Grundst├╝ck verkaufen | Ablauf | Steuern

Grundst├╝ck verkaufen – 25-Tipps zu Ablauf, Steuern & Co.

Ein Grundst├╝cksverkauf ist, ├Ąhnlich wie die Ver├Ąu├čerung von Immobilien, relativ komplex und erfordert eine gute Organisation, detaillierte Vorbereitungen und eine strukturierte Durchf├╝hrung. Grunds├Ątzlich gilt, dass sich bebaubares und erschlossenes Land vor allem in Stadtn├Ąhe sehr gut und zu hohen Preisen verkaufen l├Ąsst. Gerade bei Grundst├╝cken stellt sich immer eine recht gute Verhandlungsposition f├╝r Sie als Verk├Ąufer dar, denn hohe Nachfrage und kleines Angebot am Markt lassen auf gute Konditionen schlie├čen. Alle wichtigen Informationen zum Grundst├╝cksverkauf sind in diesem Beitrag zusammengefasst. Wir von immobilie-verkaufen.info┬áberaten Sie dar├╝ber hinaus gern pers├Ânlich hinsichtlich Ihres Grundst├╝cks.

Grundst├╝cksarten

Genauso wie beim Verkauf von Immobilien ist der erste Schritt die Festlegung der Grundst├╝cksart. Gerade bei Grundst├╝cken spielt die Art eine sehr gro├če Rolle, da auf Grundlage dessen die Bebaubarkeit deutlich wird. Grunds├Ątzlich ist ein Grundst├╝ck zumeist daf├╝r da, um es zu bebauen. Je mehr Wohn- und Gewerbefl├Ąche also entstehen darf, umso wertvoller ist das Grundst├╝ck. Bevor Sie sich dem Verkauf widmen, sollten Sie anhand des Grundbuchauszugs sicher sein, der alleinige Eigent├╝mer zu sein. Dieser erste Schritt klingt vielleicht banal, doch im Verlauf des Besitzes k├Ânnen sich Belastungen oder Beschr├Ąnkungen ergeben haben, die Ihnen jetzt nicht mehr bewusst sind. Nur der rechtm├Ą├čige Eigent├╝mer, wie er im Grundbuch steht, darf ver├Ąu├čern.

Bebaubarkeit festlegen

Die Bebaubarkeit eines jeden Grundst├╝cks verleiht ihm die Zuweisung zu bestimmten Grundst├╝cksarten. Im Grundbuch ist die Regelung bez├╝glich der Bebauung zumeist festgehalten. Weiterhin sind ein Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage einfache Mittel, um die Bebaubarkeit des Grundst├╝cks einwandfrei zu belegen. Wenden Sie sich als Eigent├╝mer im Zweifel immer an die Gemeinde bzw. an die zust├Ąndige Beh├Ârde. Au├čer in Spezialf├Ąllen sind alle Grundst├╝cke einem der folgenden sechs Kategorien zuzuordnen.

  • Wald- und Wiesengrundst├╝ck: Die Bebauung ist m├Âglicherweise verboten, da die Nutzung forst- oder landwirtschaftlich bedacht ist bzw. nicht als Grund und Boden zum Bauen und Wohnen vorgesehen ist.
  • Bauerwartungsland: Zum momentanen Zeitpunkt liegt keine Genehmigung vor, ein solches Grundst├╝ck bebauen zu d├╝rfen. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit darf es jedoch zu einem sp├Ąteren Zeitpunkt bebaut werden und wird zuk├╝nftig zu Bauland.
  • Rohbauland: Eine Bebauung eines solchen Grundst├╝cks ist definitiv angedacht, jedoch noch nicht umsetzbar, da es nicht erschlossen ist. Das Grundst├╝ck verf├╝gt weder ├╝ber Anschl├╝sse zur ├Âffentlichen Strom- und Wasserversorgung noch zu Elektrizit├Ąt, Telefon- oder Internetverbindungen.
  • Baugrundst├╝cke: Nach den Vorschriften des Bebauungsplans darf gebaut werden. Das Grundst├╝ck ist erschlossen und der zuk├╝nftige Bauherr kann sofort mit der Bebauung beginnen. Diese Kategorie gilt als die wertvollste Grundst├╝cksart.
  • Gemeinbedarfsfl├Ąche: In diesem Fall ist darauf hinzuweisen, dass die Nutzung des Grundst├╝cks vorgegeben ist und nicht zum Erzielen privaten Gewinns bzw. zum Wohnen gedacht ist. Die dauerhafte Nutzung f├╝r ├Âffentliche Zwecke und die Allgemeinheit (Sport, Kirche, Soziales) ist bindend.
  • Brachland: Zumeist sind dies Grundst├╝cke, die ehemals landwirtschaftlich genutzte Fl├Ąchen waren. In einigen F├Ąllen geht damit eine problematische Bodenqualit├Ąt einher und daraus kann sich ein schwieriger Verkauf ergeben.

 Für jedes Grundstück wird eine Bebaubarkeit festgelegt.

F├╝r jedes Grundst├╝ck wird eine Bebaubarkeit festgelegt.

 

Wenn Sie die aktuelle Bebaubarkeit bzw. Grundst├╝cksart ├╝berpr├╝fen, bedenken Sie auch immer vorherige Nutzungen. Denn je nachdem, ob eine alte Ruine in sich zusammenfiel oder der Boden landwirtschaftlich genutzt wurde und daraufhin n├Ąhrstoffarm und ausgelaugt war, k├Ânnen sich bestimmte Herausforderungen ergeben. Im schlimmsten Fall lag in der Vergangenheit eine Schadstoffbelastung oder Vergiftung des Erdreichs vor, was weit in die Zukunft seine Folgen und einen erschwerten Verkauf nach sich zieht.

Bebauungsplan

Anhand des ┬ž 34 BauGB┬áist die Nutzung eines Grundst├╝cks im Fl├Ąchennutzungsplan und/oder Bebauungsplan festgehalten. Diesen erhalten Sie bei Ihrer Kommune bzw. Gemeinde und er ist zumeist auch online vorzufinden. Inhaltlich ist im Bebauungsplan festgeschrieben, inwiefern es erlaubt ist ein Grundst├╝ck zu bebauen, denn dies ist ein entscheidender Faktor f├╝r Interessenten und die H├Âhe des Verkaufspreises. Dabei spielen grunds├Ątzlich die Festlegungen der folgenden Schwerpunkte eine entscheidende Rolle:

  • Bauform und Bauweise von Bauwerken
  • Art und Ma├č der baulichen Nutzung
  • Vorgaben der Abstandsfl├Ąchen
  • Baugrenzen, -fenster, -linie
  • Dachneigung und Dachform
  • Erscheinung und Farbe der Fassade
  • Maximale Anzahl der Vollgeschosse

 

Sie sollten als Noch-Eigent├╝mer also nach dem Blick ins Grundbuch einen weiteren auf den Bebauungsplan werfen, denn diese Informationen sind f├╝r potenzielle Kunden essenziell. Weiterhin sind zwei wesentliche Kennzahlen besonders wichtig: die Grundfl├Ąchenzahl und die Geschossfl├Ąchenzahl.

 

Grundfl├Ąchenzahl (= GRZ):

Dieser Kennwert beschreibt, wie viel Prozent des Grundst├╝cks bebaut werden d├╝rfen. Zuerst sei darauf hingewiesen, dass Grundfl├Ąche nicht mit Wohnfl├Ąche gleichzusetzen ist. Weiterhin m├╝ssen alle Abstellfl├Ąchen, Garagen etc. unterhalb der Oberfl├Ąche mit angerechnet werden. Die Kennzahl wird als Dezimalzahl angegeben und als Prozentwert interpretiert. Es gilt die Regelung, dass diese Angabe bis zu 50 Prozent ├╝berschritten werden, jedoch nicht 80 Prozent der Gesamtfl├Ąche des Grundst├╝cks ├╝bersteigen darf.

Bespiel: GRZ = 0,6

Das bedeutet, 60 Prozent der Grundst├╝cksfl├Ąche d├╝rfen bebaut werden. Die eigentlich zul├Ąssige ├ťberschreitung von nochmals 30 Prozent Grundfl├Ąche d├╝rfen nicht genutzt werden, da sonst 90 Prozent bebaut werden w├╝rden.

 

Geschossfl├Ąchenzahl (= GFZ):

Dieser Wert beschreibt, wie viele Quadratmeter Geschossfl├Ąche pro Quadratmeter Grundst├╝ck erlaubt sind. Daraus ergibt sich quasi die Anzahl, wie hoch gebaut werden darf. Wichtig hierbei ist, dass nur die Grundfl├Ąchen der Vollgeschosse Betrachtung finden und Keller oder Dachb├Âden nicht mitgez├Ąhlt werden. Daneben haben Sie nach dem errechneten Wert auch nicht v├Âllig freie Hand, da im Bebauungsplan auch festgelegt ist, wie die Bebauung im Hinblick auf den Gesamteindruck des Gebiets verl├Ąuft. Es ist h├Âchstwahrscheinlich nicht zul├Ąssig, in eine Neubausiedlung mit zweist├Âckigen Einfamilienh├Ąusern ein schmales zehnst├Âckiges Hochhaus zu errichten, selbst wenn der Richtwert anhand der Geschossfl├Ąchenzahl eingehalten w├╝rde.

Beispiel: GFZ = 0.5

Das bedeutet, bei einem 500 Quadratmeter gro├čen Grundst├╝ck maximal 0,5 x 500 m┬▓ = 250 m┬▓ Geschossfl├Ąchen in Vollgeschossen gebaut werden d├╝rften.

Bauvoranfrage

Sollte kein Bebauungsplan vorhanden sein, gibt es die M├Âglichkeit der Bauvoranfrage beim zust├Ąndigen Bauamt. Diese Variante gibt eine verbindliche Rechtsauskunft dar├╝ber, wie Grundst├╝cke bebaut werden d├╝rfen. Der Vorteil ist der, dass dieser Antrag deutlich g├╝nstiger und einfacher strukturiert ist als ein offizieller Bauantrag. Weiterhin kann sich solch ein Bauvorantrag positiv auf den Verkaufspreis auswirken, da der neue Eigent├╝mer schon klare Vorstellungen entwickeln kann, wie er das Grundst├╝ck sp├Ąter nutzen m├Âchte. Je nach Bundesland haben diese Rechtsausk├╝nfte unterschiedliche G├╝ltigkeiten. Sie als Beantragender m├╝ssen auch mit Geb├╝hren und einem gewissen Zeitaufwand rechnen, nachdem Sie die Bebauungsvorschl├Ąge bei der Beh├Ârde eingereicht haben.

Grundst├╝cksteilung

├ähnlich wie beim Verkauf von Mehrfamilienh├Ąusern sollten Sie als Noch-Eigent├╝mer dar├╝ber nachdenken, ob es Sinn macht, das Grundst├╝ck aufzuteilen. Erstens m├╝ssen daf├╝r die baurechtlichen Vorschriften, zum Beispiel in Bezug auf Erschlie├čung, vom Bauamt genehmigt werden. Weiterhin ist die Option nur bei wirklich gro├čfl├Ąchigen Grundst├╝cken zu bedenken. Der gro├če Vorteil ist der, dass zumeist insgesamt ein h├Âherer Gewinn erzielt wird, als wenn Sie komplett verkaufen. F├╝r diesen Vorteil m├╝ssen jedoch einige Kosten in Bezug auf Vermessungen und Grundbucheintr├Ąge sowie ein gr├Â├čerer Zeitaufwand f├╝r Vermarktung und Verhandlung in Kauf genommen werden. Wir empfehlen diesbez├╝glich die Beratung durch einen Immobilienmakler, da dieser viel Erfahrung mit Grundst├╝cken aller Art mitbringt und dementsprechend entscheiden kann, wie sinnvoll eine Teilung hinsichtlich Aufwand und Nutzen w├Ąre.

Zielgruppe festlegen

Nachdem das Grundst├╝ck in den grundlegenden Bebauungseigenschaften bestimmt ist, gilt es im zweiten Schritt die Zielgruppe zu ermitteln. Diese Ausrichtung ist sehr wichtig, denn sowohl die Vermarktungsstrategie als auch die Art der Kommunikation unterscheiden sich erheblich. Je nachdem, wie gro├č das Grundst├╝ck ist und welche Art von Bebauung zul├Ąssig w├Ąre, gibt es zwei K├Ąufergruppen.

 

  • Privatpersonen: Privatpersonen bilden eine relevante Interessentengruppe und sind besonders bei kleineren Grundst├╝cken interessiert. Sollte die Fl├Ąche Platz f├╝r ein Ein- oder Zweifamilienhaus haben, dann sollten Sie vermehrt auf diese Gruppe zugehen und mit Emotionalit├Ąt und Vorstellungskraft punkten.
  • Bautr├Ąger und Investoren: Bei gro├čen Grundst├╝cken, die f├╝r Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienh├Ąuser genug Fl├Ąche bieten, kommt die zweite K├Ąufergruppe der Bautr├Ąger und Investoren zum Tragen. Der finanzielle Spielraum ist zumeist viel gr├Â├čer und es geht um den Kauf, eine Wertsteigerung durch Bebauung und sp├Ąteren Wiederverkauf, um daraus Gewinn zu erwirtschaften. Diese Zielgruppe besichtigt und bewertet viel rationaler und bringt zumeist auch viel Erfahrung mit sich. Dabei sei auf professionelle Kommunikation und Vermarktung zu achten, da sonst schnell ein unseri├Âser Eindruck vermittelt werden k├Ânnte. Weiterhin ist es denkbar, dass sich Bautr├Ąger auch f├╝r kleinere Grundst├╝cke, die f├╝r Wohnimmobilien ausgelegt sind, interessieren, da auch hier ein wirtschaftlicher Ansatz gegeben sein kann.

Erforderliche Unterlagen

Der Verkauf eines Grundst├╝cks erfordert zahlreiche Unterlagen, die teilweise kostenpflichtig beantragt werden m├╝ssen. K├╝mmern Sie sich deshalb als Verk├Ąufer fr├╝h genug um alle wichtigen Dokumente, denn f├╝r die verschiedenen Arbeitsschritte und zur Transparenzbest├Ątigung f├╝r Kunden ist Vollst├Ąndigkeit der Unterlagen sehr wichtig. Die nachfolgende Liste f├╝hrt alle grundlegenden Unterlagen und Dokumente auf, erhebt jedoch weder den Anspruch auf Vollst├Ąndigkeit, noch brauchen Sie immer alles vorliegen zu haben. Beispielsweise ist der Erschlie├čungsnachweis irrelevant, wenn das Grundst├╝ck noch nicht erschlossen ist.

 

  • Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug
  • Baulastenverzeichnis
  • Altlastenauskunft
  • Baulastenverzeichnis
  • Nachweise ├╝ber die Erschlie├čung
  • Grundsteuerbescheid
  • Fl├Ąchennutzungsplan
  • Bauvoranfrage
  • Vermessungsunterlagen
  • Au├čen- und Luftbildaufnahmen des Grundst├╝cks

Bewertung des Grundst├╝cks

Die Bewertung eines Grundst├╝cks┬ákann mithilfe zwei verschiedener Verfahren vorgenommen werden. Beide hier vorgestellten Varianten beruhen auf den Vergleich mit anderen Grundst├╝cken, die ├Ąhnliche Eigenschaften aufweisen oder in gleichen Regionen zu finden sind. Ein wichtiger Hinweis lautet jedoch, dass jedes Grundst├╝ck individuell ist und einige spezielle Merkmale mit sich bringt. Anhand dessen kann der Einbezug alle Faktoren sehr komplex werden, weshalb wir einen qualifizierten Sachverst├Ąndigen>┬áempfehlen, dessen Wertermittlung in jeder Hinsicht anerkannt wird.

Die erste M├Âglichkeit der Wertermittlung erfolgt anhand des Bodenrichtwerts. Dieser nach ┬ž 196 BauGB┬áfestgelegte Kennwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis f├╝r unbebauten Grund und Boden in einer definierten Bodenrichtwertzone. Mindestens alle zwei Jahre legen offizielle Gutachteraussch├╝sse den Bodenrichtwert f├╝r die Zone anhand von vergangenen Verkaufspreisen vergleichbarer Grundst├╝cke in der N├Ąhe fest. Dieser Bodenrichtwert ist kein bindender Wert, sondern soll als Orientierung dienen, weshalb es des ├ľfteren zu Abweichungen von bis zu 20 Prozent im Vergleich zum Verkaufspreis kommen kann. Weiterhin ist er vergangenheitsbezogen und bezieht kurzfristige Schwankungen am Markt nicht mit ein. Einsehbar sind die Bodenrichtwerte beim zust├Ąndigen Vermessungsamt oder online f├╝r jeden Bereich der Bundesrepublik.

Die zweite Bewertungsmethode richtet sich nach dem Vergleichswertverfahren. Nach ┬ž 15 Immobilienwertermittlungsverordnung┬áwird der Verkehrswert des Grundst├╝cks anhand k├╝rzlich verkaufter Grundst├╝cke in ├Ąhnlicher Lage und Eigenschaft ermittelt. Hervorzuheben ist hier der Vergleich mit tats├Ąchlich gezahlten Verkaufspreisen und keinem durchschnittlichen Wert. Jedoch scheitert die Wertermittlungsmethode regelm├Ą├čig an der zu geringen Zahl an Vergleichsobjekten. Gerade in Gro├čst├Ądten, wo bebaubare Grundst├╝cke nur noch selten zu finden sind, eignet sich die Art der Bewertung nur in einigen F├Ąllen.

Damit Sie als Verk├Ąufer einen ├ťberblick bekommen, welche Faktoren bei der Grundst├╝cksbewertung eine Rolle spielen, haben wir die folgende Auflistung mit Erkl├Ąrungen erstellt:

 

  • Die Lage:
    • Makrolage ÔÇô infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche St├Ąrke der Region
    • Mikrolage ÔÇô direkte Nachbarschaft, das Viertel, lokale Versorgung, Anbindung an ├Âffentliche Verkehrsmittel, Umwelteinfl├╝sse (z. B. L├Ąrm)

 

  • Der Zuschnitt: Liegt das Grundst├╝ck am Hang oder gerade?
    • Verbauter Blick oder Panorama?
    • Eckgrundst├╝ck oder direkte Nachbarbebauung?
    • Ausrichtung nach S├╝den oder Norden?

 

  • Die Gr├Â├če
    • Wie viele Quadratmeter hat das Grundst├╝ck?
    • Welche Werte haben die Grundfl├Ąchenzahl und die Geschossfl├Ąchenzahl?

 

  • Die Erschlie├čung
    • Bestehen Anschl├╝sse an Wasser, Elektrik, Strom, Kabelfernsehn und Telefon?
    • Lokale Infrastruktur ÔÇô Gibt es Stra├čen, Gehwege, Laternen etc.?

 

  • Die Bodenbeschaffenheit
    • Eignung f├╝r Bau oder Landwirtschaft?
    • Verunreinigungen des Erdreiches durch Chemikalien oder Schadstoffe?
    • Welchen Nutzungen war der Boden in der Vergangenheit ausgesetzt?

 

  • Stand des Grundbuchs
    • Ist der Verk├Ąufer der alleinige Eigent├╝mer?
    • Bestehen Rechte an Dritte (z. B. Gemeinde)?
    • Gibt es Altlasteneintr├Ąge?

 

  • Der Bebauungsgrad
    • Welche Art von Grundst├╝ck liegt vor?
    • Wie ist die Bebaubarkeit im Bebauungsplan geregelt?

 

  • Eigenheiten des Grundst├╝cks

Vermarktung Ihres Grundst├╝cks

Die richtige Vermarktung ist der n├Ąchste Schritt, damit der Grundst├╝cksverkauf schnell zum bestm├Âglichen Erfolg f├╝hrt. Grunds├Ątzlich gilt, dass sich baureife Grundst├╝cke besser und schneller verkaufen lassen. Sollte dies bei Ihrem (noch) nicht der Fall sein, m├╝ssen andere Vorz├╝ge herausgearbeitet werden. Anhand der Grundst├╝cksart und der anzusprechenden Zielgruppe ist es von gro├čer Bedeutung, mit der richtigen Kommunikation und ├╝ber relevante Kan├Ąle eine Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Als Grundlage empfehlen wir die Erstellung eines Expos├ęs, in dem zum einen verschiedene Bauszenarien erarbeitet und veranschaulicht werden sollten. Damit erreichen Sie auch die potenziellen K├Ąufer, die sich die Bebauung noch nicht vorstellen k├Ânnen und die Beleuchtung verschiedener Projektperspektiven kann erfolgen. Zum anderen hat das Expos├ę die Aufgabe, wichtige Antworten auf grundlegende Fragen zu geben, da Interessenten sich meist nach dem Studieren dieses Portfolios f├╝r oder gegen eine Besichtigung entscheiden. Inhaltlich sollten die folgenden Punkte definitiv beinhaltet sein:

  • Welche Grundst├╝cksart liegt vor und welche Vorteile ergeben sich daraus?
  • Wie viele Quadratmeter umfasst die Grundst├╝cksfl├Ąche?
  • Wie und von wem kann das Grundst├╝ck in der Zukunft genutzt werden?
  • Welche M├Âglichkeiten der Bebauung sind denkbar / erlaubt?
  • Wo befindet sich das Grundst├╝ck? (Makro- und Mikrolage)
  • In welcher Form ist das Grundst├╝ck erschlossen bzw. an die ├ľffentlichkeit angebunden?
  • Welche speziellen Eigenschaften hat das Grundst├╝ck au├čerdem?

Das Expos├ę sollte weiterhin Fotos und Luftbildaufnahmen enthalten, damit die Fl├Ąche auch in der betreffenden Umgebung pr├Ąsentiert wird. Wichtige Hinweise, wie die Vorlage eines Bebauungsplans oder den Nachweis der Erschlie├čung k├Ânnen in Ausz├╝gen ebenfalls beigef├╝gt werden, da so noch mehr Transparenz und Sicherheit dem Interessenten gegen├╝ber vermittelt wird.

Zur Platzierung von Werbeanzeigen eignen sich besonders gut Onlineplattformen, da die Schaltung meist g├╝nstiger ist als in Zeitschriften oder Wochenbl├Ąttern und mehr Platz zur Verf├╝gung steht. Auch hier ist sind die inhaltlichen Angaben des Expos├ęs ma├čgebend und es wird die Veranschaulichung durch Bilder empfohlen. Anzeigen in Zeitungen und auf Flyern haben trotz allem ihre Berechtigung und k├Ânnen unterst├╝tzend eingesetzt werden. Ebenso eignen sich Immobilienportale f├╝r die Vermarktung, da viele Kunden nicht festgelegt auf einen Hauskauf sind und ein Grundst├╝ckskauf mit Hausbau auch in Frage kommen kann. Diese Interessentengruppe ist auf diese Weise gut und schnell zu erreichen.

Besichtigung und Kaufpreisverhandlung

F├╝hren Sie Besichtigungen immer bei Tageslicht und m├Âglichst gutem Wetter durch, denn dadurch entsteht meist schon ein besserer Eindruck. Je nach Menge der Interessenten lohnt sich bei einer gro├čen Zahl ein fester Termin f├╝r alle oder bei ├╝berschaubarer Anzahl mehrere Besichtigungstermin mit den einzelnen potenziellen K├Ąufern, um n├Ąher auf sie und deren Interessen eingehen zu k├Ânnen. Grunds├Ątzlich sollten immer Ausfertigungen des Expos├ęs vorliegen. Bereiten Sie sich auf jeden Besichtigungstermin gr├╝ndlich vor, denn dies strahlt Professionalit├Ąt aus und gibt Ihnen die M├Âglichkeit souver├Ąn auf alle Fragen antworten zu k├Ânnen.

Die Kaufpreisverhandlungen richten sich nach der Menge an Interessenten f├╝r das Grundst├╝ck. Eine eher geringe Nachfrage verlangt von Ihnen als Verk├Ąufer viel Verhandlungsgeschick, denn viele Verkaufsm├Âglichkeiten bestehen nicht. Setzen Sie sich im Vorhinein Ziele bez├╝glich des Preises, die nicht unterschritten werden d├╝rfen. Seien Sie offen und ehrlich hinsichtlich bestimmter W├╝nsche, was nach dem Verkauf des Grundst├╝cks vielleicht nicht passieren sollte. Und legen Sie eine zum Kunden passende Kommunikation auf, um Professionalit├Ąt und St├Ąrke auszustrahlen.

Sind Sie in der privilegierten Situation ein Top-Grundst├╝ck in bevorzugter Lage zu besitzen, ist die Nachfrage meist sehr hoch und das Angebot hinsichtlich anderen Grundst├╝cke bestenfalls noch begrenzt. Das w├Ąre die ideale Ausgangsposition f├╝r Sie als Verk├Ąufer, da ein sehr hoher Verkaufspreis erzielt werden kann. Um nicht unn├Âtig viel Zeit verstreichen zu lassen, gibt es eine weitere M├Âglichkeit der Kaufpreisverhandlung, n├Ąmlich das sogenannte Bieterverfahren, bei dem die Kaufinteressenten durch Gebote den Verkaufspreis f├╝r das Grundst├╝ck bestimmen. Im Zusammenhang damit findet meist eine Sammelbesichtigung statt, w├Ąhrend der Sie als Verk├Ąufer mithilfe des Expos├ęs das Grundst├╝ck pr├Ąsentieren. Ebenfalls in diesem werden Mindestpreis sowie Informationen hinsichtlich des Bieterverfahrens dargelegt. In der heutigen Zeit geben die Interessenten im Nachgang Ihr Angebot meist per E-Mail ab, woraufhin zumeist eine zweite oder dritte Bieterrunde folgen. Nach Abschluss der festgelegten Gebotsfrist hat der Noch-Eigent├╝mer die alleinige Entscheidungsfreiheit ├╝ber das f├╝r ihn beste Angebot. Der gro├če Vorteil dieses Verfahrens ist die Festlegung des Preises durch den Wettbewerb, denn damit sind nach oben keine Grenzen gesetzt und jeder Interessent hat das Ziel, andere potenzielle K├Ąufer mit einem h├Âheren Gebot auszustechen. Diese Methode ist jedoch auch recht komplex, gerade in der Vorbereitung und Durchf├╝hrung, weshalb wir die Unterst├╝tzung eines erfahrenen Maklers empfehlen.

Ablauf des Verkaufs

Nachdem ein passender K├Ąufer gefunden und der Verkaufspreis ausgehandelt wurde, folgen noch ein paar Schritte, um den Eigent├╝merwechsel abzuschlie├čen. Der Verkauf eines Grundst├╝cks oder einer Immobilie ben├Âtigt immer eine notarielle Beglaubigung des Vertrags, ansonsten ist die Ver├Ąu├čerung nicht rechtskr├Ąftig. Daf├╝r muss, meist vom K├Ąufer, ein Notar beauftragt werden, der den Kaufvertragaufsetzt und als neutraler Mittler zwischen den Akteuren auftritt. Hierf├╝r ben├Âtigt er schnelle und vollst├Ąndige Zuarbeit von K├Ąufer und Verk├Ąufer in Form von pers├Ânlichen Angaben und relevanten Unterlagen. Um Zusatzkosten zu vermeiden, empfiehlt sich eine korrekte Terminabsprache und -einhaltung sowie ein transparenter Austausch der Parteien. Nachdem der Kaufvertrag ausformuliert wurde, stehen sowohl K├Ąufer als auch Verk├Ąufer mindestens zwei Wochen Zeit zur Verf├╝gung, um eine gr├╝ndliche Pr├╝fung vorzunehmen. Auch in dieser Hinsicht raten wir dazu, alle inhaltlichen und formalen Schwerpunkt eingehend zu begutachten, denn noch sind jegliche ├änderungen umsetzbar.

Zum finalen Notartermin sollte die Bonit├Ąt des K├Ąufers, sprich seine Zahlungsf├Ąhigkeit, ├╝berpr├╝ft worden sein, damit Sie als Verk├Ąufer sicher gehen k├Ânnen, fristgerecht und zu den vereinbarten Konditionen ver├Ąu├čern zu k├Ânnen. Nachdem der Notar den Kaufvertrag vorgelesen und alle Details rechtlich erl├Ąutert hat, gibt es noch einmal eine letzte M├Âglichkeit, ├änderungsw├╝nsche vorzutragen. Nachdem alle Unstimmigkeiten gekl├Ąrt wurden, erfolgt die Unterschrift von K├Ąufer und Verk├Ąufer sowie die notarielle Beglaubigung. Der Notar┬áveranlasst im Nachgang durch eine Auflassungsvormerkung die Zusicherung des Grundst├╝cks an den neuen Eigent├╝mer und leitet die ├änderung im Grundbuch ein.

Die letzten Schritte beim Grundst├╝cksverkauf ergeben sich aus der Zahlung des Kaufpreises und der ├ťbergabe des Eigentums. Die Zahlung kann auf Wunsch auch ├╝ber ein Notaranderkonto abgewickelt werden, bei dem der Notar als Treuh├Ąndler zwischen den Akteuren gilt und die korrekte Transaktion ├╝berwacht. Bei Grundst├╝cken k├Ânnen nicht wie bei Immobilien Schl├╝ssel oder ├Ąhnliche Gegenst├Ąnde ├╝bergeben werden, jedoch aber wichtige Unterlagen und im ├╝bertragene Sinne die Rechte und Pflichten an den neuen Eigent├╝mer. Mit der neuen Eintragung im Grundbuch ist der K├Ąufer ebenfalls offiziell Eigent├╝mer und die Besitzverh├Ąltnisse haben sich ge├Ąndert.

Bei der offiziellen ├ťbergabe empfehlen wir einen unabh├Ąngigen Dritten mit einzubeziehen. Grund daf├╝r ist zum einen, dass sp├Ąter bei Unklarheiten Zeugen vorhanden sind. Zum anderen kann ein ├ťbergabeprotokoll gef├╝hrt werden, welches einen reibungslosen und einvernehmlichen Ablauf vermerkt. Folgende inhaltliche Angaben sollten in jedem Fall enthalten sein:

 

  • Pers├Ânliche Daten von K├Ąufer und Verk├Ąufer (Name, Anschrift, Erreichbarkeit etc.)
  • Eckdaten zum Grundst├╝ck (Lage, Gr├Â├če etc.)
  • Anzahl der ├╝bergebenen Schl├╝ssel, ggf. f├╝r Tor / Z├Ąune etc.
  • Angaben zu allen ├╝bergebene Dokumenten, Rechnungen, Belegen usw.
  • Zustand des Grundst├╝cks
  • Datum
  • Unterschriften

Besonderheiten bez├╝glich der Steuern

Beim Verkauf eines Grundst├╝cks sollten sie einige steuerliche Besonderheiten beachten. Grunds├Ątzlich gilt: Wenn Sie das Grundst├╝ck privat verkaufen und zwischen dem Tag des Erwerbs und dem des Verkaufs mehr als zehn Jahre liegen, dann ist der Verkauf steuerfrei. Sollte dies nicht der Fall sein, muss auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer gezahlt werden. Der Gesetzgeber unterstellt pauschal, dass nach dem Erwerb des Grundst├╝cks auf eine Wertsteigerung spekuliert wurde und verlangt aufgrund dessen f├╝r den Verkaufserl├Âs innerhalb der Frist von zehn Jahren diese Abgabe. Die H├Âhe dieser Steuer richtet sich nach dem pers├Ânlichen Einkommenssteuersatz, denn der Gewinn wird als Einkommen betrachtet. Daraus ergibt sich, dass Sie mehr Einkommenssteuer zahlen m├╝ssen, weil der Wert der Spekulationssteuer auf diesem Weg mit berechnet wird.

Anfallende Kosten

In der vorliegenden Tabelle haben wir eine Auflistung der Kostenverteilung vorgenommen. Die untenstehenden Angaben sind jedoch nicht ausnahmslos auf alle Grundst├╝cksverk├Ąufe anwendbar, weshalb Sie sich in Ihrem speziellen Fall von einem Makler beraten lassen sollten.

 

K├Ąufer Verk├Ąufer
Notarkosten Wertermittlung des Grundst├╝cks
Grunderwerbssteuer Anzeigenschaltung
Grundsteuer Geb├╝hren bei ├ämtern / Beh├Ârden (Anforderung von Unterlagen)
Maklerprovision (manchmal ist auch eine Kostenteilung zwischen K├Ąufer und Verk├Ąufer denkbar) Spekulationssteuer
┬á eventuell: L├Âschung der Grundschuld / Aufl├Âsung von Hypotheken
  eventuell: Kosten für Abwicklung über Notaranderkonto
  eventuell: Reparaturarbeiten
  eventuell: Bauvoranfrage

Privat verkaufen oder mit Makler?

Wie sich gezeigt hat, ist der Verkauf eines Grundst├╝cks sehr komplex. Sie als Verk├Ąufer m├╝ssen zahlreiche Vorgaben beachten und viel Zeit und Nebenkosten einplanen. Grunds├Ątzlich besteht es keine Pflicht, einen Makler f├╝r Immobilien- oder Grundst├╝cksverk├Ąufe zu beauftragen.

Zu Beginn sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich die Festlegung des Verkaufspreises und deren Verhandlung mit Kunden zutrauen, denn Professionalit├Ąt und ein sicheres Auftreten sind Schl├╝sselqualifikationen f├╝r ein bestm├Âgliches Verkaufsergebnis. Da man selbst gemeinhin nicht alles eigenst├Ąndig erledigen kann, m├╝ssen externe Dienstleister beauftragt werden, die beispielsweise die Wertermittlung vornehmen, Fotos machen oder rechtliche Barrieren ├╝berwinden. Doch die Suche nach den passenden Partnern sowie deren Honorar m├╝ssen Sie selbst ├╝bernehmen. Die Berechnung des Verkehrswerts ist zum Beispiel ein hoher Kostenfaktor, w├Ąhrend die Vermarktung ├╝ber verschiedenen Kan├Ąle viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Dazu ben├Âtigen Sie ausreichend Kenntnisse, denn sonst erreichen Sie wohlm├Âglich gar nicht die Zielgruppe, die sich auch f├╝r das Grundst├╝ck interessieren k├Ânnte. Weiterhin geh├Âren Beh├Ârdeng├Ąnge, das Verfassen von Annoncen und dem Expos├ę sowie eine eingehende Befassung mit der Immobilien- und Grundst├╝cksbranche zu Ihren Aufgaben. Daraus ergibt sich, dass der Verkauf eines Grundst├╝cks nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte.

Es besteht jedoch die M├Âglichkeit, einen Makler zu Rate zu ziehen. Je nachdem, wie erfahren Sie mit dem Ver├Ąu├čerung von Grundst├╝cken sind, kann dieser nur Teilschritte oder aber den gesamten Verkauf von Beginn bis Ende mit allen Zwischenschritten ├╝bernehmen. Damit sparen Sie sich viel Geld und Zeit, denn neben der gro├čen Fachkenntnis und Erfahrung punktet der Makler mit F├Ąhigkeiten wie der Anwendung effizienter Vermarktungsstrategien, der schnellen Auswahl an Interessenten und der Verhandlung des Preises. Unter Ber├╝cksichtigung aller relevanten Faktoren ├╝bernimmt er die Beratung und kann bei Besichtigungsterminen unterst├╝tzen. Mit einem gemeinhin gro├čen Kundenstamm und der Bewerbung ├╝ber die richtigen Kan├Ąle wird sehr schnell die richtige Zielgruppe erreicht. Nicht zuletzt kann ein Makler Sie auch rechtlich und steuerlich beraten bzw. Kontakte zu Partnern kn├╝pfen. Dadurch zeigt sich, dass die Beauftragung eines Maklers beim Grundst├╝cksverkauf sehr hilfreich sein kann. Wir empfehlen Ihnen bei Bedarf qualifizierte Fachleute in Ihrer Region.

Top25-Tipps ÔÇô Ihre Checkliste

  1. Legen Sie anhand der Bebaubarkeit und des Erschlie├čungsgrades die Grundst├╝cksart fest, dann darauf baut jeder weitere Schritt von der richtigen Zielgruppe bis zur erfolgreichen Vermarktung auf.
  2. Je mehr Wohn- und Gewerbefl├Ąche auf dem Grundst├╝ck entstehen darf, umso wertvoller ist es.
  3. Der Bebauungsplan gilt als wichtigste Quelle, denn neben Grundfl├Ąchenzahl und Geschossfl├Ąchenzahl sind alle allgemeineren Informationen zur Bebaubarkeit des Grundst├╝cks dort festlegt.
  4. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage. Damit ist auch von vorneherein klar geregelt, wie bebaut werden darf. Dar├╝ber hinaus k├Ânnen verschieden Bauszenarien veranschaulicht und auf die Umsetzung gepr├╝ft werden.
  5. Bedenken Sie bei gro├čen Grundst├╝cken die Option der Grundst├╝cksteilung f├╝r einen h├Âheren Verkaufspreis, verlieren Sie jedoch auch den damit verbunden Aufwand nicht aus den Augen.
  6. Analysieren Sie auf Grundalge der Eigenschaften des Grundst├╝cks die richtige Zielgruppe. W├Ąhrend Privatpersonen an kleinen Grundst├╝cken f├╝r Einfamilienh├Ąusern interessiert sind, kommen Investoren und Bautr├Ąger eher bei gro├čen Grundst├╝cken f├╝r Mehrfamilienh├Ąuser und Gewerbeimmobilien zum Zug.
  7. K├╝mmern Sie sich fr├╝h genug um alle erforderlichen Unterlagen, deren Vollst├Ąndigkeit und inhaltliche Richtigkeit.
  8. Die Bewertung Ihres Grundst├╝cks sollte ein vereidigter und qualifizierter Sachverst├Ąndiger vornehmen.
  9. Die erste m├Âgliche Bewertungsmethode wird anhand des Bodenrichtwerts vorgenommen, welcher sich durch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise einer Zone ergibt und von Gutachteraussch├╝ssen festgelegt wurde. Die zweite denkbare Bewertungsart erfolgt durch das Vergleichswertverfahren, bei der der Verkehrswert sich daraus ergibt, welche Betr├Ąge f├╝r vergleichbare Grundst├╝cke in ├Ąhnlicher N├Ąhe in der Vergangenheit gezahlt wurden.
  10. Neben Lage, Zuschnitt und Gr├Â├če haben vor allem Erschlie├čung und Bebaubarketen einen entscheidenden Einfluss auf den Wert des Grundst├╝cks.
  11. Erstellen Sie ein Expos├ę, welches verschiedene Bauszenarien, die Antworten auf die wichtigsten Fragen sowie viel Veranschaulichungsmaterial beinhaltet, auf Grundlage dessen sich Interessenten f├╝r die Besichtigung Ihres Grundst├╝cks entscheiden sollten.
  12. Entscheiden Sie auf Grundlage der Zielgruppe, welches Medium sich am besten f├╝r die Schaltung von Anzeigen eignet. Wir empfehlen, vermehrt auf Online-Annoncen zu setzen.
  13. F├╝hren Sie Besichtigungen immer bei Tageslicht und m├Âglichst sch├Ânem Wetter durch.
  14. Bei vielen Interessenten lohnt sich ein gemeinsamer Besichtigungstermin, bei einer kleinen Gruppe sollten Sie detaillierter auf die potenziellen Kunden eingehen.
  15. Das Bieterverfahren lohnt sich vor allem bei attraktiven Grundst├╝cken in Toplagen, die viel Interesse hervorrufen. Dadurch den Wettbewerb steigt der Kaufpreis.
  16. Bleiben Sie bei Kaufverhandlungen professionell und bei Ihrem Standpunkt.
  17. Der Verkauf eines Grundst├╝cks muss immer von einem Notar beglaubigt werden.
  18. Nehmen Sie sich genug Zeit f├╝r die Pr├╝fung des Kaufvertrags.
  19. Vor der Unterschrift des Kaufvertrags sollten Sie sich die Bonit├Ąt des K├Ąufers best├Ątigt haben lassen.
  20. K├╝mmern Sie sich um die Anwesenheit eines unabh├Ąngigen Dritten bei der ├ťbergabe des Eigentums.
  21. Lassen Sie sich die ├ťbergabe des Eigentums mithilfe eines ├ťbergabeprotokolls best├Ątigen.
  22. Ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren zwischen Erwerb und Verkauf verpflichtet Sie zur Zahlung der Spekulationssteuer anhand Ihres Einkommenssteuersatzes.
  23. Lassen Sie sich von einem Steuerexperten beraten.
  24. Kalkulieren Sie genug finanziellen Puffer ein, da auch auf Sie als Verk├Ąufer einige Kosten zukommen.
  25. Beauftrage Sie im Zusammenhang mit einem Grundst├╝cksverkauf einen erfahrenen Makler.

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