art des Kaufes, sprich ob es sich um ein Grundstück, um eine Wohnung oder um ein Haus handelt. Grundsätzlich ist ein unbebautes Grundstück am preiswertesten. Wie sich die Kosten aufstellen, können Sie auch in der Gebührenordnungstabelle nachlesen. Auch Grundbuchrechner können von großer Hilfe sein. Hier können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen, damit keine ungewünschten Überraschungen auf Sie zukommen. Sollten Sie dennoch die späteren Notarkosten als zu hoch empfinden, ist der Notar verpflichtet, diese Zusammensetzung detailliert nachweisen zu können. In einigen Fällen können Sie als Käufer der Immobilie die Notarkosten auch steuerlich absetzen lassen.

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Der Autor

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