Grundstück verkaufen | Ablauf | Steuern

Grundstück verkaufen – 25-Tipps zu Ablauf, Steuern & Co.

Ein Grundstücksverkauf ist, ähnlich wie die Veräußerung von Immobilien, relativ komplex und erfordert eine gute Organisation, detaillierte Vorbereitungen und eine strukturierte Durchführung. Grundsätzlich gilt, dass sich bebaubares und erschlossenes Land vor allem in Stadtnähe sehr gut und zu hohen Preisen verkaufen lässt. Gerade bei Grundstücken stellt sich immer eine recht gute Verhandlungsposition für Sie als Verkäufer dar, denn hohe Nachfrage und kleines Angebot am Markt lassen auf gute Konditionen schließen. Alle wichtigen Informationen zum Grundstücksverkauf sind in diesem Beitrag zusammengefasst. Wir von immobilie-verkaufen.info beraten Sie darüber hinaus gern persönlich hinsichtlich Ihres Grundstücks.

Grundstücksarten

Genauso wie beim Verkauf von Immobilien ist der erste Schritt die Festlegung der Grundstücksart. Gerade bei Grundstücken spielt die Art eine sehr große Rolle, da auf Grundlage dessen die Bebaubarkeit deutlich wird. Grundsätzlich ist ein Grundstück zumeist dafür da, um es zu bebauen. Je mehr Wohn- und Gewerbefläche also entstehen darf, umso wertvoller ist das Grundstück. Bevor Sie sich dem Verkauf widmen, sollten Sie anhand des Grundbuchauszugs sicher sein, der alleinige Eigentümer zu sein. Dieser erste Schritt klingt vielleicht banal, doch im Verlauf des Besitzes können sich Belastungen oder Beschränkungen ergeben haben, die Ihnen jetzt nicht mehr bewusst sind. Nur der rechtmäßige Eigentümer, wie er im Grundbuch steht, darf veräußern.

Bebaubarkeit festlegen

Die Bebaubarkeit eines jeden Grundstücks verleiht ihm die Zuweisung zu bestimmten Grundstücksarten. Im Grundbuch ist die Regelung bezüglich der Bebauung zumeist festgehalten. Weiterhin sind ein Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage einfache Mittel, um die Bebaubarkeit des Grundstücks einwandfrei zu belegen. Wenden Sie sich als Eigentümer im Zweifel immer an die Gemeinde bzw. an die zuständige Behörde. Außer in Spezialfällen sind alle Grundstücke einem der folgenden sechs Kategorien zuzuordnen.

  • Wald- und Wiesengrundstück: Die Bebauung ist möglicherweise verboten, da die Nutzung forst- oder landwirtschaftlich bedacht ist bzw. nicht als Grund und Boden zum Bauen und Wohnen vorgesehen ist.
  • Bauerwartungsland: Zum momentanen Zeitpunkt liegt keine Genehmigung vor, ein solches Grundstück bebauen zu dürfen. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit darf es jedoch zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden und wird zukünftig zu Bauland.
  • Rohbauland: Eine Bebauung eines solchen Grundstücks ist definitiv angedacht, jedoch noch nicht umsetzbar, da es nicht erschlossen ist. Das Grundstück verfügt weder über Anschlüsse zur öffentlichen Strom- und Wasserversorgung noch zu Elektrizität, Telefon- oder Internetverbindungen.
  • Baugrundstücke: Nach den Vorschriften des Bebauungsplans darf gebaut werden. Das Grundstück ist erschlossen und der zukünftige Bauherr kann sofort mit der Bebauung beginnen. Diese Kategorie gilt als die wertvollste Grundstücksart.
  • Gemeinbedarfsfläche: In diesem Fall ist darauf hinzuweisen, dass die Nutzung des Grundstücks vorgegeben ist und nicht zum Erzielen privaten Gewinns bzw. zum Wohnen gedacht ist. Die dauerhafte Nutzung für öffentliche Zwecke und die Allgemeinheit (Sport, Kirche, Soziales) ist bindend.
  • Brachland: Zumeist sind dies Grundstücke, die ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen waren. In einigen Fällen geht damit eine problematische Bodenqualität einher und daraus kann sich ein schwieriger Verkauf ergeben.

 

Wenn Sie die aktuelle Bebaubarkeit bzw. Grundstücksart überprüfen, bedenken Sie auch immer vorherige Nutzungen. Denn je nachdem, ob eine alte Ruine in sich zusammenfiel oder der Boden landwirtschaftlich genutzt wurde und daraufhin nährstoffarm und ausgelaugt war, können sich bestimmte Herausforderungen ergeben. Im schlimmsten Fall lag in der Vergangenheit eine Schadstoffbelastung oder Vergiftung des Erdreichs vor, was weit in die Zukunft seine Folgen und einen erschwerten Verkauf nach sich zieht.

Bebauungsplan

Anhand des § 34 BauGB ist die Nutzung eines Grundstücks im Flächennutzungsplan und/oder Bebauungsplan festgehalten. Diesen erhalten Sie bei Ihrer Kommune bzw. Gemeinde und er ist zumeist auch online vorzufinden. Inhaltlich ist im Bebauungsplan festgeschrieben, inwiefern es erlaubt ist ein Grundstück zu bebauen, denn dies ist ein entscheidender Faktor für Interessenten und die Höhe des Verkaufspreises. Dabei spielen grundsätzlich die Festlegungen der folgenden Schwerpunkte eine entscheidende Rolle:

  • Bauform und Bauweise von Bauwerken
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Vorgaben der Abstandsflächen
  • Baugrenzen, -fenster, -linie
  • Dachneigung und Dachform
  • Erscheinung und Farbe der Fassade
  • Maximale Anzahl der Vollgeschosse

 

Sie sollten als Noch-Eigentümer also nach dem Blick ins Grundbuch einen weiteren auf den Bebauungsplan werfen, denn diese Informationen sind für potenzielle Kunden essenziell. Weiterhin sind zwei wesentliche Kennzahlen besonders wichtig: die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl.

 

Grundflächenzahl (= GRZ):

Dieser Kennwert beschreibt, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Zuerst sei darauf hingewiesen, dass Grundfläche nicht mit Wohnfläche gleichzusetzen ist. Weiterhin müssen alle Abstellflächen, Garagen etc. unterhalb der Oberfläche mit angerechnet werden. Die Kennzahl wird als Dezimalzahl angegeben und als Prozentwert interpretiert. Es gilt die Regelung, dass diese Angabe bis zu 50 Prozent überschritten werden, jedoch nicht 80 Prozent der Gesamtfläche des Grundstücks übersteigen darf.

Bespiel: GRZ = 0,6

Das bedeutet, 60 Prozent der Grundstücksfläche dürfen bebaut werden. Die eigentlich zulässige Überschreitung von nochmals 30 Prozent Grundfläche dürfen nicht genutzt werden, da sonst 90 Prozent bebaut werden würden.

 

Geschossflächenzahl (= GFZ):

Dieser Wert beschreibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück erlaubt sind. Daraus ergibt sich quasi die Anzahl, wie hoch gebaut werden darf. Wichtig hierbei ist, dass nur die Grundflächen der Vollgeschosse Betrachtung finden und Keller oder Dachböden nicht mitgezählt werden. Daneben haben Sie nach dem errechneten Wert auch nicht völlig freie Hand, da im Bebauungsplan auch festgelegt ist, wie die Bebauung im Hinblick auf den Gesamteindruck des Gebiets verläuft. Es ist höchstwahrscheinlich nicht zulässig, in eine Neubausiedlung mit zweistöckigen Einfamilienhäusern ein schmales zehnstöckiges Hochhaus zu errichten, selbst wenn der Richtwert anhand der Geschossflächenzahl eingehalten würde.

Beispiel: GFZ = 0.5

Das bedeutet, bei einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 0,5 x 500 m² = 250 m² Geschossflächen in Vollgeschossen gebaut werden dürften.

Bauvoranfrage

Sollte kein Bebauungsplan vorhanden sein, gibt es die Möglichkeit der Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Diese Variante gibt eine verbindliche Rechtsauskunft darüber, wie Grundstücke bebaut werden dürfen. Der Vorteil ist der, dass dieser Antrag deutlich günstiger und einfacher strukturiert ist als ein offizieller Bauantrag. Weiterhin kann sich solch ein Bauvorantrag positiv auf den Verkaufspreis auswirken, da der neue Eigentümer schon klare Vorstellungen entwickeln kann, wie er das Grundstück später nutzen möchte. Je nach Bundesland haben diese Rechtsauskünfte unterschiedliche Gültigkeiten. Sie als Beantragender müssen auch mit Gebühren und einem gewissen Zeitaufwand rechnen, nachdem Sie die Bebauungsvorschläge bei der Behörde eingereicht haben.

Grundstücksteilung

Ähnlich wie beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern sollten Sie als Noch-Eigentümer darüber nachdenken, ob es Sinn macht, das Grundstück aufzuteilen. Erstens müssen dafür die baurechtlichen Vorschriften, zum Beispiel in Bezug auf Erschließung, vom Bauamt genehmigt werden. Weiterhin ist die Option nur bei wirklich großflächigen Grundstücken zu bedenken. Der große Vorteil ist der, dass zumeist insgesamt ein höherer Gewinn erzielt wird, als wenn Sie komplett verkaufen. Für diesen Vorteil müssen jedoch einige Kosten in Bezug auf Vermessungen und Grundbucheinträge sowie ein größerer Zeitaufwand für Vermarktung und Verhandlung in Kauf genommen werden. Wir empfehlen diesbezüglich die Beratung durch einen Immobilienmakler, da dieser viel Erfahrung mit Grundstücken aller Art mitbringt und dementsprechend entscheiden kann, wie sinnvoll eine Teilung hinsichtlich Aufwand und Nutzen wäre.

Zielgruppe festlegen

Nachdem das Grundstück in den grundlegenden Bebauungseigenschaften bestimmt ist, gilt es im zweiten Schritt die Zielgruppe zu ermitteln. Diese Ausrichtung ist sehr wichtig, denn sowohl die Vermarktungsstrategie als auch die Art der Kommunikation unterscheiden sich erheblich. Je nachdem, wie groß das Grundstück ist und welche Art von Bebauung zulässig wäre, gibt es zwei Käufergruppen.

 

  • Privatpersonen: Privatpersonen bilden eine relevante Interessentengruppe und sind besonders bei kleineren Grundstücken interessiert. Sollte die Fläche Platz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus haben, dann sollten Sie vermehrt auf diese Gruppe zugehen und mit Emotionalität und Vorstellungskraft punkten.
  • Bauträger und Investoren: Bei großen Grundstücken, die für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser genug Fläche bieten, kommt die zweite Käufergruppe der Bauträger und Investoren zum Tragen. Der finanzielle Spielraum ist zumeist viel größer und es geht um den Kauf, eine Wertsteigerung durch Bebauung und späteren Wiederverkauf, um daraus Gewinn zu erwirtschaften. Diese Zielgruppe besichtigt und bewertet viel rationaler und bringt zumeist auch viel Erfahrung mit sich. Dabei sei auf professionelle Kommunikation und Vermarktung zu achten, da sonst schnell ein unseriöser Eindruck vermittelt werden könnte. Weiterhin ist es denkbar, dass sich Bauträger auch für kleinere Grundstücke, die für Wohnimmobilien ausgelegt sind, interessieren, da auch hier ein wirtschaftlicher Ansatz gegeben sein kann.

Erforderliche Unterlagen

Der Verkauf eines Grundstücks erfordert zahlreiche Unterlagen, die teilweise kostenpflichtig beantragt werden müssen. Kümmern Sie sich deshalb als Verkäufer früh genug um alle wichtigen Dokumente, denn für die verschiedenen Arbeitsschritte und zur Transparenzbestätigung für Kunden ist Vollständigkeit der Unterlagen sehr wichtig. Die nachfolgende Liste führt alle grundlegenden Unterlagen und Dokumente auf, erhebt jedoch weder den Anspruch auf Vollständigkeit, noch brauchen Sie immer alles vorliegen zu haben. Beispielsweise ist der Erschließungsnachweis irrelevant, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist.

 

  • Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug
  • Baulastenverzeichnis
  • Altlastenauskunft
  • Baulastenverzeichnis
  • Nachweise über die Erschließung
  • Grundsteuerbescheid
  • Flächennutzungsplan
  • Bauvoranfrage
  • Vermessungsunterlagen
  • Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

Bewertung des Grundstücks

Die Bewertung eines Grundstücks kann mithilfe zwei verschiedener Verfahren vorgenommen werden. Beide hier vorgestellten Varianten beruhen auf den Vergleich mit anderen Grundstücken, die ähnliche Eigenschaften aufweisen oder in gleichen Regionen zu finden sind. Ein wichtiger Hinweis lautet jedoch, dass jedes Grundstück individuell ist und einige spezielle Merkmale mit sich bringt. Anhand dessen kann der Einbezug alle Faktoren sehr komplex werden, weshalb wir einen qualifizierten Sachverständigen> empfehlen, dessen Wertermittlung in jeder Hinsicht anerkannt wird.

Die erste Möglichkeit der Wertermittlung erfolgt anhand des Bodenrichtwerts. Dieser nach § 196 BauGB festgelegte Kennwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Grund und Boden in einer definierten Bodenrichtwertzone. Mindestens alle zwei Jahre legen offizielle Gutachterausschüsse den Bodenrichtwert für die Zone anhand von vergangenen Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke in der Nähe fest. Dieser Bodenrichtwert ist kein bindender Wert, sondern soll als Orientierung dienen, weshalb es des Öfteren zu Abweichungen von bis zu 20 Prozent im Vergleich zum Verkaufspreis kommen kann. Weiterhin ist er vergangenheitsbezogen und bezieht kurzfristige Schwankungen am Markt nicht mit ein. Einsehbar sind die Bodenrichtwerte beim zuständigen Vermessungsamt oder online für jeden Bereich der Bundesrepublik.

Die zweite Bewertungsmethode richtet sich nach dem Vergleichswertverfahren. Nach § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung wird der Verkehrswert des Grundstücks anhand kürzlich verkaufter Grundstücke in ähnlicher Lage und Eigenschaft ermittelt. Hervorzuheben ist hier der Vergleich mit tatsächlich gezahlten Verkaufspreisen und keinem durchschnittlichen Wert. Jedoch scheitert die Wertermittlungsmethode regelmäßig an der zu geringen Zahl an Vergleichsobjekten. Gerade in Großstädten, wo bebaubare Grundstücke nur noch selten zu finden sind, eignet sich die Art der Bewertung nur in einigen Fällen.

Damit Sie als Verkäufer einen Überblick bekommen, welche Faktoren bei der Grundstücksbewertung eine Rolle spielen, haben wir die folgende Auflistung mit Erklärungen erstellt:

 

  • Die Lage:
    • Makrolage – infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region
    • Mikrolage – direkte Nachbarschaft, das Viertel, lokale Versorgung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Umwelteinflüsse (z. B. Lärm)

 

  • Der Zuschnitt: Liegt das Grundstück am Hang oder gerade?
    • Verbauter Blick oder Panorama?
    • Eckgrundstück oder direkte Nachbarbebauung?
    • Ausrichtung nach Süden oder Norden?

 

  • Die Größe
    • Wie viele Quadratmeter hat das Grundstück?
    • Welche Werte haben die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl?

 

  • Die Erschließung
    • Bestehen Anschlüsse an Wasser, Elektrik, Strom, Kabelfernsehn und Telefon?
    • Lokale Infrastruktur – Gibt es Straßen, Gehwege, Laternen etc.?

 

  • Die Bodenbeschaffenheit
    • Eignung für Bau oder Landwirtschaft?
    • Verunreinigungen des Erdreiches durch Chemikalien oder Schadstoffe?
    • Welchen Nutzungen war der Boden in der Vergangenheit ausgesetzt?

 

  • Stand des Grundbuchs
    • Ist der Verkäufer der alleinige Eigentümer?
    • Bestehen Rechte an Dritte (z. B. Gemeinde)?
    • Gibt es Altlasteneinträge?

 

  • Der Bebauungsgrad
    • Welche Art von Grundstück liegt vor?
    • Wie ist die Bebaubarkeit im Bebauungsplan geregelt?

 

  • Eigenheiten des Grundstücks

Vermarktung Ihres Grundstücks

Die richtige Vermarktung ist der nächste Schritt, damit der Grundstücksverkauf schnell zum bestmöglichen Erfolg führt. Grundsätzlich gilt, dass sich baureife Grundstücke besser und schneller verkaufen lassen. Sollte dies bei Ihrem (noch) nicht der Fall sein, müssen andere Vorzüge herausgearbeitet werden. Anhand der Grundstücksart und der anzusprechenden Zielgruppe ist es von großer Bedeutung, mit der richtigen Kommunikation und über relevante Kanäle eine Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Als Grundlage empfehlen wir die Erstellung eines Exposés, in dem zum einen verschiedene Bauszenarien erarbeitet und veranschaulicht werden sollten. Damit erreichen Sie auch die potenziellen Käufer, die sich die Bebauung noch nicht vorstellen können und die Beleuchtung verschiedener Projektperspektiven kann erfolgen. Zum anderen hat das Exposé die Aufgabe, wichtige Antworten auf grundlegende Fragen zu geben, da Interessenten sich meist nach dem Studieren dieses Portfolios für oder gegen eine Besichtigung entscheiden. Inhaltlich sollten die folgenden Punkte definitiv beinhaltet sein:

  • Welche Grundstücksart liegt vor und welche Vorteile ergeben sich daraus?
  • Wie viele Quadratmeter umfasst die Grundstücksfläche?
  • Wie und von wem kann das Grundstück in der Zukunft genutzt werden?
  • Welche Möglichkeiten der Bebauung sind denkbar / erlaubt?
  • Wo befindet sich das Grundstück? (Makro- und Mikrolage)
  • In welcher Form ist das Grundstück erschlossen bzw. an die Öffentlichkeit angebunden?
  • Welche speziellen Eigenschaften hat das Grundstück außerdem?

Das Exposé sollte weiterhin Fotos und Luftbildaufnahmen enthalten, damit die Fläche auch in der betreffenden Umgebung präsentiert wird. Wichtige Hinweise, wie die Vorlage eines Bebauungsplans oder den Nachweis der Erschließung können in Auszügen ebenfalls beigefügt werden, da so noch mehr Transparenz und Sicherheit dem Interessenten gegenüber vermittelt wird.

Zur Platzierung von Werbeanzeigen eignen sich besonders gut Onlineplattformen, da die Schaltung meist günstiger ist als in Zeitschriften oder Wochenblättern und mehr Platz zur Verfügung steht. Auch hier ist sind die inhaltlichen Angaben des Exposés maßgebend und es wird die Veranschaulichung durch Bilder empfohlen. Anzeigen in Zeitungen und auf Flyern haben trotz allem ihre Berechtigung und können unterstützend eingesetzt werden. Ebenso eignen sich Immobilienportale für die Vermarktung, da viele Kunden nicht festgelegt auf einen Hauskauf sind und ein Grundstückskauf mit Hausbau auch in Frage kommen kann. Diese Interessentengruppe ist auf diese Weise gut und schnell zu erreichen.

Besichtigung und Kaufpreisverhandlung

Führen Sie Besichtigungen immer bei Tageslicht und möglichst gutem Wetter durch, denn dadurch entsteht meist schon ein besserer Eindruck. Je nach Menge der Interessenten lohnt sich bei einer großen Zahl ein fester Termin für alle oder bei überschaubarer Anzahl mehrere Besichtigungstermin mit den einzelnen potenziellen Käufern, um näher auf sie und deren Interessen eingehen zu können. Grundsätzlich sollten immer Ausfertigungen des Exposés vorliegen. Bereiten Sie sich auf jeden Besichtigungstermin gründlich vor, denn dies strahlt Professionalität aus und gibt Ihnen die Möglichkeit souverän auf alle Fragen antworten zu können.

Die Kaufpreisverhandlungen richten sich nach der Menge an Interessenten für das Grundstück. Eine eher geringe Nachfrage verlangt von Ihnen als Verkäufer viel Verhandlungsgeschick, denn viele Verkaufsmöglichkeiten bestehen nicht. Setzen Sie sich im Vorhinein Ziele bezüglich des Preises, die nicht unterschritten werden dürfen. Seien Sie offen und ehrlich hinsichtlich bestimmter Wünsche, was nach dem Verkauf des Grundstücks vielleicht nicht passieren sollte. Und legen Sie eine zum Kunden passende Kommunikation auf, um Professionalität und Stärke auszustrahlen.

Sind Sie in der privilegierten Situation ein Top-Grundstück in bevorzugter Lage zu besitzen, ist die Nachfrage meist sehr hoch und das Angebot hinsichtlich anderen Grundstücke bestenfalls noch begrenzt. Das wäre die ideale Ausgangsposition für Sie als Verkäufer, da ein sehr hoher Verkaufspreis erzielt werden kann. Um nicht unnötig viel Zeit verstreichen zu lassen, gibt es eine weitere Möglichkeit der Kaufpreisverhandlung, nämlich das sogenannte Bieterverfahren, bei dem die Kaufinteressenten durch Gebote den Verkaufspreis für das Grundstück bestimmen. Im Zusammenhang damit findet meist eine Sammelbesichtigung statt, während der Sie als Verkäufer mithilfe des Exposés das Grundstück präsentieren. Ebenfalls in diesem werden Mindestpreis sowie Informationen hinsichtlich des Bieterverfahrens dargelegt. In der heutigen Zeit geben die Interessenten im Nachgang Ihr Angebot meist per E-Mail ab, woraufhin zumeist eine zweite oder dritte Bieterrunde folgen. Nach Abschluss der festgelegten Gebotsfrist hat der Noch-Eigentümer die alleinige Entscheidungsfreiheit über das für ihn beste Angebot. Der große Vorteil dieses Verfahrens ist die Festlegung des Preises durch den Wettbewerb, denn damit sind nach oben keine Grenzen gesetzt und jeder Interessent hat das Ziel, andere potenzielle Käufer mit einem höheren Gebot auszustechen. Diese Methode ist jedoch auch recht komplex, gerade in der Vorbereitung und Durchführung, weshalb wir die Unterstützung eines erfahrenen Maklers empfehlen.

Ablauf des Verkaufs

Nachdem ein passender Käufer gefunden und der Verkaufspreis ausgehandelt wurde, folgen noch ein paar Schritte, um den Eigentümerwechsel abzuschließen. Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie benötigt immer eine notarielle Beglaubigung des Vertrags, ansonsten ist die Veräußerung nicht rechtskräftig. Dafür muss, meist vom Käufer, ein Notar beauftragt werden, der den Kaufvertragaufsetzt und als neutraler Mittler zwischen den Akteuren auftritt. Hierfür benötigt er schnelle und vollständige Zuarbeit von Käufer und Verkäufer in Form von persönlichen Angaben und relevanten Unterlagen. Um Zusatzkosten zu vermeiden, empfiehlt sich eine korrekte Terminabsprache und -einhaltung sowie ein transparenter Austausch der Parteien. Nachdem der Kaufvertrag ausformuliert wurde, stehen sowohl Käufer als auch Verkäufer mindestens zwei Wochen Zeit zur Verfügung, um eine gründliche Prüfung vorzunehmen. Auch in dieser Hinsicht raten wir dazu, alle inhaltlichen und formalen Schwerpunkt eingehend zu begutachten, denn noch sind jegliche Änderungen umsetzbar.

Zum finalen Notartermin sollte die Bonität des Käufers, sprich seine Zahlungsfähigkeit, überprüft worden sein, damit Sie als Verkäufer sicher gehen können, fristgerecht und zu den vereinbarten Konditionen veräußern zu können. Nachdem der Notar den Kaufvertrag vorgelesen und alle Details rechtlich erläutert hat, gibt es noch einmal eine letzte Möglichkeit, Änderungswünsche vorzutragen. Nachdem alle Unstimmigkeiten geklärt wurden, erfolgt die Unterschrift von Käufer und Verkäufer sowie die notarielle Beglaubigung. Der Notar veranlasst im Nachgang durch eine Auflassungsvormerkung die Zusicherung des Grundstücks an den neuen Eigentümer und leitet die Änderung im Grundbuch ein.

Die letzten Schritte beim Grundstücksverkauf ergeben sich aus der Zahlung des Kaufpreises und der Übergabe des Eigentums. Die Zahlung kann auf Wunsch auch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden, bei dem der Notar als Treuhändler zwischen den Akteuren gilt und die korrekte Transaktion überwacht. Bei Grundstücken können nicht wie bei Immobilien Schlüssel oder ähnliche Gegenstände übergeben werden, jedoch aber wichtige Unterlagen und im übertragene Sinne die Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer. Mit der neuen Eintragung im Grundbuch ist der Käufer ebenfalls offiziell Eigentümer und die Besitzverhältnisse haben sich geändert.

Bei der offiziellen Übergabe empfehlen wir einen unabhängigen Dritten mit einzubeziehen. Grund dafür ist zum einen, dass später bei Unklarheiten Zeugen vorhanden sind. Zum anderen kann ein Übergabeprotokoll geführt werden, welches einen reibungslosen und einvernehmlichen Ablauf vermerkt. Folgende inhaltliche Angaben sollten in jedem Fall enthalten sein:

 

  • Persönliche Daten von Käufer und Verkäufer (Name, Anschrift, Erreichbarkeit etc.)
  • Eckdaten zum Grundstück (Lage, Größe etc.)
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel, ggf. für Tor / Zäune etc.
  • Angaben zu allen übergebene Dokumenten, Rechnungen, Belegen usw.
  • Zustand des Grundstücks
  • Datum
  • Unterschriften

Besonderheiten bezüglich der Steuern

Beim Verkauf eines Grundstücks sollten sie einige steuerliche Besonderheiten beachten. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie das Grundstück privat verkaufen und zwischen dem Tag des Erwerbs und dem des Verkaufs mehr als zehn Jahre liegen, dann ist der Verkauf steuerfrei. Sollte dies nicht der Fall sein, muss auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer gezahlt werden. Der Gesetzgeber unterstellt pauschal, dass nach dem Erwerb des Grundstücks auf eine Wertsteigerung spekuliert wurde und verlangt aufgrund dessen für den Verkaufserlös innerhalb der Frist von zehn Jahren diese Abgabe. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz, denn der Gewinn wird als Einkommen betrachtet. Daraus ergibt sich, dass Sie mehr Einkommenssteuer zahlen müssen, weil der Wert der Spekulationssteuer auf diesem Weg mit berechnet wird.

Anfallende Kosten

In der vorliegenden Tabelle haben wir eine Auflistung der Kostenverteilung vorgenommen. Die untenstehenden Angaben sind jedoch nicht ausnahmslos auf alle Grundstücksverkäufe anwendbar, weshalb Sie sich in Ihrem speziellen Fall von einem Makler beraten lassen sollten.

 

KäuferVerkäufer
NotarkostenWertermittlung des Grundstücks
GrunderwerbssteuerAnzeigenschaltung
GrundsteuerGebühren bei Ämtern / Behörden (Anforderung von Unterlagen)
Maklerprovision (manchmal ist auch eine Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer denkbar)Spekulationssteuer
 eventuell: Löschung der Grundschuld / Auflösung von Hypotheken
 eventuell: Kosten für Abwicklung über Notaranderkonto
 eventuell: Reparaturarbeiten
 eventuell: Bauvoranfrage

Privat verkaufen oder mit Makler?

Wie sich gezeigt hat, ist der Verkauf eines Grundstücks sehr komplex. Sie als Verkäufer müssen zahlreiche Vorgaben beachten und viel Zeit und Nebenkosten einplanen. Grundsätzlich besteht es keine Pflicht, einen Makler für Immobilien- oder Grundstücksverkäufe zu beauftragen.

Zu Beginn sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich die Festlegung des Verkaufspreises und deren Verhandlung mit Kunden zutrauen, denn Professionalität und ein sicheres Auftreten sind Schlüsselqualifikationen für ein bestmögliches Verkaufsergebnis. Da man selbst gemeinhin nicht alles eigenständig erledigen kann, müssen externe Dienstleister beauftragt werden, die beispielsweise die Wertermittlung vornehmen, Fotos machen oder rechtliche Barrieren überwinden. Doch die Suche nach den passenden Partnern sowie deren Honorar müssen Sie selbst übernehmen. Die Berechnung des Verkehrswerts ist zum Beispiel ein hoher Kostenfaktor, während die Vermarktung über verschiedenen Kanäle viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Dazu benötigen Sie ausreichend Kenntnisse, denn sonst erreichen Sie wohlmöglich gar nicht die Zielgruppe, die sich auch für das Grundstück interessieren könnte. Weiterhin gehören Behördengänge, das Verfassen von Annoncen und dem Exposé sowie eine eingehende Befassung mit der Immobilien- und Grundstücksbranche zu Ihren Aufgaben. Daraus ergibt sich, dass der Verkauf eines Grundstücks nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, einen Makler zu Rate zu ziehen. Je nachdem, wie erfahren Sie mit dem Veräußerung von Grundstücken sind, kann dieser nur Teilschritte oder aber den gesamten Verkauf von Beginn bis Ende mit allen Zwischenschritten übernehmen. Damit sparen Sie sich viel Geld und Zeit, denn neben der großen Fachkenntnis und Erfahrung punktet der Makler mit Fähigkeiten wie der Anwendung effizienter Vermarktungsstrategien, der schnellen Auswahl an Interessenten und der Verhandlung des Preises. Unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren übernimmt er die Beratung und kann bei Besichtigungsterminen unterstützen. Mit einem gemeinhin großen Kundenstamm und der Bewerbung über die richtigen Kanäle wird sehr schnell die richtige Zielgruppe erreicht. Nicht zuletzt kann ein Makler Sie auch rechtlich und steuerlich beraten bzw. Kontakte zu Partnern knüpfen. Dadurch zeigt sich, dass die Beauftragung eines Maklers beim Grundstücksverkauf sehr hilfreich sein kann. Wir empfehlen Ihnen bei Bedarf qualifizierte Fachleute in Ihrer Region.

Top25-Tipps – Ihre Checkliste

  1. Legen Sie anhand der Bebaubarkeit und des Erschließungsgrades die Grundstücksart fest, dann darauf baut jeder weitere Schritt von der richtigen Zielgruppe bis zur erfolgreichen Vermarktung auf.
  2. Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf dem Grundstück entstehen darf, umso wertvoller ist es.
  3. Der Bebauungsplan gilt als wichtigste Quelle, denn neben Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind alle allgemeineren Informationen zur Bebaubarkeit des Grundstücks dort festlegt.
  4. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage. Damit ist auch von vorneherein klar geregelt, wie bebaut werden darf. Darüber hinaus können verschieden Bauszenarien veranschaulicht und auf die Umsetzung geprüft werden.
  5. Bedenken Sie bei großen Grundstücken die Option der Grundstücksteilung für einen höheren Verkaufspreis, verlieren Sie jedoch auch den damit verbunden Aufwand nicht aus den Augen.
  6. Analysieren Sie auf Grundalge der Eigenschaften des Grundstücks die richtige Zielgruppe. Während Privatpersonen an kleinen Grundstücken für Einfamilienhäusern interessiert sind, kommen Investoren und Bauträger eher bei großen Grundstücken für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien zum Zug.
  7. Kümmern Sie sich früh genug um alle erforderlichen Unterlagen, deren Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit.
  8. Die Bewertung Ihres Grundstücks sollte ein vereidigter und qualifizierter Sachverständiger vornehmen.
  9. Die erste mögliche Bewertungsmethode wird anhand des Bodenrichtwerts vorgenommen, welcher sich durch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise einer Zone ergibt und von Gutachterausschüssen festgelegt wurde. Die zweite denkbare Bewertungsart erfolgt durch das Vergleichswertverfahren, bei der der Verkehrswert sich daraus ergibt, welche Beträge für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Nähe in der Vergangenheit gezahlt wurden.
  10. Neben Lage, Zuschnitt und Größe haben vor allem Erschließung und Bebaubarketen einen entscheidenden Einfluss auf den Wert des Grundstücks.
  11. Erstellen Sie ein Exposé, welches verschiedene Bauszenarien, die Antworten auf die wichtigsten Fragen sowie viel Veranschaulichungsmaterial beinhaltet, auf Grundlage dessen sich Interessenten für die Besichtigung Ihres Grundstücks entscheiden sollten.
  12. Entscheiden Sie auf Grundlage der Zielgruppe, welches Medium sich am besten für die Schaltung von Anzeigen eignet. Wir empfehlen, vermehrt auf Online-Annoncen zu setzen.
  13. Führen Sie Besichtigungen immer bei Tageslicht und möglichst schönem Wetter durch.
  14. Bei vielen Interessenten lohnt sich ein gemeinsamer Besichtigungstermin, bei einer kleinen Gruppe sollten Sie detaillierter auf die potenziellen Kunden eingehen.
  15. Das Bieterverfahren lohnt sich vor allem bei attraktiven Grundstücken in Toplagen, die viel Interesse hervorrufen. Dadurch den Wettbewerb steigt der Kaufpreis.
  16. Bleiben Sie bei Kaufverhandlungen professionell und bei Ihrem Standpunkt.
  17. Der Verkauf eines Grundstücks muss immer von einem Notar beglaubigt werden.
  18. Nehmen Sie sich genug Zeit für die Prüfung des Kaufvertrags.
  19. Vor der Unterschrift des Kaufvertrags sollten Sie sich die Bonität des Käufers bestätigt haben lassen.
  20. Kümmern Sie sich um die Anwesenheit eines unabhängigen Dritten bei der Übergabe des Eigentums.
  21. Lassen Sie sich die Übergabe des Eigentums mithilfe eines Übergabeprotokolls bestätigen.
  22. Ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren zwischen Erwerb und Verkauf verpflichtet Sie zur Zahlung der Spekulationssteuer anhand Ihres Einkommenssteuersatzes.
  23. Lassen Sie sich von einem Steuerexperten beraten.
  24. Kalkulieren Sie genug finanziellen Puffer ein, da auch auf Sie als Verkäufer einige Kosten zukommen.
  25. Beauftrage Sie im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf einen erfahrenen Makler.

Grundstück verkaufen durch immobilie-verkaufen.info

Wie Sie sehen, ist die Komplexität des Grundstücksverkaufs nicht zu leugnen, doch mit der richtigen Vorbereitung und einer planmäßigen Durchführung gelingt es auch Ihnen! Sollten Sie sich nicht sicher sein, wie genau Sie Ihr Grundstück gewinnbringend verkaufen können, kontaktieren Sie jetzt unsere Experten, damit wir den bestmöglichen Verkaufspreis herausholen können.

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