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Notarkosten Grundstückskauf – (Grundbuch-)Kostenrechner

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, zahlen Sie in der Regel nicht nur den Kaufpreis. Es entstehen darüber hinaus auch weitere Kosten – die Nebenkosten. Hierzu zählen zum Beispiel Notarkosten. Denn nur wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, ist er auch wirklich rechtskräftig. Die Beauftragung eines Notars ist im Rahmen von Grundstückskäufen also unbedingt nötig. Darüber hinaus entstehen auch Kosten für die Eintragung der neuen Besitzer ins Grundbuch, die sogenannten Grundbuchkosten. Doch warum benötigt man einen Notar beim Grundstückskauf? Welche Aufgaben übernimmt der Notar? Wie berechnen sich Notar- und Grundbuchkosten und welche Online-Rechner sind die besten? Diese und viele weitere Fragen rund um die Notarkosten beim Grundstückskauf klären wir im nachfolgenden Beitrag.

Warum benötigt man einen Notar beim Grundstückskauf?

Wenn Sie in Deutschland ein Grundstück erwerben, muss der Vertrag über einen Notar abgewickelt werden. Dies ist vom Gesetzgeber so vorgeschrieben. Ohne Notar ist der Kaufvertrag nicht rechtskräftig. Für die Arbeit des Notars fallen Gebühren an. Diese gestalten sich nicht unerheblich hoch und sollten daher unbedingt in die Finanzierung miteinkalkuliert werden. Viele Grundstückskäufer ärgern sich über diese Zusatzkosten und fragen nach dem Sinn dieser Vorgaben.

Die Begründung ist jedoch ganz einfach: Der Gesetzgeber will auf diese Weise sowohl Käufer als auch Verkäufer schützen. Denn Geschäfte mit Grundstücken und Immobilien sind überaus komplex und können nur mit Unterstützung eines Notars für alle Parteien rechtssicher vollzogen werden. Laut Bundesnotarordnung sind Notare „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“. Das bedeutet, dass ein Notar trotz Freiberufler-Status ein öffentliches Amt ausübt, genau wie ein Bürgermeister oder Richter. Er nimmt beim Grundstückskauf eine Vermittlerrolle ein und ist gegenüber beiden Parteien zu Neutralität verpflichtet.

Notarkosten im Allgemeinen

Die Kosten, die ein Notar für seine Arbeit verlangen darf, sind gesetzlich festgeschrieben. Das Gerichts- und Notarkostengesetz stellt dabei ein besonders soziales Gebührensystem auf, das jedem den Zugang zu notariellen Amtstätigkeiten ermöglichen soll. So sind Notare gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 der Bundesnotarordnung dazu verpflichtet, für ihre Tätigkeiten die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben – nicht mehr und nicht weniger.

Das Gebührensystem des Gerichts- und Notarkostengesetzes ist sorgfältig austariert. Dies führt unter anderem dazu, dass Notare auch einige Amtstätigkeiten durchführen, ohne dass ihre Gebühren die Kosten decken. So wird gewährleistet, dass wirklich jeder eine notarielle Beratung und Vertragsgestaltung in Anspruch nehmen kann, unabhängig von Vermögen oder Geschäftswert.

Das notarielle Kostenrecht bietet Bürgern jedoch noch einen weiteren Vorteil. So sind Beratungs- und Entwurfstätigkeit des Notars bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand oder der Anzahl der Besprechungstermine.

Wer bestimmt den Notar?

In der Regel bezahlt der Käufer einen Großteil der Notargebühren. Aus diesem Grund wird ihm in den meisten Fällen das Auswahlrecht zugestanden und er bestimmt den Notar. Viele Käufer kennen aber gar keinen Notar und lassen sich daher von Angehörigen oder Bekannten beraten. Eine andere Möglichkeit, einen Notar zu finden, ist die Notarsuche der Bundesnotarkammer. Hier geben Sie einfach den gewünschten Ort oder die gewünschten Sprachkenntnisse ein. Anschließend werden Ihnen alle Notare, die mit Ihrer Suchanfrage übereinstimmen, ausgegeben.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Grundstückskauf?

Ausarbeitung des Kaufvertrags

Nachdem der Notar beauftragt wurde, sammelt er zunächst alle notwendigen Informationen ein. Hierzu zählen:

  • Kaufgegenstand
  • Personendaten der aktuellen und der neuen Eigentümer
  • Kaufpreis des Objektes
  • angestrebter Verkaufstermin
  • beteiligte Kreditinstitute, die als Gläubiger fungieren

Darüber hinaus wird der Notar die Frage stellen, ob ein sogenanntes Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Dabei handelt es sich um ein Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Das Geld liegt dann so lange auf dem Treuhandkonto, bis alle Vorgänge hin zum rechtskräftigen Kauf korrekt abgeschlossen wurden. Erst danach geht es an den Verkäufer über. Ein Notaranderkonto ist nicht unbedingt notwendig. Käufer können das Geld aus der Baufinanzierung auch direkt an den Verkäufer überweisen und so Notarkosten einsparen.

Nachdem der Notar einen Vertragsentwurf erstellt hat, sendet er die Ausfertigung jeweils an beide Parteien zur Prüfung. Sind beide einverstanden, wird ein Termin zur Unterzeichnung vereinbart.

 

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Beim vereinbarten Termin unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet. Der Kaufvertrag ist damit rechtskräftig.

 

Veranlassung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Durch sie wird eine interessengerechte Abwicklung sichergestellt. Die Auflassungsvormerkung stellt den nächsten Schritt zur Eigentumsübertragung auf den Käufer dar. Darüber hinaus schützt sie den Käufer vor vertragswidrigem Verhalten des Verkäufers und einem möglichen Zugriff durch dessen Insolvenzverwalter bzw. Gläubiger.

 

Einholen der Verzichtserklärung der Gemeinde

Gemeinden besitzen gemäß Baugesetzbuch oftmals ein Vorkaufsrecht. Dieser Umstand wird vom Notar geklärt. Darüber hinaus fordert der Notar bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung ein.

 

Meldung an das Finanzamt

Nach Zustandekommen des Kaufvertrags meldet der Notar diesen Vorgang dem zuständigen Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Erst durch diesen Schritt erfährt das Finanzamt vom Verkaufsvorgang und setzt die vom Käufer zu entrichtende Grunderwerbsteuer an. Erst wenn diese durch den Käufer beglichen wurde, erhält der Notar vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die ein Eigentümerwechsel rechtlich nicht möglich ist.

 

Kontrolle des Zahlungseingangs

Nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt die Überweisung des Kaufpreises durch den Käufer. Erst wenn diese Zahlung eingegangen ist und die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, wendet sich der Notar an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer eintragen zu lassen.

 

Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung

Sind Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt, wendet sich der Notar also an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Vor dieser Eintragung erfolgt jedoch noch die Löschung der Auflassungsvormerkung. Der Grundstückskauf ist mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch abgeschlossen.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Grundstückskauf?

Hierauf gibt es keine genaue Antwort. Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Kosten aber nach dem Kaufpreis des Grundstücks. Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten inklusive Grundbuchkosten auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Von diesen 1,5 Prozent fallen etwa ein Prozent Notarkosten an, während die Grundbuchkosten mit durchschnittlich 0,5 Prozent deutlich geringer ausfallen.

Beim Kauf eines Grundstücks zu verschiedenen Kaufpreisen entstehen etwa folgende Notar- und Grundbuchkosten:

 

KaufpreisGrundbuch- & Notarkosten (1,5 % des Kaufpreises)
50.000 €750 €
100.000 €1.500 €
150.000 €2.250 €
200.000 €3.000 €
250.000 €3.750 €
300.000 €4.500 €
350.000 €5.250 €
400.000 €6.000 €
450.000 €6.750 €
500.000 €7.500 €

Die Top3-Notar- und Grundbuchkostenrechner im Vergleich

Im Internet stehen Ihnen aber auch zahlreiche Rechner zur Verfügung, die die Notar- und Grundbuchkosten einigermaßen realistisch wiedergeben. Hierfür müssen Sie lediglich den Kaufpreis des Grundstücks und eventuell noch einige andere Angaben eingeben. Der Rechner zeigt dann an, wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten in etwa ausfallen. Bedenken Sie aber unbedingt, dass es sich bei den ausgegebenen Kosten nur um Richtwerte handelt. Die Summe kann unter Umständen immer etwas höher oder niedriger ausfallen und die Gewähr wird von keinem Anbieter übernommen.

Um Ihnen die Suche zu erleichtern, haben wir Ihnen nachfolgend die, nach unserer Meinung, Top 3 Notar- und Grundbuchkostenrechner verschiedener Anbieter zusammengestellt. Dabei stellt die Reihenfolge keine Gewichtung dar.

 

Notar- & Grundbuchkostenrechner von Dr.Klein.de

Beim Notar- & Grundbuchkostenrechner von Dr.Klein.de müssen Sie zunächst angeben, ob Sie eine Immobilie kaufen, eine Finanzierung umschulden oder das Grundbuch ändern lassen möchten. Danach benötigt der Rechner lediglich den Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks sowie die einzutragende Grundschuld (wenn vorhanden). Der Rechner berücksichtigt die Kosten für eine Abwicklung über ein Notaranderkonto, für eine Rangbestätigung sowie für die Erstellung einer Briefgrundschuld. Das Ergebnis wird in Form eines Kreisdiagramms, das die Gesamtkosten nach Notarkosten und Grundbuchkosten aufteilt, ausgegeben. Darüber hinaus können Sie sich die Zusammensetzung der Notar- und Grundbuchkosten detailliert aufschlüsseln lassen.

 

Notar- & Grundbuchkostenrechner von Handelsblatt.com

Beim Rechner von Handelsblatt.com müssen Sie zunächst auswählen, ob Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben bzw. nur eine neue Grundschuld eintragen lassen möchten oder ob Sie eine Änderung im Grundbuch vornehmen, also die Grundschuld löschen oder abtreten wollen. Als nächstes sind auch hier die Eingabe des Kaufpreises sowie die Höhe der einzutragenden Grundschuld nötig. Anschließend werden die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen, detailliert und übersichtlich ausgegeben. Darüber hinaus können Sie Kostenpunkte, die für Ihren individuellen Fall entfallen, durch einfaches Anklicken aus der Rechnung ausschließen.

 

Notar- und Grundbuchkostenrechner der VR Bank Hessenland eG

Beim Notar- und Grundbuchkostenrechner der VR Bank Hessenland müssen Sie zunächst Angaben zum geplanten Rechtsgeschäft machen. Im nächsten Schritt wird nach dem Kaufpreis und der Absicht, den Kauf über ein Notaranderkonto abzuwickeln, gefragt. Als nächstes folgen die Eingaben zur Höhe der eingetragenen Grundschuld, zur Briefbildung und zur Notarbestätigung. Darüber hinaus können Sie im Rechner angeben, ob die Auflassungsvormerkung und die Betreuungstätigkeiten des Notars bei der Berechnung berücksichtigt werden sollen. Das Ergebnis wird in Form eines Zylinderdiagramms ausgegeben, das die einzelnen Kostenfaktoren detailliert aufschlüsselt und kann bequem und einfach ausgedruckt werden.

Warum ist das Grundbuch wichtig?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke, ihre Besitzer und mögliche Belastungen festgehalten werden. Es wird vom zuständigen Amtsgericht geführt, welches als Grundbuchamt tätig ist. Einsicht dürfen ausschließlich Personen oder Institutionen mit einem berechtigten Interesse nehmen. Hierzu zählen vor allem Eigentümer, Käufer, Behörden, Gerichte und Notare.

Das Grundbuch enthält neben rechtlich verbindlichen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen außerdem auch Angaben zur Größe sowie zur Grundschuld. Letztere zählt neben der Hypothek und der Rentenschuld zu den Grundpfandrechten. Die Grundschuld dient der Absicherung von Baukrediten, die von Banken gewährt werden. Ein entsprechender Eintrag verleiht der Bank das Recht, im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Ohne einen Grundschuldeintrag haben Sie keine Chance auf eine Baufinanzierung.

Wer zahlt die Notarkosten beim Grundstückskauf?

Normalerweise übernimmt der Käufer die Notarkosten beim Grundstückskauf. Der Verkäufer beteiligt sich meist nur anteilig, beispielsweise, wenn etwaige Grundbuchänderungen vorzunehmen sind. Grundsätzlich gilt jedoch, dass es keine festen Regeln dafür gibt, wer die Notarkosten zahlt. Per Gesetz haften nämlich sowohl Käufer als auch Verkäufer gleichermaßen für die Entrichtung der Notargebühren. Es sind also beide Kostenschuldner. Das bedeutet, dass der Verkäufer zum Begleichen der Kosten herangezogen werden kann, wenn der Grundstückskäufer nicht in der Lage ist, die Zahlung zu leisten.

Aber warum ist trotz dieser Gesetzeslage in den meisten Fällen der Käufer derjenige, der einen Großteil der Notarkosten übernimmt? Die Begründung liegt vor allem in der Grunderwerbssteuer. Diese berechnet sich nämlich nach der Höhe des Kaufpreises. Würden die Notarkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen, würde sich für den Grundstückskäufer die Grunderwerbssteuer erhöhen. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, wird die Kostenverteilung daher in den meisten Fällen im Kaufvertrag geregelt. Auf diese Weise wird verhindert, dass eine der beiden Parteien auf unvorhergesehenen Kosten sitzen bleibt.

Welche Notarkosten übernimmt der Verkäufer?

Verkäufer sind dazu verpflichtet, dem Käufer das Grundstück lastenfrei zu übergeben. Ist also beispielsweise noch eine Grundschuld eingetragen, muss der Verkäufer vom Gläubiger (Bank) eine Löschungsbewilligung einholen. Diese Einholung erfolgt meist durch den Notar. Während die Bank die Löschungsbewilligung kostenfrei erteilt, fallen für die notariellen Aufgaben und die Übertragung beim Grundbuchamt Gebühren an. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer. Die Höhe der Gebühr hängt dabei von der Höhe der Grundschuld ab. Die Gebührenordnung der Notare steigt dabei mit zunehmender Höhe der Grundschuld immer weniger stark an. Bei einer zu löschenden Grundschuld von 150.000 Euro würden Notar und Grundbuchamt zum Beispiel jeweils 300 Euro veranschlagen. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld würden also insgesamt 600 Euro betragen.

Alternativ wäre es aber auch möglich, dass der Verkäufer die Grundschuld nach Absprache mit dem Käufer nicht löschen lässt und stattdessen an ihn abtritt. Der Käufer muss dann keinerlei eigene Grundschuld in Höhe der eingetragenen Grundschuld bestellen. Die Kosten für das Beurkunden und Eintragen der neuen Grundschuld werden so gespart. Ob dies jedoch wirklich sinnvoll ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden.

 

Wie kann man bei den Notarkosten sparen?

Diese Frage stellen sich viele Grundstückskäufer. Immerhin könnte man die finanzielle Belastung, die ein Grundstückskauf mit sich bringt, reduzieren. Da für die Notarkosten aber eine offizielle Gebührenordnung vorgeschrieben ist, ist kein Einsparungspotenzial zu erwarten. Unter Umständen ist es aber durchaus möglich, an anderer Stelle Notargebühren zu sparen. Zunächst sollte klargestellt werden, dass bereits dadurch gespart wird, dass ein Grundstück allein, das heißt ohne eine zugehörige Immobilie, gekauft wird. Unbebaute Grundstücke sind in der Regel nämlich deutlich preiswerter als bebaute, wodurch erheblich Kosten eingespart werden können.

Darüber hinaus können Notarkosten auch durch Organisationstalent gering gehalten werden. So ist es empfehlenswert, Termine beim Notar geschickt zusammenzulegen. Finden die Beurkundung des Vertrags und die Eintragung der Grundschuld beispielsweise während des gleichen Termins statt, ist der Zeitaufwand für den Notar geringer. Dies schlägt sich natürlich auch auf die Gebühren nieder.

Notarielle Beurkundung beim Grundstückskauf – Worauf sollten Käufer und Verkäufer achten?

Zunächst sollten beide Parteien darauf achten, dass der Notar seinen Pflichten bei der notariellen Beurkundung nachkommt. Das bedeutet, dass er den Vertrag auch wirklich vorliest, dabei auf bestimmte Sachverhalte eingeht und Fragen konkret und unparteiisch beantwortet. Darüber hinaus sollten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer bereits im Vorhinein ausführlich mit den anfallenden Notarkosten auseinandersetzen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

In seltenen Fällen fallen Notargebühren in unerwarteter Höhe an. Für diesen Fall sollten Sie unbedingt den Notar kontaktieren. Dieser ist dann dazu verpflichtet, seine Kosten detailliert aufzuschlüsseln. Sollten die hohen Kosten dann noch immer nicht erklärbar sein, kann im Zweifelsfall ein Rechtsanawalt kontaktiert werden. Es besteht jederzeit die Möglichkeit, ein Verfahren bei Gericht einzuleiten und die Berechnung der Kosten so überprüfen zu lassen. Hierfür wenden Sie sich an das für den Notar zuständige Landgericht. Der Antrag kann dabei entweder schriftlich oder mündlich zur Niederschrift beim zuständigen Landgericht erfolgen. Gemäß § 23 Abs. 1 Familienverfahrensgesetz müssen dann nur noch hinreichende Gründe vorliegen, damit der Beantragung zur Kostenüberprüfung stattgegeben wird. In der Praxis hat sich aber in vielen Fällen gezeigt, dass eine solche offizielle Prüfung oftmals überhaupt nicht erforderlich ist. Sind die Zweifel berechtigt, reicht es oftmals schon aus, den Notar mit der Überprüfung zu konfrontieren. Häufig findet dann eine neue Berechnung der Kosten zu besseren Konditionen statt, die bindend ist.

Notarkosten beim Grundstückskauf – Worauf kommt es an?

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie grundsätzlich immer über einen Notar abgewickelt werden muss. Denn solche Geschäfte sind überaus komplex und nur durch die Abwicklung über einen Notar können sowohl Käufer als auch Verkäufer vor unangenehmen, wenn nicht sogar existenzbedrohenden Überraschungen geschützt werden. Die Notarkosten werden dabei vom Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Da der Käufer in der Regel den Großteil der Notarkosten übernimmt, wird ihm in den meisten Fällen auch die Auswahl eines Notars zugestanden. Entsprechende Vorgaben von Gesetzeswegen gibt es jedoch nicht. Die Aufgaben des Notars umfassen im Rahmen von Grundstückskäufen die Ausarbeitung und notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, die Veranlassung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, das Einholen einer Verzichtserklärung der Gemeinde, die Meldung an das Finanzamt, die Kontrolle des Zahlungseingangs sowie den Eigentümerwechsel durch die Grundbucheintragung.

Die Höhe der Notargebühren beim Grundstückskauf richtet sich vor allem nach dem Kaufpreis. Im Durchschnitt belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises (1 Prozent Notarkosten & 0,5 Prozent Grundbuchkosten). Eine weitere Möglichkeit, die entstehenden Kosten zu berechnen, bieten zahlreiche Kostenrechner im Internet.

Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer übernommen, der Verkäufer beteiligt sich oftmals nur anteilig, zum Beispiel wenn Grundbuchänderungen vorzunehmen sind. Eine gesetzliche Regelung gibt es jedoch auch hier nicht. Per Gesetz haften sowohl Käufer als auch Verkäufer gleichermaßen für die Entrichtung der Gebühren.

Im Rahmen der notariellen Beurkundung bei Grundstückskäufen sollten Käufer und Verkäufer außerdem beachten, dass der Notar seinen Pflichten auch wirklich nachkommt. Auch eine Kalkulation der anfallenden Kosten sollte vorab erfolgen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Sollten die Notargebühren unerwartet hoch ausfallen, sollten Sie den Notar auffordern, seine Kosten nochmals detailliert aufzuschlüsseln. Ist die Höhe der Kosten dann immer noch nicht erklärbar, kontaktieren Sie am besten einen Rechtsanwalt.

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Der Autor

Mike Zink
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