Maklerprovision Hausverkauf | Kosten | wer zahlt | Makler handeln

Um den Schätzwert einer Immobilie zu ermitteln, die Sie verkaufen möchten und auch im nachfolgenden Verkaufsprozess ist es sinnvoll, sich von einem Immobilienmakler Unterstützung zu holen. Doch dieser Dienst wird vom Makler nicht kostenfrei erbracht. Vor dem Bestellen eines Maklers sollten Sie sich intensiv über die Höhe der Maklerprovision, deren Fälligkeit und die Kostenverteilung informieren. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Maklerprovision.

Für die Maklerprovision gibt es keine genauen Festlegungen, bis auf einen festen prozentualen Anteil je nach Bundesland und Region. Dieser befindet sich zwischen drei und rund sieben Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. An diesem in der Region üblichen Prozentsatz sollte sich auch die Höhe der Maklerprovision orientieren. Vor Abschluss des Kaufvertrags kann die Provisionshöhe nachverhandelt werden, nach Abschluss des Kaufvertrags ist das jedoch nicht mehr möglich.

Abhängig vom Leistungseinsatz des Maklers ist zu diskutieren, ob nicht eventuell eine zu hohe Provision erwartet wird. Hochbezahlte Makleraufträge sind nicht die Regel und von Region zu Region unterschiedlich. In entwicklungsschwachen Regionen in Deutschland muss der Immobilienmakler in mühsamer Arbeit einen Käufer oder Mieter suchen, da zu wenig Nachfrage besteht. Andersrum können Regionen auch von Wettbewerbern überlaufen sein, sodass es sich für Makler schwierig gestaltet, an Aufträge zu gelangen.

Es sprechen unterschiedliche Argumente für oder gegen eine höhere Maklerprovision:

Eine Maklerprovision ist durchaus vor Abschluss des Kaufvertrags verhandelbar. Ob aus Verkäufer- oder Käufersicht – mit passenden Argumenten lohnt sich immer der Versuch, die Höhe der Provision zu senken, auch wenn dies heutzutage eher unwahrscheinlich ist. Wenden Sie sich gern an Experten auf dem Immobilienmarkt, um Ratschläge in Bezug auf die Senkung der Maklerprovision zu erhalten.

Bei erfolgreichem Abschluss des Mietvertrags ist die Courtage fällig, die maximal zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer beträgt. Daraus berechnet sich wiederum die bekannte Zahl von 2,38 Kaltmieten. Allerdings können Sie auch in diesem Fall verhandeln. Der Makler erhält neben der Courtage keine weiteren Zahlungen.

Wenn vor dem Kauf einer Immobilie Bedenkzeit nötig ist, kann die Immobilie vom Käufer zunächst reserviert werden. In einem mit dem Makler vereinbarten Zeitraum wird die Immobilie keinem anderen Interessenten angeboten. Dadurch fallen manchmal Kosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision an. Der Betrag muss vom Käufer direkt gezahlt werden. Diese Kosten werden beim späteren Kauf der Immobilie mit der Provision verrechnet und fallen nicht zusätzlich an. Wird die Immobilie nicht gekauft, erhält der Interessent die vollen Reservierungskosten möglicherweise nicht erstattet.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar und keine Aufwandsentschädigung. Sie wird fällig, sobald der Abschluss eines Kaufvertrags erfolgt. Auch die Zahlung ist mit Abschluss des Kaufvertrags zu leisten. In jedem Fall sollte sich auf die Höhe der Maklerprovision im Vorhinein geeinigt werden, um Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Voraussetzung einer Maklercourtage besteht generell darin, dass das Objekt zum Zeitpunkt der Vermittlung auch tatsächlich zum Verkauf angeboten wird. Der Makler legt normalerweise bereits vor dem Immobilienverkauf die Höhe der Vermittlungsgebühr offen und trifft zusammen mit Ihnen eine Vereinbarung. Eine Vorauszahlung ist nicht üblich.

Fälligkeitsvoraussetzung ist die Rechnungslegung nicht, auch wenn sich diese nach § 286 Abs. 3 BGB empfiehlt. Der Verzug des Auftraggebers tritt spätestens binnen 30 Tagen nach Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufforderung ein.

Damit die Provision für den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf rechtskräftig ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es existiert ein rechtswirksamer Maklervertrag.
• Die Maklerdienstleistung wurde von einem Makler vollbracht.
• Es existiert ein Miet- oder Kaufvertrag.
• Der Vertragsabschluss ist klar auf die Maklertätigkeit zurückzuführen.
• Es liegen keine formalen Mängel vor, die den Vertrag ungültig machen.

Wurde die Provision ohne Maklervertrag ausgezahlt oder ist mindestens ein aufgeführtes Kriterium nicht erfüllt, kann die Maklerprovision zurückgefordert werden.

Wichtig: Wenn der Immobilienmakler sein Verlangen nach einer Provision deutlich macht und der Käufer oder Verkäufer nicht widerspricht, gilt der Makler als beauftragt.

• Höhe des Kaufpreises
• Verkaufsaufwand

Die Höhe der Maklercourtage sollte bereits zu Beginn der Zusammenarbeit mit dem Makler ausgehandelt werden. Wenn ein Makler viel Aufwand damit hat, eine Immobilie zu verkaufen, ist er weniger kompromissbereit, die Höhe der Gebühr zu mindern. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können mit dem Makler über die Höhe der Provision verhandeln. Sollte es noch andere Interessenten am Immobilienobjekt geben, sollte dabei Vorsicht geboten sein, denn der Makler könnte dazu tendieren, den Käufer vorzuziehen, der die Gebühr akzeptiert. Die vereinbarte Zahl sollten Sie in jedem Fall schriftlich in einem Maklervertrag festlegen. Sollten Sie keinen Vertrag besitzen, heben Sie E-Mails und wichtige Schriftstücke sorgfältig auf.

Sobald die Höhe der Maklerprovision einmal schriftlich bestimmt wurde, gestaltet es sich schwierig, über die Kosten neu zu verhandeln. Wenn der Makler seine Provision jedoch höher als im jeweiligen Bundesland zulässig angesetzt hat, können Sie vor Gericht ziehen und die Provision entsprechend herabsetzen lassen. Dies geht laut § 655 des BGB allerdings nur, solange Sie die Maklerprovision noch nicht bezahlt haben.

Es lohnt sich in der Regel immer, zu versuchen, die Höhe der Maklercourtage zu reduzieren. Die Verhandlung über die Maklercourtage sollte noch vor Abschluss des Vertrags geschehen und schriftlich festgehalten werden. Zu Ihrem Vorteil haben wir Ihnen einige mögliche Vorgehensweisen zusammengestellt:

• Wettbewerb: Weisen Sie darauf hin, dass es mehrere Makler gibt, die für Sie infrage kämen.
• Beliebte Wohngegend: Bei Objekten, die sich in einer beliebten Lage befinden, wird der Makler eher dazu bereit sein, die Maklerprovision zu senken.
• Schneller Vertragsabschluss: Die Garantie eines schnellen Vertragsabschlusses bewegt den Makler dazu, den Vertrag auch bei geringerer Maklercourtage einzugehen.
• Hoher Kaufpreis: Sollte die zu verkaufende Immobilie einen hohen Verkaufswert besitzen, ist dies für den Makler attraktiver. Denn bei einem hohen Gesamtwert ist auch der Anteil der Maklerprovision höher.
• Dauer der Vermittlung: Sowohl eine sehr lange Vermittlungsdauer als auch ein schneller Prozess sind Gründe dafür, mit dem Makler eine geringere Maklercourtage zu vereinbaren.

Das BGB sieht vor, dass die Maklercourtage als stillschweigend verhandelt wird. Die Makler orientieren sich meistens an den Empfehlungen der Berufsverbände ihres jeweiligen Bundeslandes oder ihrer Region.

Mit der richtigen Strategie können die Kosten für einen Makler effektiv gesenkt werden.

Seit Einführung des sogenannten Bestellerprinzips hat in der Regel der Eigentümer für die Entlohnung des Immobilienmaklers zu sorgen. Seither zahlt in 98 Prozent der Fälle der Vermieter den Makler. Die Verteilung der Maklergebühren beim Immobilienverkauf plant die Bundesregierung neu zu regeln. Voraussichtlich wird dies im Sommer oder Herbst 2020 in Kraft treten. Danach hat die beauftragende Partei beim Immobilienverkauf die Maklergebühren zu zahlen, kann jedoch maximal 50 Prozent der Kosten an die andere Partei weiterreichen.

Es handelt sich jedoch nicht um ein tatsächliches Bestellerprinzip, da nicht ausschließlich der Auftraggeber die Maklergebühren trägt. Die Neuentwicklung stellt im Unterschied zum Bestellerprinzip einiger Bundesländer eine bundesweit einheitliche und faire Regelung zur Teilung der Provision dar, um die Erwerbsnebenkosten zu senken und die Immobilienkäufer zu entlasten.

Zahlt der Beauftragende, beziehungsweise der Besteller, keine Maklergebühren, dürfen auch dem Käufer keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Der Käufer ist demnach erst dann dazu verpflichtet den Anteil der Maklerprovision zu zahlen, wenn der Verkäufer den Nachweis der Zahlung erbracht hat. Beispielsweise in Form eines Überweisungsbelegs.

Die Neuregelung gilt für selbstgenutzte Wohnimmobilien, darunter Einfamilienhäuser, auch mit Einliegerwohnungen und Eigentumswohnungen. Mehrfamilienhäuser mit zwei Wohnungen oder mehr sowie Gewerbeimmobilien sind aus der Regelung ausgenommen. Außerdem muss der Maklervertrag zukünftig nachvollziehbar in Textform vorliegen.

In den meisten Fällen handelt es sich bei der Maklerklausel um einen „Vertrag zugunsten Dritter“. Der Makler hat in diesem Fall einen eigenen Zahlungsanspruch gegen den Käufer. Dadurch haftet neben dem Käufer nach wie vor auch der Verkäufer als ursprünglicher Auftraggeber des Maklers.

Ein „Vertrag zugunsten Dritter“ ist nur dann gültig, wenn im notariellen Kaufvertrag ein eigener Anspruch des Maklers klar zum Ausdruck kommt. Sollte die Formulierung im Kaufvertrag unklar sein, besteht kein Zahlungsanspruch des Immobilienmaklers.

Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt außerdem gänzlich, wenn der Kaufvertrag nachträglich aufgehoben wurde oder in sonstiger Weise unwirksam wird, beispielsweise aufgrund von Rücktritt, Anfechtung, Aufhebung oder ähnlichen Gegebenheiten.

Wichtig: Gelegentlich enthält die Maklerklausel keinen Anspruch zugunsten des Immobilienmaklers. Stattdessen verpflichtet sich der Käufer dazu, den Verkäufer von seiner Provisionspflicht zu befreien. Ansprüche bestehen nur zwischen Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer kann verlangen, dass der Käufer die Provision an den Makler zahlt (sogenannter „Freistellungsanspruch“).

Mit der Aufnahme der Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag können sich der Geschäftswert und die Notargebühren erhöhen.

Die Maklerklausel lässt sich durch den Notar in verschiedenen Varianten formulieren. Maklerklauseln können daher je nach Vertrag unterschiedliche Bedeutungen und Rechtsfolgen haben.

Wenn es unabhängig von den Bemühungen des Maklers nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung kommt, entfällt die Maklerprovision (§ 652 Abs. 1 BGB). Ebenfalls ist keine Maklerprovision fällig, wenn der Makler sein Gehilfen mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG).

Ein Makler erhält in folgenden Fällen keine Provision:

• Vermittlung von Sozialwohnungen
• Makler ist Vormieter, Vermieter oder Verwalter der Wohnung
• es besteht ein freundschaftliches oder verwandtschaftliches Verhältnis zum Vermieter

Die Maklercourtage für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie zur Miete beträgt maximal zwei Nettomonatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Eine Überschreitung dieser Summe ist nicht zulässig. Die beauftragende Partei beim Immobilienverkauf darf bei Weiterreichen der Maklergebühren an die andere Partei ebenfalls die Grenze von maximal 50 Prozent nicht überschreiten.

Grundsätzlich ist der Maklerlohn dann fällig, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande kommt. Dabei darf der wirksame Hauptvertrag jedoch nicht wieder beseitigt worden sein. Die Nichtigkeit des Vertrags tritt aufgrund eines Formmangels oder einer Anfechtung des Hauptvertrags ein. In diesen Fällen ist aus juristischer Sicht noch kein Vertrag zustande gekommen bzw. nachträglich weggefallen. Dadurch entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers.

Sobald beide Vertragsparteien den Kaufvertrag einvernehmlich auflösen oder diesen wieder aufheben (Kündigung, Rücktritt, Schadensersatz), ändert dies nichts am Bestehen des ursprünglichen Kaufvertrags. Der Anspruch auf Maklerprovision bleibt somit ebenfalls bestehen.

Eine Ausnahme existiert dann, wenn sich die Parteien einvernehmlich zu einer nachträglichen Auflösung / Rückabwicklung des Hauptvertrags entschließen, sofern gleichzeitig ein Nichtigkeitsgrund wie zum Beispiel eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung vorliegt. Nur dann soll nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Provisionsanspruch des Maklers nachträglich entfallen.

Diese Regelung gilt nicht, wenn der Käufer im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs den entgangenen Gewinn fordert. Denn Voraussetzung für einen Anspruch auf den entgangenen Gewinn ist, dass der ursprüngliche Vertrag wirksam ist. Demnach hätte der Käufer bei Bestehen des wirksamen Vertrags die Maklerprovision entrichten müssen.

Unter bestimmten Bedingungen ist die Maklerprovision als Verkäufer und Käufer steuerlich absetzbar.

• Als Hausverkäufer lässt sich nur die Maklerprovision bei Mietobjekten, für die im Tausch ein neues Mietobjekt erworben wird, von der Steuer absetzen.
• Beim Hauskauf ist es nur bei einer beruflich bedingten Kaufentscheidung oder bei anschließender Vermietung der Immobilie möglich, die Maklerkosten abzusetzen.
• Andere Nebenkosten aus dem Verkauf der Immobilie sind für den Hausverkäufer steuerlich absetzbar.

Wenn Sie ein Haus verkaufen, können Sie die Maklergebühren leider nicht von der Steuer absetzen. Sie gelten als Teil der Nebenkosten für den Verkauf. Sie müssen jedoch nicht in jedem Bundesland Maklergebühren zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Eine Ausnahme besteht für den Besitz eines Mietobjekts. Wenn Sie dieses verkaufen, um direkt eine neue Immobilie zu kaufen, die Sie vermieten wollen, kann die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Stellen Sie alle nötigen Beweise sorgfältig zusammen, um die Bestätigung des Finanzamts zu erhalten.

Auch als Hauskäufer können Sie die Maklergebühren nicht von der Steuer absetzen. Sie gehören zu den Anschaffungsnebenkosten. Eine Ausnahme besteht darin, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern das Objekt nach dem Kauf vermieten. Dann wird die Maklerprovision mit dem Kaufpreis addiert und die Gesamtanschaffungskosten steigen. Dadurch mindern sich bei der Abschreibung der Immobilie die Steuern.

Die Angabe der Maklerprovision in der Steuererklärung ist definitiv lohnenswert. Zunächst sollten Sie sich aber Gedanken machen, ob Sie die fällige beziehungsweise bereits entrichtete Maklerprovision auch tatsächlich steuerlich absetzen können. Eine Übersicht dazu können Sie der nachfolgenden Tabelle entnehmen.

Die individuelle Berechnung all ihrer Werbungskosten könnte sich definitiv lohnen. Wenn Sie diese Anlage in der Steuererklärung nicht ausfüllen, rechnet der Staat Ihnen automatisch 1.000 Euro an. Mit Angabe Ihrer Ausgaben können Sie weitaus mehr gutgeschrieben bekommen.

Die Werbungskosten werden in Anlage N der Steuererklärung auf Seite 2 eingetragen. Je gründlicher Sie dabei vorgehen, umso mehr steuerliche Rückerstattung ist Ihnen zugesichert. Sie können zahlreiche Ausgaben rund um den Job von der Steuer absetzen und in die Anlage N eintragen. Maklerkosten zählen darunter zu den Werbungskosten.

Die Anschaffungsnebenkosten werden in Anlage V der Steuererklärung auf Seite 2 eingetragen. Dazu gehört auch die Maklercourtage für die Vermittlung eines Mietobjekts. Sie lässt sich vom Vermieter steuerlich geltend machen.

Wenn eine Immobilie provisionsfrei zum Kauf angeboten wird, ist damit gemeint, dass der Käufer keinen Anteil der Maklerprovision übernehmen muss. Eine Immobilie provisionsfrei zu erwerben muss sich finanziell nicht immer lohnen. In der Regel wird die Höhe der Maklercourtage bereits in die Kalkulation des Angebotspreises einberechnet. Bauträger, die eine Immobilie provisionsfrei anbieten, rechnen ihre Vertriebskosten ebenfalls in den Angebotspreis mit ein. Auch Privatverkäufer setzen oftmals einen höheren Angebotspreis an, wenn sie ohne Makler verkaufen, um ihren Gewinn zu maximieren und dabei ihre Vertriebskosten zu berücksichtigen.

Ein Verkaufsangebot ohne fällige Maklerprovision ist für den Verkäufer von Vorteil, da sich zusätzliche Kaufinteressenten anlocken lassen. Oftmals suchen Interessenten explizit nach Immobilien ohne Provisionskosten. Allerdings sollte sich der Verkäufer fragen, ob er diese Zielgruppe erreichen möchte. Denn beim Immobilienverkauf geht es vor allem darum, Kaufinteressenten mit hoher Zahlungsbereitschaft zu finden. Aus diesem Grund sollte eine Immobilie auch qualitativ hochwertig vermarktet werden.

Ein privater und provisionsfreier Verkauf bietet sich dann an, wenn Sie als Verkäufer bereits über viel Erfahrung im Immobilienkauf verfügen und dazu bereit sind, viel Zeit und Geld in die Vermarktung der Immobilie zu investieren. Sie sollten mit dem örtlichen Immobilienmarkt vertraut sein und sich auch mit den rechtlichen Fragestellungen auskennen. Eine Möglichkeit besteht darin, zur Bewertung der Immobilie einen Immobilienmakler heranzuziehen und danach zu entscheiden, ob die Immobilie privat oder über einen Makler angeboten werden soll.

Es ist ebenfalls üblich, eine Immobilie provisionsfrei aber dennoch über einen Immobilienmakler anzubieten. In diesem Fall erwartet der Makler aber eine hohe Vergütung des Anbieters.

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